Заштићени подстанари

Категорија заштићених подстанара појавила се у периоду после Другог светског рата, када је обављена национализација вишка стамбеног простора преко законског максимума тако што су у те станове усељавана лица без стана или у делове стана или поједине просторије у кући, које су касније формиране као посебне стамбене јединице.
Ова лица су касније, када су станови враћени власницима, постајала носиоци станарског права на стану у својини грађана, а касније носиоци права закупа на неодређено време. Власнику стана је дато право располагања, а носиоцу станарског права право становања и право размене, али не и право откупа, јер је право откупа могуће само када се ради о друштвеном стану.

У пракси, усвојен је термин заштићени подстанар. Закон о становању даје право власнику стана да тужбом код надлежног суда захтева исељење заштићеног подстанара из његовог стана и предају тога стана или дела стана на коришћење, ако за исељење заштићеном подстанару обезбеди други стан по основу закупа на неодређено време. Услови су да тај други стан по величини, удобности и месту на коме се налази одговара стану из кога се исељава, тј. да му битно не погоршава услове, с тим што може бити и мањи, али да одговара броју чланова домаћинства. Закон дозвољава и замену стана који користи власник са станом који користи заштићени подстанар, под условом да су одговарајући.

Када су у питању ови станови могу се разликовати две ситуације. Ако је власник стан стекао као усељив (значи без подстанара) пре 26. децембра 1958. године, он и његови наследници имају право да траже од надлежне општине да обезбеди стан за пресељење заштићеног подстанара. Општине су биле дужне да ове станове обезбеде до 31. децембра 2000. године. Право првенства имају власници станова са заштићеним подстанарима, који на други начин немају решену стамбену ситуацију. Општине су чак добиле законску могућност за изградњу нових станова ради решавања стамбених потреба заштићених подстанара из средстава прибављених откупом станова, по посебном програму. Међутим, иако је рок одавно прошао, многи власници, тј. њихови наследници још нису дошли у посед својих станова.

С друге стране, има доста случајева да заштићени подстанари, односно њихови наследници који су као чланови домаћинства стекли право закупа, немају више основ за коришћење тог стана јер су стекли у својину, они или њихови чланови домаћинства, други стан, што је често тешко доказати, али није немогуће, или им је из других разлога престао правни основ, па је власник принуђен да води дуготрајан и скуп судски поступак за остваривање свог права на повраћај имовине.

Власници ових станова трпе штету јер не могу да користе своје власништво, било за становање било за издавање, а закупнина коју заштићени подстанари плаћају је занемарљива у односу на тржишне цене. У случају када власник има могућност да заштићеном подстанару обезбеди други стан, заштићени подстанар тражи услове које власник не може и није дужан да му обезбеди. Преостаје да се то питање реши судским путем. Једно од решења је и продаја неусељивог стана, што подразумева нижу цену, али у том случају купац као нови власник нема право да од општине тражи исељење заштићеног подстанара. Постоји могућност и да заштићени подстанар купи стан од власника, али по тржишној цени јер откуп под условима из Закона о становању није дозвољен, али само ако заштићени подстанар на то пристане, јер он има право закупа на неодређено време све док испуњава услове из Закона о становању. На крају, увек постоји и могућност да се води спор против општине.