I prodaja košta

Prilikom kupoprodaje stana u Srbiji gotovo da svi dodatni troškovi idu na teret kupca koji, sem za nove kvadrate, mora da plati i proviziju agenciji, porez (osim, po novom, za prvi stan), troškove overe ugovora u sudu, troškove useljenja, i tako redom. Za prodavca se, s druge strane, obično kaže da on prilikom prodaje stana nema nikakve novčane obaveze. Ipak, ako se malo bolje pogleda kroz lupu troškova, nije baš uvek tako.

Naime, čak i minimalno "šminkanje" stana pred prodaju, angažman procenitelja vrednosti stana, plaćanje (često) zaostalih komunalnih računa može prodavcu lako da izbije iz novčanika i do nekoliko stotina evra. Obaveza prodavca je i da pre prodaje obavi (i plati) uknjižbu stana, ukoliko to ranije nije učinio, da nadoknadi eventualnu štetu nastalu u stanu od trenutka dogovora sa kupcem pa do predaje stana u posed, i, konačno, da plati troškove sopstvene selidbe. Ipak, kada konačno dobije novac za stan, prodavac lako nadoknadi "uloženo".

– Čim se odluči na prodaju stana prodavac se prvo suočava sa tim kako da formira prodajnu cenu. Dosta njih, u većini slučajeva, angažuju procenitelje iz agencija za promet nekretnina. U konačnu cenu stana ulazi čak 11 repera od kojih zavisi cena, među kojima su lokacija, starost zgrade, spratnost, kvalitet gradnje, način grejanja i drugo. Za stan od 50 kvadratnih metara usluga procene vrednosti stana košta 50 evra, a za svaki kvadrat više naplaćuje se dodatnih 1,5 evra. Prodavac može da se odluči da li će procenitelju dati i mogućnost dalje prodaje ili ne. Ako se, pak, odluči da posao prodaje poveri istoj agenciji koja je angažovala procenitelja, onda se ta procena vrednosti stana obično ne naplaćuje – kažu u agenciji "Old rojal".

Ugovorom između kupca i prodavca reguliše se i obaveza prodavca da izmiri sve zaostale račune, ako to već nije ranije učinjeno: infostan, komunalije, utrošenu električnu energiju, PTT usluge. Agencija obično u korist kupca proverava da li je sve to urađeno. Često se dešava da nagomilani dugovi i kamate za neplaćene režije budu ozbiljan problem prodavcu, posebno u zimskim mesecima kada je velika potrošnja struje, a stan, na primer, prodaje starija osoba sa malim prihodima. Neplaćeni računi tada mogu biti i veći od 10, 15 ili 20 hiljada dinara. Tada, obično, agencija namiruje dug koji se kasnije kompenzuje preko isplate kupca za stan, da bi problem bio rešen u interesu svih učesnika u kupoprodaji.

Takođe, na teret prodavca stana ide i uknjižba, posebno ako kupac stan kupuje uz pomoć bankarskog kredita. Ako je zgrada uknjižena, a stan u njoj nije, u tom slučaju obaveza prodavca je da što pre uknjiži svoj stan. Ako to sam nije u stanju, može za tu uslugu, naravno po određenoj ceni, da angažuje agenciju. Cena varira od "težine slučaja", odnosno od toga ima li prodavac kompletnu dokumentaciju za knjiženje, ili ne. Ako se ima celokupna dokumentacija, agencija ima mogućnost i takozvanog brzog knjiženja, a do vlasničkog lista prodavac stiže relativno brzo – za tri do 15 dana. Kompleksni slučajevi, posebno kada su u pitanju stanovi u starijim zgradama, gde nije lako doći do investitora i svih prethodnih vlasnika stanova – koštaju ponekad i do 200-300 evra.

Obaveza prodavca je i da plati kapitalnu dobit (osim za stanove iz otkupa pre aprila 1994. godine). Takođe, na teret prodavca ide i uzimanje vlasničkog lista (oko 130 dinara). Ali, ovaj dokument do kojeg se dolazi u roku od nekoliko dana, u trenutku overe ugovora ne sme da bude stariji od sedam dana, pa se često dešava da vlasnik stana i po nekoliko puta mora u sud po ovaj "papir".

Mnogi prodavci se nadaju da će i dodatnim, malim i jeftinim majstorijama uređenja stana dodatno uspeti da ga ulepšaju u poslednji čas pred prodaju, ne bi li mu na taj način koliko-toliko podigli cenu. Ali, i ova "kozmetika" košta. Za krečenje stana od pedesetak kvadrata treba izdvojiti od 300 do 500 evra. Nove zavese ili presvlake za krevet i stolice, brojne sitnice koje će "osvežiti" stari enterijer lako će vam izvući još koju deviznu "stotku".

Ipak, ukoliko je kupac vešt posmatrač prostora, ili sa sobom vodi iskusnog agenta, ovi trikovi za brzo uređenje stana imaće slab efekat, a važniji će biti: vlažnost, spratnost, raspored zidova, način grejanja i mogućnost preuređenja stana.