Retki krediti za neuknjižene stanove

Broj građana koji odlučuju da putem kredita obezbede krov nad glavom, povećava se iz dana u dan. Dok jedni biraju stanove u novogradnji, drugi se opredeljuju za kvadrate u staroj gradnji. Poslovne banke koje odobravaju stambene kredite u oba slučaja traže obezbeđenje za svoja potraživanja prema kupcu nepokretnosti koji zatraži kredit, pa su svi stambeni krediti hipotekarni.

– To znači da banka, radi obezbeđenja potraživanja, uspostavlja založno pravo – hipoteku na nepokretnosti, i to ili na nepokretnosti koju kupac kupuje ili na nekoj drugoj nepokretnosti koja je u njegovom vlasništvu ili u vlasništvu nekog trećeg lica koje pristaje da je založi. Iako pravo hipoteke po Zakonu o hipotekama može da se ostvari i na nepokretnosti koja je u vanknjižnom vlasništvu hipotekarnog dužnika ili trećeg lica, po dosadašnjem iskustvu zaključujemo da se banke nerado odlučuju za odobravanje kredita za kupovinu neuknjiženih nepokretnosti – kaže Katarina Minović, advokat agencije za promet nekretnina Cvetković-Roškov.

I pored reklamiranja od strane banaka da odobravaju kredite na neuknjižene stanove, u praksi je to retkost i odnosi se uglavnom na stanove u izgradnji, za koje postoji pravosnažno odobrenje za izgradnju i potvrda o prijemu dokumentacije (prijavi radova). Dakle, kupci koji računaju na kredit moraju da kupe uknjižen stan, osim ukoliko već imaju neku drugu uknjiženu nepokretnost koju će da založe, odnosno, opterete hipotekom.

Da bi zahtev kreditnog kupca ušao u proceduru za odobrenje kredita, on mora da dostavi sledeće isprave koje se tiču nepokretnosti i prodavca nepokretnosti: zaključen predugovor o kupoprodaji stana, koji kod većine banaka ne mora da bude overen kod suda, a u kome, po zahtevu banaka, mora da stoji odredba da se stan kupuje putem sredstava obezbeđenih iz stambenog kredita; izvod iz zemljišnih knjiga, odnosno izvod iz lista nepokretnosti, bez tereta, koji ne mogu biti stariji od pet, a najviše 15 dana, u zavisnosti od banke.

Ukoliko je prodavac stan stekao radom u toku trajanja zajednice života u braku, dakle teretnim pravnim poslom uz naknadu, banke zahtevaju i kod suda overenu izjavu supružnika prodavca kojom potvrđuje da je saglasan sa prodajom stana i sa zasnivanjem založnog prava (ako se hipotekom opterećuje stan koji se kupuje); u suprotnom, ako je stan posebna imovina prodavca, banke zahtevaju dokaz o sticanju prava svojine za prodavca (ostavinsko rešenje, ugovor o poklonu i slično). Potrebna je kopija lične karte prodavca, a ukoliko prodavac ima punomoćnika i pred nadležnim organom overeno punomoćje, koje sadrži izričito ovlašćenje za prijem kupoprodajne cene obezbeđene putem stambenog kredita, otvaranje dinarskog i deviznog računa i potpisivanje i overu založne izjave.

Neophodno je dostaviti i procenu ovlašćenog veštaka, odnosno nalaz i mišljenje veštaka građevinske struke o građevinskoj i tržišnoj vrednosti nepokretnosti koja se kupuje, odnosno koja se opterećuje hipotekom; zatim, kod suda overenu založnu izjavu (čiji tekst se dobija u banci) kojom se ostvaruje pravo hipoteke prvog reda u korist poslovne banke koja je odobrila kredit i dokaz da je predlog za upis iste predat nadležnom zemljišno-knjižnom sudu, odnosno službi za katastar nepokretnosti; druga dokumenta koja su različita u zavisnosti od poslovne politike banke i koja su vezana za ličnost kreditnog dužnika, a koja se overavaju ili samo popunjavaju na formularima banaka.

Založna izjava se overava i predlog za upis prava hipoteke predaje zemljišno-knjižnom sudu, odnosno nadležnoj službi katastra, posle pozitivne ocene kreditnog odbora, a pre isplate kupoprodajne cene.

– Kod nekih banaka to je neposredno pre isplate kredita, u toku istog dana, a kod nekih je uslov da se to uradi nekoliko dana ranije. Ovo može biti veoma važno za prodavce čiji stan se uzima kao sredstvo obezbeđenja i može da im se učini rizičnim, s obzirom na to da hipoteku uspostavljaju, a novac još nisu dobili. Međutim, iako tako izgleda, tu rizika nema, jer je u pitanju hipoteka koja se odnosi samo na potraživanje po osnovu stambenog kredita koje banka ima prema kupcu, koja se ustanovljava kada je kredit već odobren i koja mora da seizbriše ako do realizacije kredita ne dođe, kao i s obzirom na to da se kreditna sredstva kod većine banaka uplaćuju direktno na račun prodavca, a ne kupca – ističe Katarina Minović.