Стан за (не)миран сан

Судски извршитељи су закуцали на врата већ у раним  јутарњим сатима. Строго пословни "избацивачи" поспаним станарима дали су рок од пола сата да узму и понесу све што могу за тако кратко време и – напусте апартман. Тек ако се у датом року банци намире заостале рате за стамбени кредит, дужник ће поново добити кључеве од стана.

Овакво стресно искуство једног нашег земљака из Канаде, на сву срећу, до сада нису имали они који су у Србији ушли у дугорочни кредитни "загрљај" због крова над главом. Светска статистика, међутим упозорава: криза са отплатом кредита почиње тек од четврте године.

Банкари, истина, нерадо говоре о лошим клијентима, мада се зна да неке већ воде судске спорове због неплаћених рата. Банке су углавном спремне да толеришу кашњење до три месеца. Али, уколико доцња прелази 90 дана, достављају податак о дугу Кредитном бироу и подносе тужбу суду. То практично значи да се активира хипотека стављена на купљени или неки други стан, а после доношења пресуда представник банке са судским извршитељима исељава породицу која не може да плаћа обавезе за кредит. Банка затим даје оглас и покушава да по тржишним ценама прода стан.

"У случају да уплата рате за стамбени кредит касни дуже од два месеца, банка шаље писмену опомену", кажу у Уникредит банци која још није морала да тужи клијенте и продаје станове да би наплатила потраживања. Након тога банка покушава да ступи у контакт са клијентом како би заједнички нашли решење. Јер, догађа се да дужник остане без посла и не може да пронађе нови тако брзо. Једно од решења је и потписивање изјаве да ће када нађе ново запослење намирити дуговања. Уколико не може да се договори, банка тражи жиранта, а ако ни тада не пронађе заједничко решење принуђена је да клијента тужи.

Све клијенте Уникредит банка обавештава путем СМС-а ког датума им доспева месечна рата. Уколико не измири месечно дуговање на време, опомиње се (телефоном) да му се због тога приписује затезна камата предвиђена уговором.

Банци није циљ да се наплаћује из хипотеке и због тога се труди да на све начине до тога не дође. У сваком случају, како напомињу, клијенти сами избегавају да касне са ратама због затезних камата, као и због чињенице да се њихово име као неуредног платише може пронаћи на "црној листи" у Кредитном бироу.

Уколико би, пак, дошли у ситуацију да банка, ипак, мора да се наплати из продаје непокретности, морала би да испоштује све одредбе Закона о хипотеци. У том случају мора да започне вансудски поступак намирења пред Регистром непокретности, при чему ни тада клијент не би био онемогућен да добровољно исплати дуг. Када Регистар донесе такозвано решење о забележби хипотекарне продаје стана, и оно постане правоснажно, банка се може определити за један од два законом предвиђена начина продаје – путем непосредне погодбе или аукције.

Почетна продајна цена је тржишна цена или процењена вредност стана овлашћеног вештака која се може на првој аукцији умањити, али тако да не буде мања од 75 одсто процењене вредности. Ако се одржи друга аукција почетна цена би се могла још више умањити, тако да би износила 60 одсто процењене вредности стана, што је веома неповољно за оног ко је узео кредит. Поред ове врсте продаје, постоји и судска која се већ дуги низ година спроводи у Србији.

У случају продаје непокретности од укупно добијеног новца, прво би се намирили трошкови продаје, затим потраживање банке и других хипотекарних поверилаца уколико их има, док би преостали износ припао дужнику. Банка би се наплатила за износ датог кредита, увећаног за неплаћену законску затезну камату, као и банчине трошкове.

У Евробанци ЕФГ Штедионици такође кажу да досад није било наплате кредита продајом некретнине и да се зајмови углавном отплаћују уредно, без великих кашњења. Уз напомену да свака банка има своју процедуру наплате кредита, додају да се у случају кашњења прво зову клијенти и са њима организују састанци, а тек потом за наплату користе административне забране, менице и слично. Уколико нема помака продаје се хипотека која је од 10 до 30 одсто веће вредности од износа кредита.

Ако је кредит, рецимо 50.000 евра, вредност хипотеке 60.000, а тржишна некретнине у тренутку продаје 70.000, прво би се наплатио комплетан дуг, а потом  клијенту остатак до 70.000. Колики би то износ био зависи од тога у ком тренутку отплате је кредит наплаћен, то јест колики је био остатак дуга и колико је трајала сама наплата хипотеке. 

--------------------------------------------------------------------------

Мало али забрињавајуће

У укупној суми ненаплативих зајмова, најмања је доцња, управо код стамбених зајмова, само 1,38 одсто, које у Србији на време не враћа 230 грађана. И овај податак је, међутим, забрињавајући с обзиром на то да је стамбено кредитирање код нас тек у зачетку и да се, досад, заправо мали број грађана задужио да би купио стан. У Хрватској, рецимо, сада већ стално упозоравају на озбиљне проблеме задужених грађана који су лане са великим тешкоћама и кашњењима отплаћивали чак око две милијарде куна.

--------------------------------------------------------------------------

Само један случај

Од око 17.000 стамбених кредита, колико је Национална корпорација за осигурање стамбених кредита осигурала од оснивања 2004. године до данас, само један клијент више није био у могућности да на време и уредно измирује своје обавезе према банци. Поступак наплате кредита или, како кажу у Корпорацији, извршења – још је у току.