Danas je potpuno nemoguća dupla prodaja stanova

Više od 15 miliona pravnih poslova uradili su javni beležnici za osam godina od kada su uvedeni u pravni sistem Srbije. Time su u velikoj meri rasteretili pravosuđe i uveli kontrolu u pravni promet. Pravna sigurnost dovedena je na znatno viši nivo, posebno u prometu nepokretnosti, to jeste najznačajniji i nesporan rezultat rada javnih beležnika, koji je važan ne samo za njih već i za građane i privredu.

Kao nosioci javnih ovlašćenja, javni beležnici opravdali su poverenje koje im je država ukazala za šta je najbolji dokaz da je broj sudskih sporova iz ugovornih odnosa, koji su sklopljeni kod javnih beležnika, sveden na nivo statističke greške, kaže za „Politiku” predsednik Javnobeležničke komore Srbije (JKS) Srbislav Cvejić.

U prometu nepokretnosti je najočigledniji doprinos javnih beležnika u podizanju pravne sigurnosti. Koliko je takvih ugovora sklopljeno u prethodnim godinama?

Naši statistički podaci pokazuju da je od tih 15 miliona, oko 1.700.000 solemnizovanih isprava, najčešće potvrđenih i overenih ugovora o prometu nepokretnosti. Podsetiću da je sada gotovo potpuno nemoguća dupla prodaja stanova, što se ranije, nažalost, često dešavalo. Kada danas čujemo za neki takav slučaj, to uglavnom datira iz perioda pre uvođenja javnog beležništva. U izuzetno retkim situacijama, dešavalo se da kod objekata u postupku legalizacije investitori izvrše prenumeraciju (promenu broja stana) i da na taj način dovedu u zabludu i kupca i notara, ali ni to više nije moguće od 2018. godine, od kada se ovi objekti ne prometuju.

Na koji način beležnici garantuju sigurnost pravnih poslova?

Da bi beležnici potvrdili ugovor o prometu, oni obavljaju niz provera u svim raspoloživim evidencijama – od katastra nepokretnosti i evidencije Ministarstva pravde o prometovanim nepokretnostima, zatim izdatih građevinskih dozvola, prijave građevinskih radova, a tu su i registri sudskih zabrana, zabeležbi, izvršenja... Kada potvrde i overe ugovor o prometu nepokretnosti, javni beležnici katastru šalju ove ugovore radi upisa promene vlasnika, a takođe promet odmah zavode u evidenciji. Zatim šaljemo i poreska izjašnjenja nadležnim poreskim organima, a ugovore o prometu nepokretnosti čuvamo u arhivi 20 godina, da bi ih potom predali na trajno arhiviranje.

Ove korake pre uvođenja javnog beležništva nije obavljao niko. U sudu su overavani samo potpisi stranaka, odnosno utvrđivan je njihov identitet, ali sud nije ulazio u sadržinu ugovora, niti proveravao vlasništvo ili da li za objekat u izgradnji postoji građevinska dozvola…

Kako danas stoje stvari kada je reč o ostavinskim postupcima koje javni beležnici vode kao poverene poslove od suda?

U prethodnim godinama javni beležnici su uradili skoro pola miliona predmeta (485.000) za raspravljanje zaostavštine. Činjenica je da nas građani i dalje najčešće pitaju za te postupke i da očekuju još veću efikasnost u njima. Međutim, nepravedno bi bilo da ne naglasim da smo u ovim poslovima pokazali izuzetnu ažurnost, posebno ako se gleda od trenutka kada nam sud dodeli predmet. Najčešće se sve rešava u roku od šest meseci, a sve su učestaliji i slučajevi u kojima možemo da završimo tokom samo jednog ročišta. Naravno, nužan preduslov je da je poznata adresa naslednika i da se naslednici odazivaju na pozive.

Kakav je kvalitet rada notara u ostavinskim postupcima?

Javni beležnici stalno beleže napredak u ovoj oblasti, a istovremeno zadržavamo kvalitet rada, o čemu najbolje svedoči podatak da je na skoro pola miliona predmeta izjavljeno tek oko 1.800 žalbi, da je 527 rešenja sud preinačio, a samo 95 ukinuo.

Ostavinski postupci kod javnih beležnika su od proleća 2022. dodatno ubrzani, jer su Ministarstvo pravde i Vrhovni kasacioni sud izdali uputstvo svim osnovnim sudovima da javnim beležnicima istovremeno, jednim rešenjem, poveravaju sastavljanje smrtovnice i raspravljanje zaostavštine, što ranije nije bio slučaj. Na taj način više se ne gubi vreme u slanju smrtovnice sudu, da bi se potom čekalo novo rešenje iz suda za raspravljanje zaostavštine.

Nedavno je saopšteno i da Srbiju očekuje registar punomoćja. Zašto je to bitno i na koji način će javni beležnici raditi na tome?

