Обезбеђење стана заштићеном подстанару

Носиоци станарског права, односно права закупа на неодређено време станова у својини физичког лица, немају право откупа по повлашћеним условима предвиђеним Законом о становању, а те станове ни власници не могу да користе. Власник може да прода такав стан као неусељив или самом закупцу или трећем лицу по цени знатно нижој од тржишне. Међутим, када и сам власник нема решено стамбено питање, а полазећи од чињенице да општине углавном нису обезбедиле станове за исељење заштићених подстанара, проблем постаје скоро нерешив.
Према незваничним подацима из 1996. године, оваквих станова у Србији је било између 10 хиљада и 40 хиљада. С обзиром на различите интересе и сукобљавање права приватне својине и станарског права, држава је, у настојању да ове сукобљене интересе бар ублажи, донела одредбе којима је ускратила право откупа носиоцима станарског права и утврдила обавезу општина да раселе ова лица. Међутим, овим је проблем остао нерешен, јер већина општина то није учинила правдајући се недостатком станова и средстава.

Проблем је често и у томе што има корисника који су самци а користе станове који премашују њихове потребе, често по 70 и више квадрата, а власници плаћају приватни смештај јер, поред права својине, немају где да станују. То је последица тога што је на једном стану било два или више корисника-носилаца станарског права који су се касније иселили, а корисник који је остао проширио се на цео стан, било на основу решења надлежног органа, било без правног основа.

Када постоји могућност да власник обезбеди кориснику други одговарајући стан, замена мирним путем обично не успева због претераних захтева корисника и лоших међусобних односа. Законом о становању дато је право власнику стана да може тужбом код надлежног суда да захтева исељење носиоца станарског права, односно закупца из његовог стана и предају тог стана, тј. дела стана на коришћење, ако за његово исељење обезбеди други одговарајући стан по основу закупа на неодређено време. Дата је и могућност да власник стана, који је истовремено носилац станарског права односно закупац друштвеног стана, може са корисником његовог стана да обави размену.

Једно од могућих решења, када су у питању породичне стамбене зграде на чијем месту се подиже нови објекат по основу уговора о суинвестирању, јесте да (су)инвеститор обезбеди носиоцу станарског права односно закупа други одговарајући стан. За (су)инвеститора који има финансијска средства и који изградњом новог објекта добија много више квадрата од постојећих, па самим тим и лепу зараду њиховом продајом, није велики издатак да овом лицу обезбеди стан у власништву. Међутим, уколико су захтеви закупца велики, или се власник противи, исељење закупца може пролонгирати почетак изградње објекта, и на крају довести до тога да се исељење обави преко суда. У том случају, по оној народној, да ко тражи веће изгуби и оно из вреће, сви губе, јер поступак траје дуго, изградња не може да почне а самим тим ни да се заврши у уговореном року, а закупац не може добити власништво већ само право закупа без права откупа.

Иако је закон прописао ту могућност, одредбе су прилично нејасне, нарочито у погледу услова које треба да испуњава стан који се даје у замену. Према законској одредби, стан за исељење треба да, по величини, удобности и месту на коме се налази, одговара стану из којег се исељава носилац станарског права, тј. закупац, односно да му битно не погоршава услове, с тим што овај стан може да буде и мањи ако је одговарајући.

У случају стицања права закупа на друштвеном стану, обично не постоји могућност избора локације, и неких посебних услова удобности, а ни величине стана, већ мора да се прихвати оно што се нуди. Када је власник физичко лице, он мора да удовољава захтевима заштићеног подстанара. Остављање широких могућности суду да утврђује који је то стан који битно не погоршава услове и који по месту и удобности одговара лицу које треба иселити, доводи до дуготрајног спора са неизвесним исходом.