Да ли су услуге нотара прескупе

Бележник странкама, својом овером уговора, гарантује да је посао у складу са законом, и он својом личном имовином гарантује за исправност тог правног послаСтотине хиљада грађана је током протеклих седам година било у канцеларијама јавних бележника због уговора о куповини и продаји непокретности. Данас је овај правни посао далеко сигурнији него пре десетак и више година, када су га обављале агенције за некретнине и службеници на шалтерима судова, уз неизвесност са уписом у катастар. У јавности се, међутим, често помиње да су услуге јавних бележника за грађане прескупе, а да је све било јефтиније, лакше и брже када су уговори оверавани у суду.

– Да је то стварно тако, јавни бележници не би нигде постојали, а камоли у Србији где раде тек седам година. Били би у овом послу потпуни вишак чак и у Француској, која има у сваком месту бар пошту и нотара и то тако отприлике око 300 година – кажу у Јавнобележничкој комори Србије (ЈКС).

Са разумевањем да су нотари код нас и даље нека врста још неприхваћене „новотарије”, сматрају да се у медијима недовољно говори о томе шта грађани добијају у оквиру услуге јавних бележника и због чега та услуга има одређену цену, која зависи и од вредности непокретности. При томе, не доводе се у питање други, знатно виши, трошкови које грађани плаћају у овом поступку, а који им заузврат не пружају никакву гаранцију сигурности правног посла.

– Ако се прометује стан вредан 100.000 евра, односно око 12 милиона динара, купац ће јавном бележнику за солемнизацију (потврду и оверу уговора) платити 30.240 динара. За тај новац грађанин од нотара добија следеће услуге: прибављање докумената о стану, проверу правног статуса непокретности – да ли на њој има неког терета, да ли продавац има право да располаже том непокретношћу, као и проверу да ли је непокретност од истог власника већ прометована – објашњавају у ЈКС.

Јавни бележник утврђује на овај начин да ли има препрека за обављање овог промета и, уколико нема, наставља даље.

– Позива учеснике у поступку на заказани термин за оверу, утврђује идентитет продавца и купца, чита уговор и појашњава све што странке занима. Након тога, странке стављају своје потписе на уговоре, а затим попуњавају пореско изјашњење. Када странке заврше тај посао, нотар наплаћује своју награду и, као обвезник ПДВ-а, издаје странкама фискални рачун – наглашавају у ЈКС.

После тога бележник, без накнаде, уговор шаље катастру, а пореско изјашњење надлежној пореској администрацији. Странка решење катастра добија на кућну адресу, као и пореско решење.

– Бележник странкама, својом овером уговора, гарантује да је посао у складу са законом, и он својом личном имовином гарантује за исправност тог правног посла. Ако је било шта пропустио од законом прописаних провера, а нека од странака због тога претрпела штету, јавни бележник је дужан да је надокнади – наглашавају наши саговорници.

Нотар у својој архиви чува уговор о промету непокретности 20 година и учесник у правном послу може добити тај уговор када му год затреба, ако је случајно изгубио свој примерак. Када прође 20 година, документ се доставља државном архиву.

– Не треба заборавити да је уговор о промету непокретности јавни бележник уписао у посебну базу података, чиме је спречио дуплу продају исте непокретности – наводе у ЈКС.

Све ове кораке нотар је дужан да обави на исти начин, за сваки уговор, и једнако провери све правне претпоставке за закључење посла.

– Kада је реч о „ниским” ценама које је раније имао суд за оверу ових уговора, то свакако није упоредиво, јер је суд морао само да провери идентитет особа које стављају потпис на уговор и – ништа друго.

Истине ради, судски чиновници, који су се бавили овером уговора, од 2010. године уносили су у „Либру” (базу података при Министарству правде) податке о прометованој непокретности, али то често нису били комплетни подаци, а дешавало се и да не буду унети уопште.

