Stanovi – „sigurna kuća” za ulagače

Na opkladu da cene nekretnina neće nastaviti da rastu ni najveći optimista ne bi uložio ni koliko je dovoljno da se na buvljaku kupi najjeftinija kuća za lutke. Možda jedino ona, od svih stambenih prostora, nije poskupela nakon što su prošle godine, pošto nas je pandemija kovida 19 pozatvarala u kuće i zamrznula privredu, savršeno logično i savršeno pogrešno svi pretpostavili da će kvadrat izgubiti na vrednosti. Posle takvog promašaja verovatno se nijedan poznavalac prilika na tržištu nekretnina, i da slučajno misli drugačije, ne bi usudio da kaže išta drugo sem onoga što su rekli za „Politiku” – da će se cena kvadrata i iduće godine održati na visokom nivou i da pad njene vrednosti nije ni na vidiku.

Razloga da u to budu ubeđeni imaju napretek, koliko god da običan građanin s prosečnom srpskom platom ne može da poveruje da ima ikakvog rezona u tome da vrednost kvadrata skače uporno kao da je poslednji grumen zlata na svetu. Da nešto nije u redu upravo kod nas, ljudi misle čak i nakon što su čuli da cena građevinskog materijala raste svuda u svetu i da globalno niske kamatne stope olakšavaju dizanje kredita. Oni su jeftini i za investicije u ostalim sektorima, pa tu ne može ležati isključivo objašnjenje za to što se krediti ovde uglavnom koriste za nekretnine, a ne za nešto drugo. Pravo pitanje je postoje li u srpskoj ekonomiji neke strukturne slabosti zbog kojih se najpre ulaže baš u stanove.

Na jednu od tih slabosti upućuje još jedan paradoks domaćeg tržišta nekretnina, nalik nekoj zagonetki – šta je to čega ima sve više, ali ga uvek podjednako nedostaje. Odgovor je: stanova u Srbiji. Uprkos tome što se oni godinama grade na sve strane, sve vreme opstaje procena da ih fali između 70.000 i 100.000.

Možda je tako zbog druge procene, na koju podseća Nenad Gujaničić, finansijski analitičar. A ona glasi da se između 60 i 70 odsto stanova ne kupuje da bi se u njima živelo, nego se pazare kao investicija. U toj grupi ulagača su i „pravi” investicioni kupci, koji uzimaju nekretnine da bi ih izdavali, ali i oni koje jedan konsultant za ulaganje u nepokretnosti naziva „špekulantima”.

– Oni su na tržištu od pre četiri-pet godina. Kupe nekretninu na početku pretprodaje, recimo za 200.000 evra, dve godine kasnije, kada objekat bude završen, stan prodaju za 250.000. Oni nemaju jedan, nego četiri-pet stanova i trguju konstantno. Ako verujete u staru teoriju da jedan odsto stanovništva kontroliše 90 odsto bogatstva, onda jedan procenat takvih ljudi – špekulanata i „pravih” investicionih kupaca – u Srbiji čini 70.000 osoba, što nije malo – kaže konsultant za nekretnine s kojim je „Politika” razgovarala.

Termin špekulanti neki će možda povezati s ljudima koji peru novac preko nekretnina, na šta se takođe sumnja da diže cenu kvadrata. Njena prosečna vrednost u novogradnji u prestonici je u trećem kvartalu ove godine 2.080 evra, dakle, za 259 viša nego prošle, odnosno za 470 evra veća nego u 2019. godini, podaci su Republičkog geodetskog zavoda (RGZ).

Opravdanje za pretpostavku da su u to prste umešali i oni koji peru novac mnogi vide u tome da je u istom periodu ove godine čak 68 odsto stanova u Srbiji kupljeno gotovinom, a 32 procenta iz kredita. Gujaničić napominje da u nekretninama verovatno ima i pranja novca, ali ne veruje da je to dominantan razlog za rast cena. Novca, naprosto, ima dovoljno zahvaljujući globalnoj povoljnosti kredita. Kamatne stope se drže na niskom nivou kako bi se više novca upumpavalo u proizvodnju i potrošnju i tako pomagao oporavak privrede od pandemijske krize. To kredite čini lako dostupnima i u Srbiji.

– Onaj ko ima višak novca opredeljuje se za kupovinu nekretnine jer u Srbiji nema adekvatne alternative za ulaganje. Štednja novca se ne isplati zbog niskih kamata. Kod nas je berza nerazvijena, dok je u Americi, na primer, normalno da ljudi prave ušteđevinu tako što ulažu i zarađuju na berzi. Za prosečnog građanina Srbije, kojem je nivo finansijske pismenosti nizak, to su španska sela – objašnjava Gujaničić.

