Како унапредити рад катастра

Србија данас има најажурнију евиденцију непокретности у својој историји, што је омогућило знатан замах тржишта непокретности, нагласио је др Милош Живковић, редовни професор на Правном факултету у Београду, који је недавно на предавању поводом пријема у Научно друштво Србије говорио на тему „Развој регистара непокретности у Србији”. Била је то прилика за разговор о могућим променама у овој области.

Бројне су критике на рачун стања у регистрима непокретности. Шта су оправдане критике, а шта су важни помаци учињени у претходним годинама?

Правници често критикују садашње стање регистара непокретности у Србији. Лоша искуства нису реткост, али чини се да би објективан посматрач морао да узме у обзир и понеку „олакшавајућу околност”. Републички геодетски завод и његове службе за катастар непокретности унели су готово 10 милиона непокретности у своју базу података и успоставили електронски регистар на целој територији наше земље (осим на подручју АП Косово и Метохија). Само потпуно пристрастан посматрач порећи ће знатне резултате који су постигнути последњих година у погледу ажурности евиденције непокретности. Кад је реч о такозваним регулисаним непокретностима – законитим објектима и непокретностима чији је тренутни власник уписан, а њих је око 51 одсто, просечно време чекања на упис износило је свега око пет радних дана. Проблем, међутим, постоји код такозваних нерегулисаних објеката, који су или посве нелегални, а њих је око 21 проценат, или су законити, али постоје недостаци у ранијој власничкој документацији који онемогућавају ажурну регистрацију права на тим објектима. Њих је око 28 одсто.

Када је реч о непокретностима код којих постоје недостаци у ранијој документацији, о чему се ту ради, и зашто те непокретности не могу да буду уписане?

Најчешће је реч о уписима права који се заснивају на исправама сачињеним пре реформе из 2018. године, и који се спроводе по захтеву странке, а не по службеној дужности. Гомилање ових „предмета по старим исправама” и немогућност служби за катастар непокретности да с постојећим кадром изађе на крај с великим бројем захтева – почиње да угрожава и ажурност евиденције у погледу „регулисаних” објеката. То има за последицу прекршајно кажњавање одговорних службеника катастра и тужбе против Републике Србије због неправилног рада катастра. Проблем представља и велики број предмета по жалбама заосталих из претходног периода.

Говорили сте да се због овог проблема прибегло изради нацрта закона о раду катастра?

У образложењу ових нацрта признаје се да је велики прилив захтева почео да „гуши” катастар и да се број заосталих захтева повећава. Укратко би се могло рећи да завод жели да у што већој мери скине са себе одговорност за ажурност евиденције и пребаци је на судове, јавне извршитеље и нотаре, као „обвезнике доставе”. Они би морали да исправе за упис достављају у одговарајућем формату и с одговарајућим сетом структурисаних података, који би катастру омогућили да на аутоматизован начин спроводи промене у евиденцији. Чини се да предложено решење превиђа да је делатност правосудних професија регулисана посебним законодавством, и да пропис о регистрацији не треба (а по Уставу ни не може) да мења прописе о судском поступку, јавним извршитељима или јавним бележницима. Такође, иако би усвајање нацрта овако како гласи спасило службенике катастра прекршајне одговорности (предлаже се њено укидање), чини се да би сам проблем остао нерешен, и број нерешених предмета би наставио да се повећава.

Сматрате да то, ипак, не би био добар пут и верујете да су могућа другачија решења?

Реформом из 2018. године уведен је упис по службеној дужности, на основу исправа које достављају јавни бележници, судови, јавни извршитељи и други обвезници доставе. Сликовито речено, ако је исправа подобна за упис, катастар је дужан да унесе измену у базу података, без могућности да одбије упис јер сматра да је незаконит. Наредни корак у истом правцу био би омогућавање јавним бележницима, као обвезницима доставе, да непосредно врше упис у базу катастра непокретности, односно да преузму тај део посла и одговорности кад је реч о промету права на непокретностима. Другим речима, једноставно би цео посао обављао јавни бележник, непосредно. Замислите да купујете стан од продавца који је уписани власник тог стана. Код јавног бележника који солемнизује исправу о уговору, у року од неколико минута добијате лист непокретности у коме сте, као купац, већ уписани као власник.

Како сте поменули, имамо чак 28 одсто непокретности код којих постоје недостаци у ранијој власничкој документацији, због чега нису уписани носиоци права. Има ли катастар капацитете за решавање овог питања?

Иако се поменути нацрти измена прописа о катастру непокретности тиме не баве, извесно је да ће службама катастра непокретности бити потребна спољашња помоћ за утврђивање ималаца права у ситуацијама кад је правна документација мањива – од баналних недостатака, попут погрешне квадратуре стана, до недостајуће дозволе за упис или недостајуће овере потписа. Овај поступак се колоквијално назива „конвалидацијом”, јер би требало да омогући упис упркос формалним недостацима постојеће документације. Како ствари данас стоје, знатан број тих ситуација могао би да буде решен само посредством парнице пред судом, која је скупа и дуготрајна. Апсурд је у томе што, у већини тих случајева, заправо нема спора, па ни истинске потребе да одлучује суд.

Ко би се бавио тим предметима и у каквом поступку?

Постоји потреба да се, у некој врсти поступка, одлучи о томе ко од претендената има јачи основ за стицање права, после чега би се он уписивао. Овај поступак непотребно би оптеретио судове, па се поставља питање ко би, осим суда, могао да доноси одлуку о томе. У обзир долазе правосудне професије – адвокати, нотари и јавни извршитељи. Што се врсте поступка тиче, ствар се чини очигледном: ваљало би предвидети посебан ванпарнични поступак, јер ако је питање имаоца права спорно, о томе мора да одлучује суд у парничном поступку.

Које решење би било најадекватније?

Што се тиче ангажмана адвоката за овај посао, ваља приметити да он одудара од онога што је срж адвокатског позива, а то је старање о томе да клијент у највећој могућој мери оствари свој интерес. Разуме се, учешће адвоката у својству пуномоћника страна није искључено. Кад је реч о јавним извршитељима, тражени посао се не уклапа ни у њихов типичан делокруг рада. Извршитељи су ангажовани од повериоца да му принудно остваре право, па би у ванпарничном поступку о јачем правном основу за право на непокретности, могли да доспеју у сукоб интереса. Преостају јавни бележници, као правосудна професија која је најпогоднија за обављање овог посла. Нотари данас спроводе оставински поступак, као један од најважнијих ванпарничних процеса и они су дужни да се подједнако старају о интересима свих странака у поступку. Отуд држим да би јавни бележници могли да дају значајан допринос да се број „регулисаних” непокретности знатно повећа, што би допринело даљем напретку тржишта непокретности и омогућило Републичком геодетском заводу да постојеће ресурсе усмери на даљи развој својих савремених дигитализованих сервиса, по којима је препознат и на међународној сцени.