Само наизглед компликовано

Велики број грађана који су почетком деведесетих, у оно време хиперинфлације, откупили од државе станове за 50, 40, 30 па и 15 немачких марака, нису на њима уписали право власништва. Тачније, нису их укњижили. Један број то није учинио из немара, а други, јер су сматрали да за свој "кров над главом" који су купили као неукњижен (или је то била зграда у којој је купљени стан) то не могу да учине.
Посебно су, чини се, забринути они који су откупили станове у неукњиженој згради, а десило се да је и инвеститор који ју је градио, а од ког су купили тај стан, у међувремену банкротирао. Како се само уписом у земљишне књиге стиче право на непокретну имовину, у земљишно-књижном одељењу Другог општинског суда у Београду саветују на који начин грађани са оваквим проблемима могу да остваре право уписа стана у земљишне књиге и тако, коначно, добију власнички лист на своје име.

– Откуп друштвених станова спроведен је по Закону о становању. Грађани који по уговору о откупу желе да укњиже стан треба прво да провере да ли је тај стан већ укњижен на продавца и да ли је зграда укњижена. Уколико је продавац (онај који им је продао стан) уписан у јавну књигу (укњижен), треба да доставе суду, уз молбу за укњижбу, уговор о откупу стана са овером о порезу на промет о откупљеном стану. Важна напомена је да су откупи друштвених станова по Закону о становању – ослобођени пореза на промет, али странка мора ипак да прибави клаузулу пореског органа да је ослобођена пореза да би у суду уписала своја права на стан – појашњава Драган Беновић, шеф земљишно-књижног одељења Другог општинског суда.

Уколико стан није уписан на продавца него на инвеститора од којег је продавац купопродајом или уговором о грађењу стекао право својине над одређеним бројем станова у тој згради које је касније пустио у откуп, потребно је да онај који сада жели да га укњижи суду достави и тај уговор.

Ако је стан више пута мењао власника потребно је доставити све те промене! Беновић то, на примеру, објашњава овако:

– Ако је право власништва уписано у корист инвеститора, а он станове у тој згради, на пример, продао Војсци, па потом Војска продала те станове, потребно је да последњи носилац права достави суду, поред уговора о откупу, уговор којим је његов продавац стекао право власништва. Наиме, суду је потребан потпуни континуитет стицања права над станом, од грађевинске и употребне дозволе, преко свих промета стана, све до последњег носиоца права. А тај последњи је овлашћен да уз своју документацију достави и сву ту ранију документацију.

У случају када зграда није укњижена, тада председник скупштине станара треба да поднесе молбу суду. То може да учини и било ко од станара који су у тој згради откупили стан. Уз своју документацију о откупу, треба да доставе грађевинску дозволу и употребну дозволу зграде, пријаву од Катастра да је зграда уписана и да захтевом траже укњижбу стана. Да би суд уписао стан на подносиоца мора, кажу у суду, најпре да се упише цела зграда и сви станови на инвеститора, да би се потом са инвеститора скинула та права и пребацила на подносиоца молбе за укњижбу.

Ако је инвеститор који је изградио зграду у међувремену пропао, у Трговинском суду, односно у Агенцији за регистре привредних субјеката постоји траг ко га је наследио, па од наследника треба тражити имовинску документацију! С друге стране, грађевинска документација обично стоји у општинама или у граду, у зависности од тога који је орган управе издавао грађевинску и употребну дозволу, па се од њих може затражити препис ових докумената и остале имовинске документације везане за доделу земљишта за изградњу инвеститору.

Недостатак било које исправе потребне за упис у јавну књигу тера последњег стицаоца на закључење новог уговора или на парнични поступак. У земљишно-књижном одсеку Другог општинског суда саветују да тамо где су правна лица трговала између себе, а још послују као правни субјекти, и уколико постоји воља међу њима, треба да закључе споразум којим ће дефинисати "да је закључен уговор о грађењу или уговор о купопродаји станова".

Међутим, искуство са терена доноси и другачије примере. Незванично, у неким катастарским општинама дозвољавају укњижбу по основу уговора о откупу, без обзира на правни квалитет стања. Наводно, нико од надлежних се не упушта у то да ли зграда има грађевинску дозволу или не, већ грађанин само треба да поднесе уговор о откупу стана и упише своје право, то јест обави укњижбу.

У оваквим случајевима, у суду кажу да странка која купује такав стан није довољно заштићена, јер може да се деси да се некретнина прода дупло, а у случају дупле купопродаје поставља се и питање ко је правно јачи, што доноси нове правне главобоље.