Ugovor o sufinansiranju

Više čitalaca postavljalo nam je pitanja vezana za zajedničku izgradnju, pa da pokušamo da im pomognemo.  Prvo, pre izgradnje novog objekta potrebno je svakako uzeti urbanističke uslove iz kojih se može dobiti podatak kakav objekat može da se gradi, da li je to porodična kuća ili može da se izgradi stambena zgrada. Ukoliko postoji mogućnost izgradnje većeg objekta, vlasnik obično zbog nedostatka finansijskih sredstava angažuje lice koje ima sredstva za investiranje takve gradnje.

U praksi postoje različiti načini ugovaranja zajedničke izgradnje, a često, zbog neznanja i jedne i druge strane, ugovori su vrlo loše urađeni i ne daju dovoljno obezbeđenja ni jednoj ni drugoj strani. Radi se o ugovoru o sufinansiranju, na osnovu kojeg jedna ugovorna strana daje finansijska sredstva za izgradnju, a druga daje zemljište na kome ima pravo svojine ili pravo korišćenja.

Tu treba razlikovati dve vrste ugovora. Jedno je ugovor koji zaključuje vlasnik ili korisnik zemljišta čija kuća se ruši radi izgradnje novog objekta i lice koje daje finansijska sredstva, pribavlja investiciono-tehničku dokumentaciju, izvodi radove ili organizuje izvođenje radova od strane drugih lica. Vlasnik ili korisnik zemljišta u zamenu stiče svojinu na odgovarajućem idealnom delu na novom objektu (do 25 odsto), što se formuliše kroz određeni stan ili više stanova sa određenim brojem kvadrata, ili zauzvrat dobija u vlasništvo stan koji se nalazi na drugom mestu. Druga vrsta ugovora zaključuje se za preostale stanove, koji se mogu prodavati po obavljenoj gradnji, ali najčešće i u različitim fazama izgradnje, od čega zavisi i visina cene stana.

Ako se ugovor zaključuje u fazi izgradnje, tu se ne radi o kupoprodaji već o sufinansiranju, jer kupac plaćanjem cene finansira radove na izgradnji dela zgrade u kome se nalazi predmetni stan, i postaje vlasnik tek kada objekat bude izgrađen i dobije upotrebnu dozvolu a time i mogućnost uknjiženja u javne knjige. Kod ovog prvog ugovora vrlo je važno znati da se tzv. pravna identifikacija subjekta svojine na izgrađenom objektu vezuje za lice na koje glasi investiciono-tehnička dokumentacija za izgradnju. To znači da će vlasnik objekta biti lice na koje glasi građevinska a zatim i upotrebna dozvola, uključujući projekat i ostalu dokumentaciju.

Građevinska i upotrebna dozvola vezuju se za vlasnika ili korisnika zemljišta, odnosno parcele na kojoj se gradi objekat. Na osnovu ulaganja finansijskih sredstava za izvesne radove na izgradnji, na primer za pojedinačne stanove, stiče se takođe svojina na tom delu objekta. Razlika je u obavezi plaćanja poreza na promet. Ukoliko ima više vlasnika koji ulažu parcele radi izgradnje većeg objekta, oni stvaranjem jedne građevinske celine, tj. parcele, postaju suvlasnici i investicino-tehnička dokumentacija može biti izdata na ime svih suvlasnika koji sufinansiraju izgradnju u srazmeri sa idealnim delom svojine na novoformiranoj parceli. Ako oni na osnovu ugovora o sufinansiranju stiču susvojinu na novoizgrađenom objektu, srazmerno odgovarajućem idealnom delu koji imaju na zemljištu, neće imati obavezu plaćanja poreza na promet.

Lice koje stiče svojinu na osnovu ulaganja finansijskih sredstava, a koje nije vlasnik ili suvlasnik zemljišta, pa na njega ne glasi ni investiciono-tehnička dokumentacija, ima obavezu da plati porez na promet apsolutnih prava jer se tu radi o prenosu prava svojine uz naknadu. Da bi se izbeglo plaćanje poreza na promet apsolutnih prava i da bi sufinansijer koji ulaže finansijska sredstva mogao da pribavi građevinsku dozvolu na sebe, u praksi se pribegava prenosu prava vlasništva na određenom idealnom delu, tako da sufinansijer postaje suvlasnik zemljišta na kome se gradi objekat, što može da dovede do različitih problema, jer ugovor o prenosu vlasništva ne može lako da se raskine bez posledica ukoliko dođe do neslaganja između ugovornih strana.