Samo naizgled komplikovano

Veliki broj građana koji su početkom devedesetih, u ono vreme hiperinflacije, otkupili od države stanove za 50, 40, 30 pa i 15 nemačkih maraka, nisu na njima upisali pravo vlasništva. Tačnije, nisu ih uknjižili. Jedan broj to nije učinio iz nemara, a drugi, jer su smatrali da za svoj "krov nad glavom" koji su kupili kao neuknjižen (ili je to bila zgrada u kojoj je kupljeni stan) to ne mogu da učine.
Posebno su, čini se, zabrinuti oni koji su otkupili stanove u neuknjiženoj zgradi, a desilo se da je i investitor koji ju je gradio, a od kog su kupili taj stan, u međuvremenu bankrotirao. Kako se samo upisom u zemljišne knjige stiče pravo na nepokretnu imovinu, u zemljišno-knjižnom odeljenju Drugog opštinskog suda u Beogradu savetuju na koji način građani sa ovakvim problemima mogu da ostvare pravo upisa stana u zemljišne knjige i tako, konačno, dobiju vlasnički list na svoje ime.

– Otkup društvenih stanova sproveden je po Zakonu o stanovanju. Građani koji po ugovoru o otkupu žele da uknjiže stan treba prvo da provere da li je taj stan već uknjižen na prodavca i da li je zgrada uknjižena. Ukoliko je prodavac (onaj koji im je prodao stan) upisan u javnu knjigu (uknjižen), treba da dostave sudu, uz molbu za uknjižbu, ugovor o otkupu stana sa overom o porezu na promet o otkupljenom stanu. Važna napomena je da su otkupi društvenih stanova po Zakonu o stanovanju – oslobođeni poreza na promet, ali stranka mora ipak da pribavi klauzulu poreskog organa da je oslobođena poreza da bi u sudu upisala svoja prava na stan – pojašnjava Dragan Benović, šef zemljišno-knjižnog odeljenja Drugog opštinskog suda.

Ukoliko stan nije upisan na prodavca nego na investitora od kojeg je prodavac kupoprodajom ili ugovorom o građenju stekao pravo svojine nad određenim brojem stanova u toj zgradi koje je kasnije pustio u otkup, potrebno je da onaj koji sada želi da ga uknjiži sudu dostavi i taj ugovor.

Ako je stan više puta menjao vlasnika potrebno je dostaviti sve te promene! Benović to, na primeru, objašnjava ovako:

– Ako je pravo vlasništva upisano u korist investitora, a on stanove u toj zgradi, na primer, prodao Vojsci, pa potom Vojska prodala te stanove, potrebno je da poslednji nosilac prava dostavi sudu, pored ugovora o otkupu, ugovor kojim je njegov prodavac stekao pravo vlasništva. Naime, sudu je potreban potpuni kontinuitet sticanja prava nad stanom, od građevinske i upotrebne dozvole, preko svih prometa stana, sve do poslednjeg nosioca prava. A taj poslednji je ovlašćen da uz svoju dokumentaciju dostavi i svu tu raniju dokumentaciju.

U slučaju kada zgrada nije uknjižena, tada predsednik skupštine stanara treba da podnese molbu sudu. To može da učini i bilo ko od stanara koji su u toj zgradi otkupili stan. Uz svoju dokumentaciju o otkupu, treba da dostave građevinsku dozvolu i upotrebnu dozvolu zgrade, prijavu od Katastra da je zgrada upisana i da zahtevom traže uknjižbu stana. Da bi sud upisao stan na podnosioca mora, kažu u sudu, najpre da se upiše cela zgrada i svi stanovi na investitora, da bi se potom sa investitora skinula ta prava i prebacila na podnosioca molbe za uknjižbu.

Ako je investitor koji je izgradio zgradu u međuvremenu propao, u Trgovinskom sudu, odnosno u Agenciji za registre privrednih subjekata postoji trag ko ga je nasledio, pa od naslednika treba tražiti imovinsku dokumentaciju! S druge strane, građevinska dokumentacija obično stoji u opštinama ili u gradu, u zavisnosti od toga koji je organ uprave izdavao građevinsku i upotrebnu dozvolu, pa se od njih može zatražiti prepis ovih dokumenata i ostale imovinske dokumentacije vezane za dodelu zemljišta za izgradnju investitoru.

Nedostatak bilo koje isprave potrebne za upis u javnu knjigu tera poslednjeg sticaoca na zaključenje novog ugovora ili na parnični postupak. U zemljišno-knjižnom odseku Drugog opštinskog suda savetuju da tamo gde su pravna lica trgovala između sebe, a još posluju kao pravni subjekti, i ukoliko postoji volja među njima, treba da zaključe sporazum kojim će definisati "da je zaključen ugovor o građenju ili ugovor o kupoprodaji stanova".

Međutim, iskustvo sa terena donosi i drugačije primere. Nezvanično, u nekim katastarskim opštinama dozvoljavaju uknjižbu po osnovu ugovora o otkupu, bez obzira na pravni kvalitet stanja. Navodno, niko od nadležnih se ne upušta u to da li zgrada ima građevinsku dozvolu ili ne, već građanin samo treba da podnese ugovor o otkupu stana i upiše svoje pravo, to jest obavi uknjižbu.

U ovakvim slučajevima, u sudu kažu da stranka koja kupuje takav stan nije dovoljno zaštićena, jer može da se desi da se nekretnina proda duplo, a u slučaju duple kupoprodaje postavlja se i pitanje ko je pravno jači, što donosi nove pravne glavobolje.