– Практично, до 2010. године иста особа је могла да прода и овери уговор о промету исте некретнине безброј пута, са безброј различитих купаца, а дешавало се то и после 2010. све до 2014, када су почели са радом јавни бележници и када је та могућност нестала. Касније би се могло ићи у судске спорове, али није постојала никаква одговорност судских чиновника који су оверавали уговоре и који најчешће нису били правници – кажу у ЈКС.

Сада оверу уговора о купопродаји непокретности може да изврши само јавни бележник, који мора да буде правник са положеним правосудним и јавнобележничким испитом, као и вишегодишњим искуством у обављању правних послова.

– У поступку овере уговора у суду није било никаквих гаранција, изузев за идентитет особа које су уговор потписивале, а и то може бити упитно, јер није баш безначајан број случајeва да су нотари открили фалсификоване документе. Остаје и чињеница да су странке раније често у уговоре уносиле знатно нижу вредност непокретности, како би платиле мању судску таксу од прописане, која није била нижа од оне која се данас плаћа код јавних бележника, наравно под условом да је у уговор била унета права цена. Примера ради, за непокретност од 20 милиона динара, овера у суду износила је 39.000 динара. Исти износ данас се плаћа и код нотара, с тим да се код јавног бележника накнада увећава за 1.800 динара за сваки следећи започети милион у вредности непокретности – објашњавају у ЈКС.

Бележници данас, са друге стране, морају да рачунају награду по тржишној вредности непокретности, без обзира на износ који пише у уговору. На тај начин, они штите интересе странака, у овом случају, пре свега продаваца.

– Замислите ситуацију у којој у уговору пише да се стан вредности 100.000 евра продаје за 20.000. У том случају „такса” код нотара била би 10.800 динара, кao да стан стварно вреди 20.000 евра, али би после овере таквог уговора купац добио право да се упише као власник након што исплати само тих 20.000 евра, а продавац апсолутно ништа не би могао да уради да добије пуну цену. Због разлике у такси од око 20.000 динара, могао би да изгуби 80.000 евра! Да нема обавезе бележника да уговоре оверава по стварној, тржишној вредности, пословица „Ко не плати на мосту, плати на ћуприји”, могла би да поприми потпуно нову димензију, јер би ово „плаћање” на ћуприји било за продавца – 470 пута скупље – наглашавају наши саговорници.

Када је реч о агенцијама за промет непокретности, оне за своје услуге посредовања наплаћују проценат, који је најчешће око два одсто за купца и продавца. Дакле, ако се прометује стан од 100.000 евра, грађани ће агенцији платити 4.000 евра.

– За тај новац, од агенције продавци могу да очекују да ће њихов стан бити оглашен за продају и да ће довести у заказано време заинтересоване. Агенције ће, наравно, такође проверавати документацију, али оне ни на који начин не одговарају за сигурност правног посла. Агенције неће прибављати документацију, нити чувати уговоре, нити се бавити било којим послом након момента продаје непокретности и наплате провизије – напомињу у ЈКС.

Грађани често спомињу гужве у јавнобележничким канцеларијама и чекање у реду. Тренутно у Србији ради 225 нотара, од којих је 49 у централним београдских општинама, где је промет некретнина највећи. У ЈКС кажу да се за оверу уговора чека од једног до максималних 10 дана, у ретким случајевима. Увек се уважавају разлози за хитност, али се ни тада не прескаче било који корак у сигурном обављању правног посла.

Приходи и расходи

За све услуге које наплати и изда грађанину фискални рачун, јавни бележник одмах плаћа све прописане порезе: 20 одсто ПДВ, 30 процената доприноса за побољшање положаја запослених у правосуђу, 15 одсто пореза на доходак и 10 процената пореза на добит. Нотару остаје између 25 и 30 одсто од наплаћене услуге, чиме покрива трошкове бруто зарада запослених, трошкове канцеларије, као и обавезног осигурања, наводе у ЈКС.