Од сиве фазе до вишеспратницe

Од укупног броја купаца на београдском тржишту некретнина око 10 одсто пазари станове у сивој фази да би их касније препродали. Цена квадрата у изградњи нижа је у просеку око 300 евра тако да по стану трговци непокретностима могу да зараде и до 25.000 евра. После неколико успешних послова, они убрзо постају инвеститори и почињу да граде вишеспратнице, а у овакве пословне подухвате упуштају се углавном они који су стекли капитал у иностранству или пензионисани банкари, кажу у Удружењу посредника у промету некретнина.

– Највећа потражња станова у изградњи до 50 квадрата је на Врачару, Старом граду и Савском венцу. Њихова цена у сивој фази креће се од 2.500 до 3.500 евра, а по завршетку продају се у зависности од квалитета градње и локације за 3.500 до 4.000 евра – истиче Томислав Секулић, председник удружења.

Без обзира на то што је свака куповина стана у сивој фази ризична, економска рачуница је примамљива. Купци недовршених станова, кажу упућени, не упуштају се у инвестирање док претходно не провере досије људи од којих пазаре. Обраћају се углавном инвеститорима који имају кредибилитет и чија се имена не доводе у везу са бројним преварама такозване грађевинске мафије. Једна од заштита је то што они не исплаћују инвеститору сав новац одмах већ постепено, у складу са динамиком извођења радова. Уговори најчешће садрже и казнене поене за случај да грађевински предузимачи не испоштују рокове градње али и поред тога често се догађа да купац буде преварен.

– Међу нама се зна ко су неозбиљни инвеститори. Они улазе у посао тако што  измире само десет одсто Дирекцији за грађевинско земљиште. Покупе паре од будућих власника капарисаних станова, који заправо кредитирају градњу, а да тога често нису ни свесни. У недостатку пара, градња стане. Локације годинама зјапе празне, а несретни купци преко суда покушавају да остваре своја права – објашњава инвеститор који је желео да остане анониман.

За већину инвеститора профитабилнији посао је да до грађевинске парцеле дођу тако што поруше стару кућу, и са њеним власницима направе уговор, према којем они добијају од 20 до 30 одсто квадратуре зграде која се гради на том плацу. Услед експанзије градње и све веће конкуренције, инвеститори данас у најбољем случају могу да зараде око 40 одсто од уложеног новца, али ако су сами финансирали градњу.

– Пре неколико година наша зарада била је готово стопостотна. Временом су скочиле цене земљишта, власници уџерица почели су да уцењују и захтевају нереално. Данас смо у просеку на добитку око 20 одсто по објекту, јер је мало оних који успевају да заврше зграду, а да претходно нису продали станове – каже инвеститор.

У пракси су бројни примери намерног „блокирања” атрактивних локација. Квазиинвеститори обећају куле и градове и уговором обавежу људе који су дали плац. Међутим, све се заврши на обећању. Људи остану без крова над главом све док се не појави озбиљан инвеститор коме та локација западне за око.

– Адвокати не саветују власницима парцела да туже шарлатане, јер спорови трају годинама. Проблем могу решити тако што у договору са озбиљним предузимачем исплате преваранте и пред судом овере раскид уговора. Накнаде штете могу се доказати, али питање је да ли и наплатити – објашњава Марија Рабреновић, адвокат, и додаје да нажалост ни суд ни држава не могу апсолутно заштитити купце станова.

Д. Мучибабић