"Истрагом" до исправа за укњижбу

Ако желите да укњижите стан који сте својевремено откупили у згради која је укњижена, али давно саграђена, а пре вас је било и неколико других власника тог стана, савет експерата је да се наоружате "челичним живцима" и "детективским носом", па да у посао стицања власничког листа кренете и пре него што вам тај битан папир заиста постане неопходан.
Јер, ако сте имали намеру да подигнете стамбени кредит код банке, или да стан продате лицу које узима кредит од банке да би купило ваш стан (који жели да стави под хипотеку), може лако да вам се догоди да ове послове не обавите зато што ће вам за укњижбу стана требати и више од шест месеци. За то време лако ће вам побећи купац, или "исклизнути" прилика за куповину другог стана, јер мало њих ће желети да на вашу укњижбу чека и више од пола године.

"Кривица" за ово чекање иде на "душу" прописа који каже: да би се укњижио стан који је више пута мењао власника потребно је суду или катастру доставити све промене власништва уназад! Наиме, суду је потребан потпуни континуитет стицања права над станом, од грађевинске и употребне дозволе, преко свих промета стана, све до последњег стицаоца права. А за тај посао у Србији, у којој су многе фирме отишле у стечај, а ваша зграда, на пример, зидана 1954. или, можда, 1936. године, биће вам потребан инстинкт Шерлока Холмса, нешто новца и пуно слободног времена за комплетну "истрагу".

– У том смислу треба разликовати станове из откупа који су укњижени у земљишно-књижним судовима и у Републичком геодетском заводу, односно, катастру. Наиме, када је стан из откупа укњижен у катастру, поступак уписа права својине је једноставнији, јер је довољно доставити доказе о власништву за све правне претходнике садашњег власника, али почев од уговора о откупу. Примера ради, ако је стан откупљен од предузећа које није укњижено као власник већ је укњижен инвеститор изградње зграде, довољно је доставити уговор о откупу стана, јер катастар не захтева достављање уговора између онога ко је укњижен и онога ко је стан дао у откуп. Напомињем да ову разлику Катастар прави само кад су у питању станови из откупа; у осталим случајевима, и катастар захтева исто што и земљишно-књижни суд – каже Катарина Миновић, адвокат Агенције за промет некретнина "Цветковић-Рошков".

И супротно: земљишно-књижни судови и код уговора о откупу захтевају доказе о власништву за све правне претходнике до онога који је уписан као земљишно-књижни власник, и то је оно што грађанима представља велики проблем, јер је таквим исправама, због протека времена и неуредних архива, као и услед постојања института друштвене својине, понекад веома тешко ући у траг.

– У тој ситуацији, треба се обратити оном претходном власнику који је укњижен, јер у већини случајева земљишно-књижни власници, углавном инвеститори изградње, знају коме су станове продавали и најчешће имају архиву. Алтернатива је да се грађани обрате ономе од кога су стан откупили. Уколико та правна лица више не постоје, потребно је у Агенцији за привредне регистре проверити ко су правни следбеници тих правних лица, а уколико је покренут стечајни поступак, у Трговинском суду у Београду треба потражити стечајног управника. На тај начин ће садашњи власник сигурно ући у траг правним претходницима, али не значи да ће доћи до потребних исправа, јер се дешава да су архиве уништене, па чак постоје и случајеви да су станови мењали "власнике" без икаквог правног основа. У том случају, а то је и последњи корак који може да се предузме, садашњи власник мора да покрене парнични поступак код месно надлежног редовног суда, у коме ће тужбом тражити утврђење права својине на предметном стану. Тужбом, такође, морају да се обухвате сви правни претходници, који углавном признају тужбени захтев, па поступак траје краће, а садашњи власник се на основу овакве пресуде може књижити и тако избећи дуготрајан "детективски" посао проналажења свих исправа – саветује Катарина Миновић.

Чак и када их све сакупите и предате у суду или катастру где се уписује право својине, због обиља захтева за укњижбу често се догоди да вам шалтерски службеник на питање када ћете добити власнички лист – хладнокрвно одговори са "предмет још није решен, дођите кроз месец дана". И тако пет, шест пута...