Каматни казино за стамбене зајмове

Онај ко ових дана бира врсту зајма за кров над главом самом себи личи на играча у казину. Јер, налази се пред дилемом да ли да за вишедеценијско задужење узме кредит с фиксном каматом или с променљивом која зависи од еуриобора – референтне европске међубанкарске стопе. Интеза банка, на пример, нуди стамбени зајам с фиксном каматом од 3,5 одсто на 20 година, док у случају варијабилне камате ти износи се код разних банка крећу на садашњем нивоу еурибора од минус 0,2 одсто до 2,6 одсто годишње па навише.

Који кредит је за мене повољнији, питају потенцијални дужници кредита за кров над главом? Може ли то неко да ми израчуна? Да ли значи да ћу, ако изаберем променљиву камату, а еурибор скочи на пет одсто као што је био пре кризе, да плаћам камату од преко седам одсто?

На ово питање ни банкари, ни стручњаци немају одговор. Једно је сигурно. Кућа увек добија било да је реч о казину или банци.

Зоран Грубишић, са Београдске банкарске академије, каже да на то питање нико не може да одговори, јер нема кристалну куглу да види шта ће бити кроз 20 или 30 година колико се отплаћује стамбени кредит. Другим речима, одговора на питање који је зајам повољнији – нема.

– Када је камата фиксна, што значи да не зависи од еурибора, и рата је фиксна у еврима за сав период отплате. Код ове врсте кредита банка цео терет промене тржишних услова преузима на себе и не сме да се позове на скок еурибора. Речју нема каматног ризика, већ за клијента остаје само валутни ризик због односа евро динар. Слажем се да је то био храбар потез за банку да предложи стамбени зајам са фиксном каматом на рок од 20 година, каже Грубишић.

Што се тиче врсте зајма где клијент на сваке три године може да бира да ли му је повољнија фиксна камата или варијабилна какву, на пример, има понуду Сосијете женерал банка, Грубишић каже да код овог модела клијент у оба случај добија тржишну камату било да се ради о фиксној или варијабилној.

У случају сада врло актуелне могућности да се стамбени кредит рефинансира било код друге било код своје банке, јер су у последњих десет година камате више него преполовљене, Грубишић каже да ту треба бити опрезан због пратећих трошкова те операције.

– Уколико може да се добије знатно повољнији проценат за нови зајам рефинансирање има смисла. Међутим, ваља рачунати на „бочне” трошкове попут скидања и стављања хипотеке на другу вредност некретнине, нови трошак осигурања код Националне корпорације за осигурање стамбених зајмова и остало. Мој савет грађанима је да оду у банку код које имају стамбени зајам и да кажу добио сам неколико понуда из других банака да рефинансирам зајам код њих и да преговарањем испослују боље услове за даљу отплату кредита. У том случају не ради се о новом кредиту, већ се само склапа анекс уговора. И да се добију само мало бољи услови то је боље решење, јер нема бочних трошкова који поскупљују рефинансирање, каже Грубишић.

Дејан Вучинић, извршни директор дирекције мреже Сосијете женерал банке, потврђује да одговор на постављено питање нема.

– Промена модела зајма на сваке три године када клијент може да пређе с фиксне камате на променљиву и обратно, омогућава му другачију опцију када он није сигуран да је за њега променљива камата, еурибор плус маржа, довољно добро решење да се обавеже дугорочно. Када мењају модел зајма клијенти у том тренутку добијају променљиву или фиксну камату која важи на тржишту – каже Вучинић додајући да су већ имали случајеве да су клијенти после три године прелазили на други тип камате. По његовим речима, они су добро информисани о каматним приликама на тржишту што се види и по томе што се стамбени зајмови све више рефинансирају.

У Банци Интеза кажу да су први увели стамбене кредите у еврима са фиксном месечном ратом током читавог периода отплате до 20 година. Ови кредити осигурани су код НКОСК и одобравају се са годишњом каматном стопом од 3,5 одсто за време целог периода отплате. Банка је такође снизила камате за стамбене кредите у еврима осигуране код НКОСК које пласира са годишњом каматном стопом од 2,59 одсто (шестомесечни еурибор плус 2,79 одсто) и роком отплате до 15 година, односно 2,70 одсто са периодом отплате од 15 до 30 година.

У овој банци кажу да је интересовање клијената за оба кредитна модела значајно, што потврђује и податак да су током првих десет месеци ове године повећали пласман стамбених кредита више од 50 одсто у поређењу са истим периодом прошле године. С обзиром на то да су кредити са фиксном каматном стопом недавно уведени и да имају краћу рочност, кредити са варијабилном каматном стопом у овом тренутку и даље чине значајнији део нових захтева. У последњих годину дана повећано је интересовање грађана и за рефинансирање стамбених кредита, а овакви захтеви тренутно чине око пет одсто укупне продукције стамбених зајмова.

– Ми тежимо да клијентима на потпуно транспарентан начин предочимо све услове отплате кредита и укажемо на потенцијалне ризике које њиховим коришћењем преузимају на себе. У случају стамбених кредита са варијабилном каматном стопом, промене кретања референтних каматних стопа за које се везује значе и већи степен неизвесности у погледу износа месечних рата за грађане, док код кредита са фиксном каматном стопом банка сноси ризик промене референте стопе, а отплата кредита са истим износом рате грађанима доноси извесност и предвидивост током целог периода отплате, кажу у Интеза банци.