Мале тајне стамбених кредита

Корисници стамбених кредита су поново изложени трошковима на које нису рачунали у време када су се задуживали. Они којима је од последње процене вредности заложене некретнине прошло три године, од банака су добили обавештење да у најкраћем року доставе пореско решење или нову процену вредности некретнине, која иначе кошта од 50 до 100 евра. Проблем је што поједине банке не прихватају процену Пореске управе (чији је посао да утврђују вредност некретнина, јер на основу тога разрезује порез) него искључиво извештај приватних проценитеља и то оних са којима банке сарађују.

Народна банке је 2008. године прописала обавезу банкама да једном у три године ажурирају податке о вредности некретнина под хипотеком. У случају да то не ураде НБС захтева да се ти кредити за које нема нове процене квалификују као ризични, због чега банке морају да издвоје већа средства за обезбеђење кредита. Пошто НБС није прецизирала ко сноси трошкове поновне процене хипотеке, појединим банкама је то било довољно да овај намет пребаце на терет корисника кредита.

– Доставила сам пореско решење мојој банци, међутим рекли су ми да је према тим подацима дошло до смањења вредности некретнине и да морам да платим нову процену која, према њиховим речима кошта 35 евра. Понудили су ми листу проценитеља са којима сарађују и објаснили да уколико ја то не учиним, да ће их банка ангажовати уместо мене и скинути тај износ са мог рачуна – каже наша читатељка којој је пре три годите решење Пореске управе прихваћено без икаквог условљавања.

Првог проценитеља кога је назвала рекао је да ова услуга кошта 100 евра, а исто су поновили и други, трећи, четврти. Најјефтинија процена износила је 75 евра, а када је поново позвала банку и рекла да ниједан не ради за 35 евра, банкари нису имали одговор ни колико ће јој бити скинуто са рачуна ни када, али ни кога ће ангажовати уколико то она не учини. У страху да ова услуга не буде папрено наплаћена наша читатељка је ипак платила најјефтинијег проценитеља.

Адвокат Војин Биљић каже да је проблематично што банке своје обавезе пребацују на клијенте, иако то није ни у каквој вези са правном природом уговора о кредиту. Посебно је проблематично што се баве изигравањем закона тиме што бирају да ли ће прихватити пореско решење или налаз проценитеља, у зависности шта им одговара.

– Скандалозно је и то што НБС има сазнања о томе и не реагује. Банке прихватају процену проценитеља као релевантну, а не пореско решење, које је званичан акт државе. Тиме шаље поруку да или пореска решења нису заснована на релевантним подацима, или је банкама дозвољено да податке порезника не представе НБС-у. То само по себи значи да НБС учествује у прикривању стварног стања ризика којима су банке изложене – каже Биљић.

Из угла клијената слика је још гора. Обавеза да плаћају проценитеља по избору банке може се, кажу правници сматрати видом ограничавања слободе избора клијента али и слободе тржишта проценитеља.

Правници такође наводе да банке начелно могу на клијента уговором пребацити обавезу да им периодично доставља доказ о вредности непокретности, али не и да их условљавају да ли ће то бити пореско решење или налаз проценитеља. Клијент сам мора донети одлуку шта ће банци доставити и банка то мора да прихвати.

„Политикин” „Потрошач” је, иначе, још 2012. године покренуо ово питање, пошто су банке у то време наплаћивале ове услуге од клијената, али искључиво захтевајући да то буде процена проценитеља. Због прашине која се у јавности подигла већина банака је , по препоруци НБС, почела да прихвата и пореска решења која су од тог тренутка била довољан доказ приликом процене вредности некретнине.

Душан Узелац, са финансијског портала „Каматица”, каже да је маневарски простор грађана који имају стамбене кредите онолики колико предвиђа уговор који су потписали и да ће овакав однос банака бити присутан све док грађани не почну да их кажњавају тиме што ће бирати другу банку.

– Може им се. Банке имају већи маневарски простор који им оставља НБС, него клијенти. Зато им саветујемо да приликом сваког задуживања постављају питања банкарима и на време се информишу о својим обавезама и скривеним трошковима. У нашим приликама је свеједно ко ће рећи да плаћа процену, ко год био на крају ће платити грађани, ако никако другачије онда скупљим кредитима – додаје он.

Банке прихватају и једно и друго

„Политика” је анкетирала пет већих банака у Србији да ли при поновној процени вредности заложене некретнине прихватају пореско решење или траже налаз проценитеља. Тако се у Сосијете женерал банци као доказ о тржишној вредности непокретности признаје и пореско решење, за шта се одлучује већина клијената.

– Друга могућност је достављање нове процене коју оверава судски проценитељ. Клијент према уговору о кредиту треба да достави банци или једно или друго решење, али се они у највећој мери опредељују да доставе решења Пореске управе. Уколико се клијент одлучи да достави документ оверен код судског проценитеља, у том случају он сноси трошкове услуге процењивача, кажу у овој банци.

Банка Интеза има нешто другачији принцип. У случају када је цена некретнине по квадратном метру површине помножена укупним бројем квадрата једнака или већа од тренутног остатка дуга по узетом стамбеном кредиту довољно је пореско решење. Уколико је вредност некретнине мања од тренутног остатка дуга по кредиту, потребно је да клијент обезбеди поновну процену, односно репроцену вредности некретнине. У овој банци нису навели да ли клијент сноси те трошкове.

Комерцијална банка прихвата пореска решења као релевантна.

У Рајфајзен банци кажу да прихватају и пореско решење.

– Чак и у ситуацијама када клијент достави пореско решење са значајно мањим износом, наша банка неће захтевати достављање процене.Једини случај када се поред достављеног пореског решења тражи и процена, јесте када пореско решење у делу описа непокретности и квадратуре непокретности значајно одступа од навода из катастра. Трошкове проценитеља у том случају сноси клијент, кажу у овој банци.