I naši ljudi koji žive u inostranstvu razmišljaju slično, pa stanove u Srbiji kupuje i dijaspora, obezbeđujući sebi mesto gde će provesti penziju. Do tada taj stan izdaju i zarađuju od zakupa, delimično pokrivajući troškove kupovine. Krajnji efekat toga je da i oni povećavaju potražnju.

Tako smo zapali u situaciju u kojoj je skok cena nekretnina postao „normalan”. A onda ni pandemija to nije mogla da preseče, naprotiv, na opšte iznenađenje, koje dobro opisuje Radoljub Golubović, generalni direktor „Galens investa”.

– U prvim mesecima pandemije prodavali smo po 18 stanova mesečno, a inače nam je prosek 65. Nismo mislili da ćemo uz koronu stići ni do tih 18. Nakon dva-tri meseca, potpuno neočekivano, kupci su pokazali neverovatno interesovanje za stanove. Žurilo im se da ih kupe jer su videli kako države svuda u svetu daju novac da bi se prebrodila kriza. Uplašili su se da će novac izgubiti vrednost, čuli su i da skaču cene građevinskog materijala. Zaključili su da je najbolje da požure s kupovinom kako bi imali u rukama nešto što neće izgubiti vrednost i da bi tako sačuvali i vrednost novca koji su za stanove dali – seća se Golubović i dodaje da već sada njegova kompanija ima 300 rezervacija za 2.200 stanova koje tek treba da počnu da zidaju u Beogradu, po ceni koja je po kvadratu za 200-300 evra veća od one pre pandemije.

Uzevši u obzir to da je upumpavanje novca u privredu na svetskom nivou sad počelo da ubrzava inflaciju, strah od devalvacije novca može se samo povećati. Možda je to razlog da se kriva ovog začaranog kruga čak i zaoštri i da se nastavi sa skokom cene kvadrata jer, sve i da nema inflacije, potražnja je i dalje velika zbog nemogućnosti investiranja u akcije, investicione fondove...

Mada za strah da će vrednost kvadratnog metra, kako je krenula, dogurati i do 10.000 evra, Boško Tomašević, generalni direktor konsultantske kuće CBRE za jugoistočnu Evropu, kaže da je preteran i da su takve izjave neozbiljne.

– Možda bude blagog pada cena, ali se vreme kada se za 2.000 evra prodavao kvadrat na Vračaru ili u Starom gradu nikada više neće vratiti. I ne treba. U Ljubljani je kvadrat 6.000–7.000 evra, u Zagrebu 4.000–5.000. Beograd je negde između, kako i treba da bude. To pokazuje i naš finansijski razvoj – ocenjuje Tomašević.

Kada će i za koliko pasti cena kvadrata, čini se kao pitanje od milion dolara. Gujaničić priznaje da je to sada najteže pogoditi, ali ključni faktor koji bi mogao zaustaviti rast vrednosti nekretnina jeste promena kamatnih stopa. Prilično je izvesno, kaže on, da će Evropska centralna banka u drugoj polovini sledeće godine postepeno početi da diže kamatne stope, što će se odraziti i na splašnjavanje tržišta nekretnina. Ono je kod nas, podseća, dosta žilavo i zato će korekcija cena, i kada se desi, biti spora, ali ne može se očekivati da se vrati na vrednost pre izbijanja pandemije.

Najskuplji prodat kvadrat u „Beogradu na vodi”

Vrednost prodatih nepokretnosti u Srbiji u trećem kvartalu ove godine je 1,5 milijardi evra, što je za 27 odsto više u poređenju sa istim periodom 2020, odnosno za 74 procenta više u odnosu na treći kvartal 2018, podaci su Republičkog geodetskog zavoda (RGZ). Prodaja stanova imala je najveći udeo u novčanim transakcijama, 841,1 milion evra (56 odsto), od čega je u Beogradu za stanove izdvojeno 524,7 miliona evra.

Prema podacima Republičkog zavoda za statistiku, na osnovu izdatih građevinskih dozvola za prvih deset meseci ove godine, u Srbiji može da se zida 29.341 stan, a u Beogradu 7.335.

Prestonica drži rekord i kad je reč o najskupljem kvadratnom metru stambenog prostora novogradnje – 9.245 evra u kuli „Beograd”, objektu u kompleksu „Beograd na vodi”. Prosečna cena novog kvadrata najviše je skočila na Paliluli, sa 1.693 evra lani na 2.033 ove godine, kao i na Zvezdari i Voždovcu. Ni stari prestonički kvadrat nije ostao imun na poskupljenje – 1.290 evra bio je u 2019, prošle godine 1.371, a ove 1.545 evra, podaci su RGZ-a.