Преваре приликом куповине станова

Пре него што се упусте у прилично ризичну авантуру куповине станова у изградњи, купци најпре морају да преузму улогу детектива и детаљно прочешљају биографију инвеститора, а потом да се наоружају правничким знањем, не би ли избегли замке које куповина на невиђено носи. Примамљива цена, која је за неколико стотина евра по квадратном метру нижа него код готових станова, у супротном, лако може да им се обије о главу.

Када пронађу жељену локацију и одаберу стан добро би било да сазнају шта је до тада тај продавац градио и обиђу зграде које је тај инвеститор већ саградио, да се распитају код станара какав је квалитет станова, да ли је градитељ поштовао договоре и рокове. Пуно тога може да се сазна и од самих радника на градилишту. Ако градитељ прође тест, следи провера документације.

Провера папира

Без обзира на то што ће скоро сваки инвеститор да се закуне да су његови папири чисти, купци за сваки случај треба да поведу адвоката, јер можда ишчачка оно што лаик ни у сну не би помислио.Уколико постоји више суинвеститора,требало би детаљно прочитати уговор којим су регулисане њихове међусобне обавезе. Купци станова у Улици Арчибалда Рајса број 11-11г у Филмском граду то најбоље знају. Због неплаћеног дуга Дирекцији за грађевинско земљиште, што је била обавеза суинвеститора – грађевинског предузећа „Сумикс”, „Станком”, као носилац посла у овој причи, не само што није желео да пренесе власничко право на свог партнера већ је поставиообезбеђење и променио браве спречивши купце, ни криве ни дужне, а затечене и збуњене, да се уселе у своје станове.

Било да у заједнички бизнис улажу „живе паре” или плац, суинвеститори се углавном намирују изграђеним становима, пропорционално уделу. Расподела квадрата међу њимаможе да се испречи као проблем.

 – Акоу њиховом уговору пише да једном припадају саграђени станови са тачно назначеним бројем и спратом, а другом „сав преостали простор”, посебно треба бити обазрив. Јер у ту недореченост могу да се подведу и таван и магацин, што значи да ако се стан у пројекту води, на пример, као заједничка просторија, будући власник неће моћи никада да га укњижи – упозорава адвокат Вишеслав Вучићевић, наглашавајући да би од инвеститора требало тражити детаљну спецификацију станова.

Купац потом жељену стамбену јединицу, са бројем стана, спрата и дефинисаном квадратуром мора дапронађе у дозволи за градњу и главном пројекту како би био сигуран да купује животни простор, а не, рецимо, теретану, која је опремљена и уређена исто као стан, али тако никада неће бити заведена у катастру.

Пошто инвеститори, у жељи да добију што више мањих станова веома тражених на тржишту, понекад прибегавају прекрајању пројеката па од једног стана од 90 квадрата праве два мања, будући власници такође могу да забораве на укњижбу, ако се не сете да погледају пројекат.

И најмања недореченост, потврђује адвокат Тања Давидовић, може скупо да кошта будуће станаре. Довољно је, каже, да се појави неки наследник који није измирен, а полаже право на земљиште, па да се посао закомпликује. Зато би ваљало проверити у земљишним књигама ко све полаже право на плац и од инвеститора тражити општинско решење о решеним имовинским односима(мада без тог документа не може да добије ни грађевинску дозволу). Глава најмање боли, каже, када постоји само један корисник плаца који сам финансира изградњу, али то је реткост.

– Лабави договори суинвеститора по принципу „како ћемо – лако ћемо” обијају се о главу купцима, а један исти стан бива два или више пута продат. Зато на време треба утврдити ко коси, а ко воду носи. Али, људи и даље куповину стана не схватају озбиљно па олако дају новац не добијајући при том никакву гаранцију да ће стан добити на време и да ће се заистауселити у њега –изричита је Давидовићева.

Да ови савети нису пуцњи у празно, уверили су се пре две године новинар и репортер „Политике” затекавши испред једног од станова у Улици Арчибалда Рајса број 11в, два власника са уговорима и кључевима у рукама. Један је поменутом „Сумиксу” унапред платио готовином стан од 60 квадрата, док га је други добио као компензацију за изведене занатске радове на овој локацији.

Бонитет инвеститора

Следећи корак је одлазак у Дирекцију за грађевинско земљиште.Тамо се може проверити какав бонитет има тај инвеститор и да ли је са њом склопио уговор за уређење грађевинског земљишта. Јер плаћање ове накнаде, које се обично распоређује на месечне рате, један је од крупнијих издатака, па самим тим и знак да је инвеститор озбиљан у намери.Мада то се може проверити и код самог инвеститора. Од њега треба тражити решење о пријави радова, без кога дозвола није правоснажна и без које радови на градилишту не би смели да почну, јер у тој међуфази сеоверава главни пројекат и склапа уговор са Дирекцијом, Водоводом, Електродистрибуцијом... На том кључном папиру, кажу правници, треба инсистирати, премда се неки инвеститори,обично они који га немају, често опиру доживљавајући као увреду то што купац жели да буде сигуран да ће сутра имати легалан прикључак заструју, воду, канализацију.

