Плата за месечну станарину

Долазак великог броја грађана из Русије и Украјине у Србију изазвао је значајан поремећај на тржишту некретнина, посебно у Београду и Новом Саду. Најамнине су до те мере повећане, на појединим атрактивнијим локацијама и двоструко, да наши грађани више не могу себи да приуште стамбени простор на местима на којима су до сада живели. Студенти су почели да се враћају у родна места, док су такозване подстанарске породице принуђене да се селе у мања и јефтинија подручја.

У јавности су се појавили предлози да држава ограничи максимални износ станарине, чиме би се решио тренутни проблем, уз образложење да се такав механизам примењује у појединим земљама ЕУ. Овако директно мешање државе у економски живот, тврди др Дејан Молнар, ванредни професор Економског факултета у Београду, представљало би грубо нарушавање тржишних постулата – загарантовано право располагања приватном својином, слободу уговарања, спонтано формирање цена под утицајем понуде и тражње...

– Може се поставити питање због чега онда држава не би интервенисала и на бројним другим тржиштима на којима се одређују цене производа и услуга важних за грађане и развој друштва у целини, као што су на пример висина школарина на факултетима, накнаде стоматолошких услуга, медицинских третмана и прегледа, свежег воћа и поврћа... Рентирање некретнина у Србији још је потпуно неуређена област. Знатан део промета на том тржишту се остварује мимо легалних, формалних токова – истиче проф. Молнар и додаје да одговарајуће евиденције не постоје, уговори о закупу се не оверавају код јавних бележника и не пријављују се Пореској управи, због чега станодавци не плаћају порез на остварену добит по том основу.

– Да би се цене закупа могле контролисати на било који начин, ова врста пословања се, најпре, мора формализовати. Држава би требало своје снаге и ресурсе да усмери у том правцу, да регулише ову област, тј. да доносе одговарајуће прописе и стара се о њиховој примени (евиденција, контрола, казнена политика). Осим тога, још немамо поуздане процене о томе колико је актуелно стање на нашем тржишту непокретности трајно. Уколико буде пролазног карактера, онда свакако не би било мудро да се делује неком дуготрајном мером – истиче проф. Молнар.

Ако би имућни странци који данас изнајмљују станове одлучили да наставе живот у Србији, вероватно би се определили за куповину куће или стана. То значи да више не би представљали извор тражње на сегменту тржишта који се односи на изнајмљивање, што би „преко ноћи” променило ситуацију. У земљама у којима постоје развијени програми, помоћу којих се повећава доступност стамбеног простора, држава се са значајним учешћем појављује као власник некретнина, па преко стране понуде на тржишту утиче на ниво равнотежне цене, подсећа проф. Молнар.

– У тим државама се воде и поуздане евиденције о томе које су то категорије становништва угрожене, па се на основу тих података дизајнирају селективне и циљане мере за подршку тачно одређеним групацијама. Након „мапирања” потенцијалних корисника, држава може снижавањем цена непокретности које има у свом власништву да утиче на тржишну цену. Уколико су у питању породице лошијег материјалног статуса, препорука је да држава инвестира или стимулише приватни капитал да улаже у изградњу социјалних станова, а када је помоћ потребна студентској популацији, тада треба градити студентске домове у којима студенти могу јефтиније да бораве – набраја проф. Молнар.

Када би се пословање у области издавања стамбеног простора увело у формалне токове, тада би држава могла да користи и одговарајуће инструменте пореске политике. На пример, могло би се применити прогресивно опорезивање остварене добити из овог посла, па би они станодавци који наплаћују високе кирије плаћали и веће порезе, предлаже проф. с Економског факултета и додаје да би се та средства потом могла користити за субвенционисање социјално угрожених слојева становништва.

– Они који не могу да приуште становање у центру и на атрактивним локацијама селиће се на периферију. То би могло да делује у правцу смањивања тражње, а станодавци би под тим утицајем могли да коригују цене наниже – додаје он. У надлежности државе су и мере из домена урбанистичког планирања, одређивања намене земљишта, издавања грађевинских дозвола, зонирања и др. На овај начин се, како истиче, такође може стимулисати градња за одређене намене, чиме се може задовољити одговарајућа тражња по прихватљивим условима.

