Уговор о суфинансирању

Више читалаца постављало нам је питања везана за заједничку изградњу, па да покушамо да им помогнемо.  Прво, пре изградње новог објекта потребно је свакако узети урбанистичке услове из којих се може добити податак какав објекат може да се гради, да ли је то породична кућа или може да се изгради стамбена зграда. Уколико постоји могућност изградње већег објекта, власник обично због недостатка финансијских средстава ангажује лице које има средства за инвестирање такве градње.

У пракси постоје различити начини уговарања заједничке изградње, а често, због незнања и једне и друге стране, уговори су врло лоше урађени и не дају довољно обезбеђења ни једној ни другој страни. Ради се о уговору о суфинансирању, на основу којег једна уговорна страна даје финансијска средства за изградњу, а друга даје земљиште на коме има право својине или право коришћења.

Ту треба разликовати две врсте уговора. Једно је уговор који закључује власник или корисник земљишта чија кућа се руши ради изградње новог објекта и лице које даје финансијска средства, прибавља инвестиционо-техничку документацију, изводи радове или организује извођење радова од стране других лица. Власник или корисник земљишта у замену стиче својину на одговарајућем идеалном делу на новом објекту (до 25 одсто), што се формулише кроз одређени стан или више станова са одређеним бројем квадрата, или заузврат добија у власништво стан који се налази на другом месту. Друга врста уговора закључује се за преостале станове, који се могу продавати по обављеној градњи, али најчешће и у различитим фазама изградње, од чега зависи и висина цене стана.

Ако се уговор закључује у фази изградње, ту се не ради о купопродаји већ о суфинансирању, јер купац плаћањем цене финансира радове на изградњи дела зграде у коме се налази предметни стан, и постаје власник тек када објекат буде изграђен и добије употребну дозволу а тиме и могућност укњижења у јавне књиге. Код овог првог уговора врло је важно знати да се тзв. правна идентификација субјекта својине на изграђеном објекту везује за лице на које гласи инвестиционо-техничка документација за изградњу. То значи да ће власник објекта бити лице на које гласи грађевинска а затим и употребна дозвола, укључујући пројекат и осталу документацију.

Грађевинска и употребна дозвола везују се за власника или корисника земљишта, односно парцеле на којој се гради објекат. На основу улагања финансијских средстава за извесне радове на изградњи, на пример за појединачне станове, стиче се такође својина на том делу објекта. Разлика је у обавези плаћања пореза на промет. Уколико има више власника који улажу парцеле ради изградње већег објекта, они стварањем једне грађевинске целине, тј. парцеле, постају сувласници и инвестицино-техничка документација може бити издата на име свих сувласника који суфинансирају изградњу у сразмери са идеалним делом својине на новоформираној парцели. Ако они на основу уговора о суфинансирању стичу сусвојину на новоизграђеном објекту, сразмерно одговарајућем идеалном делу који имају на земљишту, неће имати обавезу плаћања пореза на промет.

Лице које стиче својину на основу улагања финансијских средстава, а које није власник или сувласник земљишта, па на њега не гласи ни инвестиционо-техничка документација, има обавезу да плати порез на промет апсолутних права јер се ту ради о преносу права својине уз накнаду. Да би се избегло плаћање пореза на промет апсолутних права и да би суфинансијер који улаже финансијска средства могао да прибави грађевинску дозволу на себе, у пракси се прибегава преносу права власништва на одређеном идеалном делу, тако да суфинансијер постаје сувласник земљишта на коме се гради објекат, што може да доведе до различитих проблема, јер уговор о преносу власништва не може лако да се раскине без последица уколико дође до неслагања између уговорних страна.