Правни статус заједничких просторија

Важећа правна регулатива о заједничким просторијама у стамбеној згради није уједначена. То доводи до различитог тумачења како код претварања заједничких просторија у стан у раније изграђеним објектима, тако и у објектима у изградњи. Такође, до различтог тумачења може доћи и у погледу ко је носилац, и у ком обиму, права и обавеза код инвестиционог и редовног одржавања стамбене зграде, па је у том смислу потребно не само уједначавање регулативе, већ и усклађивање са уставним начелима.

Према Закону о основама својинско-правних односа, право својине на посебном делу зграде може постојати на стану, пословној просторији или гаражи, односно гаражном месту. На заједничким деловима зграде и уређајима у згради власници посебних делова зграде имају право заједничке недељиве својине. Ово право се преноси, уз право својине на посебном делу зграде, као акцесорно право.

Законом о својини на деловима зграда направљена је разлика између вишестамбених зграда и породичних стамбених зграда, тако да на заједничким деловима вишестамбених зграда као целини, сви сопственици посебних делова имају трајно право коришћења, док делови породичне стамбене зграде који служе згради као целини, јесу заједничка недељива својина свих сопственика посебних делова.

Овакво разликовање имало је своје оправдање у време када ја на становима као посебним деловима вишестамбене зграде постојало станарско право, односно право трајног закупа, са другачијим правним режимом од права својине. Доношењем Закона о становању којим је прописана могућност откупа и преласка станарског права, односно права трајног закупа у право својине, прописи који третирају заједничке делове вишестамбене зграде као трајно право коришћења у супротности су са природом права својине, као једног од основних Уставом гарантованих грађанских права, тако да се практично ради о делимично извршеној приватизацији у стамбеној области.

Закон о одржавању стамбених зграда, регулишући право управљања стамбеном зградом, даје овлашћење скупштини зграде да може донети одлуку о претварању заједничких просторија у стан или пословни простор, сагласношћу власника станова, односно других посебних делова зграде којима припада више од половине укупне површине станова и других посебних делова зграде, чиме се ограничава право својине и долази до правне несигурности.