Да у ситуацији која је погодила тржиште некретнина није лако ни станодавцима, али ни закупцима, признаје Драган Цвјетићанин, председник Удружења станодаваца Србије, који сматра да ипак није пожељно да се држава меша у формирање цене кирије у приватном власништву.

– Пре увођења ограничења, када је у питању цена, требало би да се прецизирају односи између власника и закупаца. Није одмах решење да се регулише максимална цена. Држава би могла да гради станове и да их издаје по приступачним ценама за социјалне случајеве или породице с више деце, самохране мајке и особе с посебним потребама. Друго, могла би и да субвенционише мање платежне закупце, тако што би им дала део новца за кирију – сматра Цвјетићанин. Он указује и на то да би држава, пре свега, требало да реши закупни однос, односно да регулише односе између станодаваца и закупаца и да и једнима и другима пружи већу заштиту кроз прописе.

– Морају да се прецизирају односи. Тренутно само чланови 70 и 77 Закона о становању регулишу ову област, што је ван сваке памети, а остало је препуштено облигационим односима, уз паролу – договорите се сами. То све не функционише добро и потребно је увести ред у ову област – сматра председник удружења.

Шта држава има од тога што неко даје стан под кирију, а притом порез не плаћа? Он сматра да и поред одсуства регулативе, држава у томе има користи, јер цена закупнине ипак улази у БДП, иако се углавном не плаћа порез на добит.

– Друго, да ми као приватни власници не дајемо своје станове у закуп, питам се где би ти закупци становали. Дакле, ја сам свој вишак имовине који сам сам опремио и купио дао на располагање, на слободно тржиште. Зар то већ није нека помоћ држави – пита се он, признајући да су и станодавци и закупци у суштини препуштени сами себи јер област није регулисана, па су и сходно томе и цене станарина преко ноћи порасле.

Ипак, иако је тражња за становима скоро свуда у Европи у паду, услед високе инфлације и последично раста каматних стопа, стручњаци за некретнине признају да нису очекивали значајан долазак Руса, за које се испоставило да су битан фактор и за овдашње тржиште некретнина, посебно у делу закупа. Небојша Нешовановић, из агенције за промет некретнина ЦБРЕ, каже да висока цена ренте постаје социјално питање, које почиње да угрожава најпре оне најсиромашније без крова над главом.

– Уколико овај проблем буде потрајао, онда ће прерастати у социјално питање. Наиме, те социјално угрожене групе немају станове, а са додатним скоком ренти не могу ни да их приуште. То се десило, рецимо, у Лондону када су дошли богати Арапи и купили станове у центру, па нормалан свет није могао себи да приушти изнајмљени стан. У таквим случајевима најчешће град или држава субвенционишу станове, имају своје које дају у закуп. То је за сада још далеко од нас, јер Руси још нису у тој мери утицали на тржиште некретнина – уверен је Нешовановић, који ипак сматра да решавању проблема треба да се приступи системски, кроз реформе, како би Србија у будућности имала стабилно тржиште станова.

– Ништа не може да се реши ни за шест месеци, ни за годину дана. Потребно је време и упорни рад на томе – закључује Нешовановић.

На 24.000 динара закупнине порез износи 3.600 динара

Опорезиви приход од непокретности, укључујући и приход од изнајмљивања станова и соба за период дужи од 30 дана, чини бруто приход, умањен за нормиране трошкове у висини од 25 одсто. Обвезнику пореза, на његов захтев, уместо нормираних трошкова признаће се стварни трошкови које је имао при остваривању и очувању прихода, ако за то поднесе доказе. Стопа пореза на приходе од непокретности износи 20 одсто, подсећају у Пореској управи, дајући пример да ако износ закупнине вреди 24.000 динара, онда порез износи 3.600 динара. На питање колико станодаваца плаћа порез, а колико држава губи од неплаћања ове обавезе, у овој управи додају да је у 2021. години поднето 23.070 пореских пријава.

Иначе, у нашој земљи има око 122.500 станова у којима живе подстанари. То су званични подаци Републичког завода за статистику, али измерени на попису 2011. године. Нових још нема, али је очито да ће их после најновијег пописивања бити знатно више него пре 11 година.