Упишите своја права

Питање које ће поставити свако коме је стало до тога да не буде насамарен приликом куповине стана у изградњи јесте: како се уверити да стан неће бити продат још неколико пута. У случају оваквог, могло би се рећи будућег и, стога, наравно још неукњиженог стана, уобичајени савет да се прибави власнички лист на сам дан потписивања и овере уговора – не важи.
Вама је циљ да купите стан, инвеститорима да га продају, а чини се да је, осим у љубави и рату, у Србији у циљу продаје понекад такође све дозвољено.
Ако то питање поставите продавцима станова у изградњи, може да се догоди да вам, с друге стране жице, неки глас објасни да је "све то регулисано уговором" и да "немате о чему да бринете"! Други ће, можда, прилично изненађени питањем, рећи да је најбоље да дођете и да процените сами, контактом "очи у очи", с ким имате посла "јер је то понекад сигурније од папира" (дословце). Може да се деси да вам понуде да погледате уговоре које су досад склопили, да покажу градилиште и своје просторије. Неки ће, што да не, бити отворени за све ваше предлоге: шта год вама одговара као мера обезбеђења, дајте да то размотримо, спремни смо да вам пружимо гаранције! Збуњујуће зар не?

Ту није крај уверавањима: понекад се као аргумент да нечасних намера нема потеже ни мање ни више него присуство банака у комшилуку где сте пикирали станчић по својој мери (!), а звучно име неке банке која учествује у кредитирању изградње такође може бити разлог да се опустите и више ништа не питате.

Стручњаци, међутим, предлажу – опрез!

– Није лоше да пре него што закључите уговор проверите бонитет фирме, не треба ићи грлом у јагоде. То што можда нека банка учествује у кредитирању инвеститора, не значи да и гарантује етичност у пословању. Оно што свако за себе конкретно може да уради јесте да упише своје право над станом у изградњи у земљишне књиге као такозвану предбележбу. За то је довољно да је градња започета и да има одобрење за изградњу на име фирме с којом закључујете уговор. У случају да постоји уговор о заједничкој градњи, и да фирма чији сте ви купац гради на основу решења које је за градњу добила друга страна – суинвеститор, нећете моћи да упишете своје право као предбележбу – саветује адвокат Боривоје Марковић.

Наш саговорник подсећа да на нашим просторима није непознато да су и велике фирме, велики извођачи радова и грађевински предузимачи, по неколико пута продавале један те исти стан. Некада гигант, предузеће "Рад", током несрећних деведесетих, када се "на све стране мувало", чак и када је отишао под стечај, на овај начин је прибављао новац.

Звучи невероватно, али суд, једина инстанца која, поред самог купца и продавца стана, има неке везе са уговорима о купопродаји – не омогућава увид у те уговоре, упркос томе што су то јавне књиге које би требало да су доступне грађанству!  

Како истиче Марковић, у пет судова на територији Београда код којих се оверавају купопродајни стамбени уговори практично је немогуће проверити да ли је жељена некретнина већ продата. Разлог лежи у "папирној" поставци ствари, па ако не знате у ком временском периоду је закључен уговор, немогућа мисија је пронаћи га.

– Својевремено је започета компјутерска обрада ових уговора, али се од тога одустало, те и даље сваки суд располаже најмање са по три судске књиге уговора и до њих се јако тешко долази. Уговори се изузетно дају на увид грађанима једино уколико захтев за проверу иде – преко полиције! То, онда, подразумева претходну петљавину са пријавом и образложењем да сумњате и на шта сумњате и зашто сумњате... Све је уређено тако да ако неко хоће да вас превари, лако може да вас превари. Не постоји никаква правна заштита јер нема државне евиденције, и тиме се цео систем враћа корак уназад – каже адвокат Боривоје Марковић.

Судови, додуше, имају обавезу да доставе један примерак овереног уговора пореској управи, али то се све спроводи селективно и споро: дешава се да уместо у року од 20 дана, уговор порезницима стигне тек за шест месеци.

-----------------------------------------------------------

Е-управа решава ствар

У име правне сигурности, која је заиста основ сваке сигурности, требало би да се омогући неком државном органу обједињење свих уговора на територији Србије што би омогућило проверу статуса некретнине, наводи Марковић. Као што је на Републичком геодетском заводу да обавља упис заложних права, требало би неко да се лати евиденције овог уобичајеног трговинског промета. На страну што је превара овог типа више него што се о њима прича; Србија је још земља у којој се таји о превари, срамота је увек на ономе ко је преварен а не на ономе ко се на превару одлучио.

Једна права електронска управа, попут нацрта у пројекту е-Србија и е-гавермент, дефинитивно би решила питање јавности у раду, а уз то би смањила трошкове које сада има ова поприлично неефикасна и  недовољно јавна управа.