Prodaja nepokretnosti sa teretom

Uobičajeno je da se u kupoprodajni ugovor unosi klauzula kojom prodavac garantuje da nepokretnost nema tereta i da će ih, u slučaju da se naknadno pojave, otkloniti o svom trošku. Ti tereti su prava trećih lica koja ograničavaju pravo svojine na nepokretnosti i mogu biti: hipoteka, prava službenosti, pravo plodouživanja.

Ova prava se po pravilu upisuju u javne knjige, međutim, ako nepokretnost nije upisana, trebalo bi na drugi način proveriti da li postoje tereti na njoj. Osim toga, stvarna službenost može nastati i održajem, tako da ne mora biti upisana u javne knjige. Ako je vlasnik jedne nepokretnosti koristio pravo prolaza preko susednog placa, a vlasnik tog placa se nije bunio, radi se o stvarnoj službenosti stečenoj održajem, a za kupca to može predstavljati smetnju.

Pravo plodouživanja može biti ograničeno vremenski, ali se najčešće upisuje doživotno i traje do kraja života plodouživaoca, ili dok nepokretnost postoji.

Ako nepokretnost nije uknjižena treba obratiti pažnju da li u prethodnom ugovoru o kupoprodaji postoji klauzula o postojanju prava plodouživanja, ili je to posebnim ugovorom regulisano, a naročito treba obratiti pažnju kod nasleđa, kada se, najčešće, preživeli roditelj odriče svog dela nasledstva u korist dece, ali zadržava pravo plodouživanja.

Prodavac može da zadrži pravo plodouživanja na delu stambenog objekta koji je predmet prodaje, ali tada treba voditi računa da se precizno reguliše i rok trajanja plodouživanja i način korišćenja. Plodouživalac nema prava da menja namenu nepokretnosti ili dela nepokretnosti koji koristi niti da obavlja adaptaciju ili nadogradnju bez saglasnosti vlasnika, ali može da ubire plodove, što znači da nepokretnost može da koristi za stanovanje ili za davanje pod zakup.

Plodouživanje može biti regulisano klauzulom u ugovoru o kupoprodaji ili posebnim ugovorom, koji bi trebalo takođe da bude overen pred nadležnim sudom i upisan u javne knjige, ali sudska praksa je u ovom pogledu podeljena, pa se prihvata i neoveren ugovor kao pravno valjan, a sve stoga što plodouživanje kao lična službenost nije posebno regulisano važećim propisima već se primenjuju pravna pravila predratnih propisa.

Jedan od vidova prodaje sa doživotnim uživanjem je i takozvana prodaja neuseljivog stana. Prodavac prodaje stan, ali ostaje da stanuje u njemu, ili neko određeno vreme ili neodređeno vreme, tj. doživotno, a kupac koji je stekao pravo svojine na stanu stiče pravo da se u njega useli po proteku ugovornog vremena ili posle smrti prodavca.