Ретки кредити за неукњижене станове

Број грађана који одлучују да путем кредита обезбеде кров над главом, повећава се из дана у дан. Док једни бирају станове у новоградњи, други се опредељују за квадрате у старој градњи. Пословне банке које одобравају стамбене кредите у оба случаја траже обезбеђење за своја потраживања према купцу непокретности који затражи кредит, па су сви стамбени кредити хипотекарни.

– То значи да банка, ради обезбеђења потраживања, успоставља заложно право – хипотеку на непокретности, и то или на непокретности коју купац купује или на некој другој непокретности која је у његовом власништву или у власништву неког трећег лица које пристаје да је заложи. Иако право хипотеке по Закону о хипотекама може да се оствари и на непокретности која је у ванкњижном власништву хипотекарног дужника или трећег лица, по досадашњем искуству закључујемо да се банке нерадо одлучују за одобравање кредита за куповину неукњижених непокретности – каже Катарина Миновић, адвокат агенције за промет некретнина Цветковић-Рошков.

И поред рекламирања од стране банака да одобравају кредите на неукњижене станове, у пракси је то реткост и односи се углавном на станове у изградњи, за које постоји правоснажно одобрење за изградњу и потврда о пријему документације (пријави радова). Дакле, купци који рачунају на кредит морају да купе укњижен стан, осим уколико већ имају неку другу укњижену непокретност коју ће да заложе, односно, оптерете хипотеком.

Да би захтев кредитног купца ушао у процедуру за одобрење кредита, он мора да достави следеће исправе које се тичу непокретности и продавца непокретности: закључен предуговор о купопродаји стана, који код већине банака не мора да буде оверен код суда, а у коме, по захтеву банака, мора да стоји одредба да се стан купује путем средстава обезбеђених из стамбеног кредита; извод из земљишних књига, односно извод из листа непокретности, без терета, који не могу бити старији од пет, а највише 15 дана, у зависности од банке.

Уколико је продавац стан стекао радом у току трајања заједнице живота у браку, дакле теретним правним послом уз накнаду, банке захтевају и код суда оверену изјаву супружника продавца којом потврђује да је сагласан са продајом стана и са заснивањем заложног права (ако се хипотеком оптерећује стан који се купује); у супротном, ако је стан посебна имовина продавца, банке захтевају доказ о стицању права својине за продавца (оставинско решење, уговор о поклону и слично). Потребна је копија личне карте продавца, а уколико продавац има пуномоћника и пред надлежним органом оверено пуномоћје, које садржи изричито овлашћење за пријем купопродајне цене обезбеђене путем стамбеног кредита, отварање динарског и девизног рачуна и потписивање и оверу заложне изјаве.

Неопходно је доставити и процену овлашћеног вештака, односно налаз и мишљење вештака грађевинске струке о грађевинској и тржишној вредности непокретности која се купује, односно која се оптерећује хипотеком; затим, код суда оверену заложну изјаву (чији текст се добија у банци) којом се остварује право хипотеке првог реда у корист пословне банке која је одобрила кредит и доказ да је предлог за упис исте предат надлежном земљишно-књижном суду, односно служби за катастар непокретности; друга документа која су различита у зависности од пословне политике банке и која су везана за личност кредитног дужника, а која се оверавају или само попуњавају на формуларима банака.

Заложна изјава се оверава и предлог за упис права хипотеке предаје земљишно-књижном суду, односно надлежној служби катастра, после позитивне оцене кредитног одбора, а пре исплате купопродајне цене.

– Код неких банака то је непосредно пре исплате кредита, у току истог дана, а код неких је услов да се то уради неколико дана раније. Ово може бити веома важно за продавце чији стан се узима као средство обезбеђења и може да им се учини ризичним, с обзиром на то да хипотеку успостављају, а новац још нису добили. Међутим, иако тако изгледа, ту ризика нема, јер је у питању хипотека која се односи само на потраживање по основу стамбеног кредита које банка има према купцу, која се установљава када је кредит већ одобрен и која мора да сеизбрише ако до реализације кредита не дође, као и с обзиром на то да се кредитна средства код већине банака уплаћују директно на рачун продавца, а не купца – истиче Катарина Миновић.