Иако се казне крећу од три до пет година затвора, у пракси се често дешава да инвеститори почну без пријаве радова да граде, па обавезе плаћају у ходу, или их уопште не измире. Уколико грађевински инспектори „не стигну” да их обиђу и опомену током градње, инвеститор неће добити употребну дозволу, а купци ће последице осетити кад зими напрасно остану без струје.

Таквих градитеља је све мање, каже Грозда Малиновић, правница агенције за некретнине „Легат”, која продаје станове у изградњи. Већина измирује обавезе на време јер им је циљ да што пре заврше зграде. Она ипак указује и на другу страну овог проблема.

– Секретаријат за урбанизам има законски рок од осам дана да потпише решење о пријави радова, али предмете понекад месецима држе у фиоци. Да не би губили грађевинску сезону инвеститори почињу да граде – објашњава Малиновићева.

Још само кад би купци били апсолутно сигурни да су они платили обавезе и да једино недостаје тај потпис Секретаријата за урбанизам.

Све у свему, ништа не препуштати случају. Обећања инвеститора ионако убрзо нестану чим новац легне на њихов рачун. Зато се не треба „пецати” на њихове притиске и упозорења да ако стан не резервишете данас, већ следеће недеље важи друга цена.То правдају листом чекања, огромном потражњом...

Плаћање унапред више нико не доводи у питање. Ово је ноћна мора за кредитне купце који врло брзо због динамике исплате и непоштовања рокова изградње дужи период плаћају и рату за кредит и подстанарску кирију.

– Једина сигурна варијанта је дати новац непосредно пред усељење, али такав вид трговине новим становима код нас ће бити могућ када се изједначе понуда и тражња. Најмањи ризик у изградњи је када иза инвеститора стоји нека банка. Купац је ту апсолутно заштићен – истиче Вишеслав Вучићевић.

Рокови

Завршетак радова, нажалост, искључиво зависи од воље инвеститора и срећних околности, јер Закон о планирању и градњи није дефинисао у ком року инвеститор мора дазаврши објекат. То онда, наглашава Тања Давидовић, мора бити наведено у уговору.За свако прекорачење требало би инсистирати да продавац плаћа пенале у висини кирије за изнајмљивања стана на тој локацији.

Исцрпљени силним проверама,срећни што су нашли кров над главом, купци углавном зажмуре на чињеницу да им је кухиња мрачна, да цео стан гледа у атријум или даса прозораспаваће собе могу да додирну зид суседне куће.Ово није могло да се деси седамдесетих и осамдесетих година када се итекако водило рачуна како се и где гради, стављајући у први план логику градње, а не профит инвеститора.

У трци за што већом зарадом, зграде су често уклештенеизмеђу породичних кућа, потпуно заузимајући и испуњавајући парцеле. Сада су урбанисти начинили један корак, али доста битан. Наметнули су обавезу дасвака зграда мора да има подземну гаражу. Нажалост, другима су оставили да размишљају о зеленим површинама и игралиштима.Али, како се у Србији већ скоро две деценије ради и гради без правилника о стандардизацији, зграде ничу на местима породичних кућа, двособни станови се без проблема „пакују” у 40 квадрата, а понекад је цео стан окренут ка северу, што је некада било незамисливо. Да би добили што више корисне површине предузимачи умеју да закину на ходницима и степеништима зграда.

Урбанисти, архитекте и грађевински инжењери ово виде и знају, али колико је познато једино се Друштво архитеката Новог Сада латило посла да сачини нови правилник о градњи станова, не би ли он послужио као образац изградње у Србији.

М. Авакумовић

-------------------------------------------------------

Хиљаду оштећених

Преварени грађани, купци станова у Београду већ су основали своја удружењакако би остварили своја права. Једно од таквих, Удружење „Хиљаду оштећених”, протеклих дана протестовало је у Београду против фирме „Станком” због кашњења у изградњи станова.

Чланови тог удружења још нису добили кључеве својих станова у београдском насељу Филмски град и они за то криве компанију „Станком”.Окупљени грађани протестовали су због кашњења изградње станова у Филмском граду, које су унапред платили, страхујући да би могли остати без њих.

У разговору са министром Оливером Дулићем добили су уверавања да ће се интензивирати израда измена и допуна Закона о планирању и изградњи, а које за циљ имају системско уређење области изградње објеката. „Идеја новог законског решења је да се коначно дефинише појам инвеститора и да се нађу начини за лиценцирање инвеститора. При сачињавању новог законског текста биће уважена и искуства грађана који су оштећени приликом куповине станова у изградњи”, најавио је Дулић.