Опрезно са хипотеком

Хипотека је, као средство обезбеђења кредита приликом куповине непокретности, а такође и као средство обезбеђења у дужничко-поверилачким односима уопште, скоро неизбежна, па чак и када је у питању одлагање плаћања заосталог дуга по основу доспелог а неисплаћеног пореза према држави.

То је одлично обезбеђење за повериоце, а прихватљиво решење за дужнике, под условом да су ови други правилно проценили све ризике које хипотека носи, као и своју платежну могућност. У противном, изгубиће непокретност, а то може да значи и кров над главом, уколико се залаже стан или кућа у којима се живи.

Хипотека је заложно право на непокретности, које овлашћује повериоца да, ако дужник не исплати дуг о доспелости, захтева наплату потраживања из вредности непокретности. Хипотека се конституише уписом у надлежни регистар непокретности на основу уговора између повериоца и дужника ради обезбеђивања потраживања које постоји на основу претходно закљученог уговора између тог повериоца и дужника о неком правном послу. То може бити уговор о кредиту, уговор о позајмици, уговор о откупу стана и сл. На основу овог уговора, тзв. основног уговора, поверилац закључује уговор о хипотеци са власником непокретности којом се гарантује да ће дужник исплатити дуг, а уколико дуг не исплати о доспелости, поверилац стиче право да га наплати из вредности те непокретности, и то пре других поверилаца. Хипотека такође може да се конституише и једностраном изјавом воље дужника, односно другог власника непокретности на основу тзв. заложне изјаве.

На једној непокретности може бити уписано и више хипотекарних потраживања, с тим да у моменту уписа буду сва покривена вредношћу непокретности. У том случају се ради о потраживањима која су мање вредности од вредности непокретности. Ако има више хипотекарних поверилаца, прво се наплаћује онај који је први уписан, а затим остали.

Наплата се обавља из новчаног износа који се добија продајом непокретности у поступку и на начин који је прописан законом. Оно што може бити за повериоца неповољно јесте чињеница да вредност непокретности може да падне у време наплате, тако да може да се деси да продајом непокретности не може да се наплати потраживање у целости. У том случају дужник и даље има обавезу да исплати преостали износ дуга, а поверилац то може да оствари наплатом из остале имовине дужника.

То је разлог због којег банке при давању стамбених кредита траже и друга средства обезбеђења од корисника кредита, као што су жиранти или животно осигурање, а некада траже хипотеку и на другој непокретности, уколико оцене да хипотеком на непокретности која се купује неће бити покривен цео износ потраживања по одобреном кредиту.

Станови, зграде и други грађевински објекти се временом такође амортизују, објекти старе, имају век трајања, може доћи и до пропадања и рушења, до експропријације, тако до код зајмова који се дају са дугорочним роком враћања, може бити врло неизвесно да ли ће после петнаест и двадесет година објекат на коме је стављена хипотека још постојати. Изyзетак су новоизграђени објекти, али они често имају другу ману, нису укњижени, па је теже оптеретити их хипотеком.

Код обезбеђивања потраживања хипотеком није неопходно да се хипотека конституише на непокретности самог дужника већ може и на непокретности чији је власник друго лице, које пристаје да својом непокретношћу гарантује да ће дужник исплатити свој дуг из основног посла. Обично се ту ради о непокретности брачног друга, родитеља или сродника. Међутим, лица која пристају да своју непокретност оптерете хипотеком морају да поведу рачуна о томе да се ради о дужнику који је солвентан и који може да исплаћује своје дугове, и да настоје да се обезбеде за случај да дође до реализације хипотеке.

На пример, дешава се да дужник престане да отплаћује кредит, било због финансијске кризе, губитка запослења, смрти... а нема наследника који би наставили отплату дуга, или наследници немају средства, а непокретност коју је купио по основу кредита је у међувремену продао и новац потрошио, па рођак који је несмотрено пристао на хипотеку остане без своје непокретности и могућности да то накнади.