"Istragom" do isprava za uknjižbu

Ako želite da uknjižite stan koji ste svojevremeno otkupili u zgradi koja je uknjižena, ali davno sagrađena, a pre vas je bilo i nekoliko drugih vlasnika tog stana, savet eksperata je da se naoružate "čeličnim živcima" i "detektivskim nosom", pa da u posao sticanja vlasničkog lista krenete i pre nego što vam taj bitan papir zaista postane neophodan.
Jer, ako ste imali nameru da podignete stambeni kredit kod banke, ili da stan prodate licu koje uzima kredit od banke da bi kupilo vaš stan (koji želi da stavi pod hipoteku), može lako da vam se dogodi da ove poslove ne obavite zato što će vam za uknjižbu stana trebati i više od šest meseci. Za to vreme lako će vam pobeći kupac, ili "iskliznuti" prilika za kupovinu drugog stana, jer malo njih će želeti da na vašu uknjižbu čeka i više od pola godine.

"Krivica" za ovo čekanje ide na "dušu" propisa koji kaže: da bi se uknjižio stan koji je više puta menjao vlasnika potrebno je sudu ili katastru dostaviti sve promene vlasništva unazad! Naime, sudu je potreban potpuni kontinuitet sticanja prava nad stanom, od građevinske i upotrebne dozvole, preko svih prometa stana, sve do poslednjeg sticaoca prava. A za taj posao u Srbiji, u kojoj su mnoge firme otišle u stečaj, a vaša zgrada, na primer, zidana 1954. ili, možda, 1936. godine, biće vam potreban instinkt Šerloka Holmsa, nešto novca i puno slobodnog vremena za kompletnu "istragu".

– U tom smislu treba razlikovati stanove iz otkupa koji su uknjiženi u zemljišno-knjižnim sudovima i u Republičkom geodetskom zavodu, odnosno, katastru. Naime, kada je stan iz otkupa uknjižen u katastru, postupak upisa prava svojine je jednostavniji, jer je dovoljno dostaviti dokaze o vlasništvu za sve pravne prethodnike sadašnjeg vlasnika, ali počev od ugovora o otkupu. Primera radi, ako je stan otkupljen od preduzeća koje nije uknjiženo kao vlasnik već je uknjižen investitor izgradnje zgrade, dovoljno je dostaviti ugovor o otkupu stana, jer katastar ne zahteva dostavljanje ugovora između onoga ko je uknjižen i onoga ko je stan dao u otkup. Napominjem da ovu razliku Katastar pravi samo kad su u pitanju stanovi iz otkupa; u ostalim slučajevima, i katastar zahteva isto što i zemljišno-knjižni sud – kaže Katarina Minović, advokat Agencije za promet nekretnina "Cvetković-Roškov".

I suprotno: zemljišno-knjižni sudovi i kod ugovora o otkupu zahtevaju dokaze o vlasništvu za sve pravne prethodnike do onoga koji je upisan kao zemljišno-knjižni vlasnik, i to je ono što građanima predstavlja veliki problem, jer je takvim ispravama, zbog proteka vremena i neurednih arhiva, kao i usled postojanja instituta društvene svojine, ponekad veoma teško ući u trag.

– U toj situaciji, treba se obratiti onom prethodnom vlasniku koji je uknjižen, jer u većini slučajeva zemljišno-knjižni vlasnici, uglavnom investitori izgradnje, znaju kome su stanove prodavali i najčešće imaju arhivu. Alternativa je da se građani obrate onome od koga su stan otkupili. Ukoliko ta pravna lica više ne postoje, potrebno je u Agenciji za privredne registre proveriti ko su pravni sledbenici tih pravnih lica, a ukoliko je pokrenut stečajni postupak, u Trgovinskom sudu u Beogradu treba potražiti stečajnog upravnika. Na taj način će sadašnji vlasnik sigurno ući u trag pravnim prethodnicima, ali ne znači da će doći do potrebnih isprava, jer se dešava da su arhive uništene, pa čak postoje i slučajevi da su stanovi menjali "vlasnike" bez ikakvog pravnog osnova. U tom slučaju, a to je i poslednji korak koji može da se preduzme, sadašnji vlasnik mora da pokrene parnični postupak kod mesno nadležnog redovnog suda, u kome će tužbom tražiti utvrđenje prava svojine na predmetnom stanu. Tužbom, takođe, moraju da se obuhvate svi pravni prethodnici, koji uglavnom priznaju tužbeni zahtev, pa postupak traje kraće, a sadašnji vlasnik se na osnovu ovakve presude može knjižiti i tako izbeći dugotrajan "detektivski" posao pronalaženja svih isprava – savetuje Katarina Minović.

Čak i kada ih sve sakupite i predate u sudu ili katastru gde se upisuje pravo svojine, zbog obilja zahteva za uknjižbu često se dogodi da vam šalterski službenik na pitanje kada ćete dobiti vlasnički list – hladnokrvno odgovori sa "predmet još nije rešen, dođite kroz mesec dana". I tako pet, šest puta...