Upišite svoja prava

Pitanje koje će postaviti svako kome je stalo do toga da ne bude nasamaren prilikom kupovine stana u izgradnji jeste: kako se uveriti da stan neće biti prodat još nekoliko puta. U slučaju ovakvog, moglo bi se reći budućeg i, stoga, naravno još neuknjiženog stana, uobičajeni savet da se pribavi vlasnički list na sam dan potpisivanja i overe ugovora – ne važi.
Vama je cilj da kupite stan, investitorima da ga prodaju, a čini se da je, osim u ljubavi i ratu, u Srbiji u cilju prodaje ponekad takođe sve dozvoljeno.
Ako to pitanje postavite prodavcima stanova u izgradnji, može da se dogodi da vam, s druge strane žice, neki glas objasni da je "sve to regulisano ugovorom" i da "nemate o čemu da brinete"! Drugi će, možda, prilično iznenađeni pitanjem, reći da je najbolje da dođete i da procenite sami, kontaktom "oči u oči", s kim imate posla "jer je to ponekad sigurnije od papira" (doslovce). Može da se desi da vam ponude da pogledate ugovore koje su dosad sklopili, da pokažu gradilište i svoje prostorije. Neki će, što da ne, biti otvoreni za sve vaše predloge: šta god vama odgovara kao mera obezbeđenja, dajte da to razmotrimo, spremni smo da vam pružimo garancije! Zbunjujuće zar ne?

Tu nije kraj uveravanjima: ponekad se kao argument da nečasnih namera nema poteže ni manje ni više nego prisustvo banaka u komšiluku gde ste pikirali stančić po svojoj meri (!), a zvučno ime neke banke koja učestvuje u kreditiranju izgradnje takođe može biti razlog da se opustite i više ništa ne pitate.

Stručnjaci, međutim, predlažu – oprez!

– Nije loše da pre nego što zaključite ugovor proverite bonitet firme, ne treba ići grlom u jagode. To što možda neka banka učestvuje u kreditiranju investitora, ne znači da i garantuje etičnost u poslovanju. Ono što svako za sebe konkretno može da uradi jeste da upiše svoje pravo nad stanom u izgradnji u zemljišne knjige kao takozvanu predbeležbu. Za to je dovoljno da je gradnja započeta i da ima odobrenje za izgradnju na ime firme s kojom zaključujete ugovor. U slučaju da postoji ugovor o zajedničkoj gradnji, i da firma čiji ste vi kupac gradi na osnovu rešenja koje je za gradnju dobila druga strana – suinvestitor, nećete moći da upišete svoje pravo kao predbeležbu – savetuje advokat Borivoje Marković.

Naš sagovornik podseća da na našim prostorima nije nepoznato da su i velike firme, veliki izvođači radova i građevinski preduzimači, po nekoliko puta prodavale jedan te isti stan. Nekada gigant, preduzeće "Rad", tokom nesrećnih devedesetih, kada se "na sve strane muvalo", čak i kada je otišao pod stečaj, na ovaj način je pribavljao novac.

Zvuči neverovatno, ali sud, jedina instanca koja, pored samog kupca i prodavca stana, ima neke veze sa ugovorima o kupoprodaji – ne omogućava uvid u te ugovore, uprkos tome što su to javne knjige koje bi trebalo da su dostupne građanstvu!  

Kako ističe Marković, u pet sudova na teritoriji Beograda kod kojih se overavaju kupoprodajni stambeni ugovori praktično je nemoguće proveriti da li je željena nekretnina već prodata. Razlog leži u "papirnoj" postavci stvari, pa ako ne znate u kom vremenskom periodu je zaključen ugovor, nemoguća misija je pronaći ga.

– Svojevremeno je započeta kompjuterska obrada ovih ugovora, ali se od toga odustalo, te i dalje svaki sud raspolaže najmanje sa po tri sudske knjige ugovora i do njih se jako teško dolazi. Ugovori se izuzetno daju na uvid građanima jedino ukoliko zahtev za proveru ide – preko policije! To, onda, podrazumeva prethodnu petljavinu sa prijavom i obrazloženjem da sumnjate i na šta sumnjate i zašto sumnjate... Sve je uređeno tako da ako neko hoće da vas prevari, lako može da vas prevari. Ne postoji nikakva pravna zaštita jer nema državne evidencije, i time se ceo sistem vraća korak unazad – kaže advokat Borivoje Marković.

Sudovi, doduše, imaju obavezu da dostave jedan primerak overenog ugovora poreskoj upravi, ali to se sve sprovodi selektivno i sporo: dešava se da umesto u roku od 20 dana, ugovor poreznicima stigne tek za šest meseci.

-----------------------------------------------------------

E-uprava rešava stvar

U ime pravne sigurnosti, koja je zaista osnov svake sigurnosti, trebalo bi da se omogući nekom državnom organu objedinjenje svih ugovora na teritoriji Srbije što bi omogućilo proveru statusa nekretnine, navodi Marković. Kao što je na Republičkom geodetskom zavodu da obavlja upis založnih prava, trebalo bi neko da se lati evidencije ovog uobičajenog trgovinskog prometa. Na stranu što je prevara ovog tipa više nego što se o njima priča; Srbija je još zemlja u kojoj se taji o prevari, sramota je uvek na onome ko je prevaren a ne na onome ko se na prevaru odlučio.

Jedna prava elektronska uprava, poput nacrta u projektu e-Srbija i e-gaverment, definitivno bi rešila pitanje javnosti u radu, a uz to bi smanjila troškove koje sada ima ova poprilično neefikasna i  nedovoljno javna uprava.