Od sredine 2022. u Srbiji je počeo da funkcioniše registar punomoćja i opoziva punomoćja, koji je razvilo Ministarstvo pravde u okviru evropskog projekta „EU za pravdu – podrška za poglavlje 23”. Ovaj registar je u fazi testiranja, a njime će se dodatno povećati pravna sigurnost u oblasti prometa nekretninama. Služiće da se spreči zloupotreba punomoćja od punomoćnika – falsifikovanjem ili prekoračenjem ovlašćenja. Još kada se zna da građani lako mogu da otkažu punomoćje, što će kroz registar biti vidljivo svim javnim beležnicima u Srbiji, jasno je da punomoćnik neće moći da postupi bez izričitog i jasnog odobrenja. Da ovaj registar zaživi u potpunosti, preostaju još samo završna testiranja i da se ova oblast precizno uredi zakonom.

Koji su to poslovi zbog kojih najčešće idemo kod notara?

Na ovo pitanje je sa jedne strane lako odgovoriti ako kažemo da su to takozvane male overe, a u to ulaze overe potpisa, rukopisa, prepisa i kopije. Tu su saglasnosti za putovanja maloletne dece, overa dokumenata za upis, zaposlenje ili ostvarivanje nekih prava… Ovi poslovi se ne zakazuju i obavljaju se na šalterima javnobeležničkih kancelarija. Dešava se da, uprkos velikom broju osoba koje rade na ovim poslovima, u nekim periodima godine imamo gužve, naročito kada se pred leto overavaju dokumenta za upis u srednje škole i na fakultete. Mi se tada trudimo da taj posao još bolje organizujemo, jer nikome nije u interesu da se zbog ovoga dugo zadržava u kancelarijama.

Dokumenta za upis u srednje škole i na fakultete javni beležnici i dalje overavaju besplatno?

Godišnje, u proseku, notari besplatno overe oko 350.000 dokumenata, što je vrednost od 126 miliona dinara. Za osam godina, koliko postoje javni beležnici, to je više od osam miliona evra. Građani često smatraju da su ove iste overe i ranije bile besplatne za njih, ali je činjenica da su ih obavljali službenici čiji su troškovi plaćani iz budžeta, dok sada te troškove pokrivaju sami javni beležnici.

Najveći broj overa koje se ne plaćaju u vezi su sa dokumentima za upis u predškolske ustanove, osnovne škole, srednje škole, kao i za prvi upis na fakultet, za konkurse za prijem u ustanove učeničkog i studentskog standarda, za konkurse za učeničke i studentske stipendije i kredite. Besplatno se obavljaju i overe dokumenata koja se koriste za ostvarivanje prava iz obaveznog socijalnog osiguranja, socijalne zaštite, isprave kojima se obezbeđuje finansijska podrška porodici sa decom, kao i dokumentacija potrebna za ostvarivanje prava žrtava porodičnog nasilja. Pored toga, besplatna je overa i dokumenata nezaposlenih osoba neophodnih za zasnivanje radnog odnosa.

Kada sumirate rezultate javnog beležništva u ovih osam i po godina, sve izgleda veoma dobro, gotovo idealno. Ima li nečega čime ste nezadovoljni, što smatrate da treba popraviti?

Javni beležnici zaista ne mogu da kažu da su nezadovoljni dosadašnjim razvojem profesije, niti rezultatima. Sa početne 94 kancelarije, koliko ih je bilo u septembru 2014. godine, stigli smo do 226 širom Srbije. Izuzev područja sudova u Majdanpeku, Sjenici i Tutinu, našom mrežom pokrili smo sve ostale teritorije, a očekujemo da u što skorijem periodu pokrijemo i ta tri osnovna suda. U našim kancelarijama zaposleno je više od 1.800 ljudi i mi stalno imamo potrebu za novim stručnim saradnicima. Pokrenuli smo saradnju sa pravnim fakultetima, kako bi budući pravnici sa javnim beležništvom mogli da se upoznaju bliže i kroz praksu. Imamo podršku našeg Ministarstva pravde, a izuzetno sarađujemo i sa međunarodnim notarskim organizacijama, kao i sa mnogim evropskim komorama, poput francuske i nemačke komore.

Uvek, naravno, može bolje. Mi želimo da budemo još efikasniji, da uvedemo elektronske isprave, da digitalizujemo naše arhive, da omogućimo građanima brže obavljanje pojedinih poslova u našim kancelarijama. Takođe, rešavamo pritužbe koje nam pristižu, diskutujemo o spornim pitanjima, i trudimo se da razvijamo i ujednačavamo našu praksu. To je posao koji ćemo raditi uvek, bez obzira na to da li smo zadovoljni postignutim u prethodnom periodu. Javno beležništvo je najmlađa pravna profesija kod nas, ali spremna da preuzme i nove zadatke koji mogu da budu postavljeni pred nju.

Ono što nam i dalje predstavlja problem jeste izdvajanje 30 odsto doprinosa za poboljšanje materijalnog položaja zaposlenih u pravosuđu, jer to usporava brži razvoj javnog beležništva a u malim sredinama dovodi u pitanje održivost poslovanja notara.