Kamatni kazino za stambene zajmove

Onaj ko ovih dana bira vrstu zajma za krov nad glavom samom sebi liči na igrača u kazinu. Jer, nalazi se pred dilemom da li da za višedecenijsko zaduženje uzme kredit s fiksnom kamatom ili s promenljivom koja zavisi od euriobora – referentne evropske međubankarske stope. Inteza banka, na primer, nudi stambeni zajam s fiksnom kamatom od 3,5 odsto na 20 godina, dok u slučaju varijabilne kamate ti iznosi se kod raznih banka kreću na sadašnjem nivou euribora od minus 0,2 odsto do 2,6 odsto godišnje pa naviše.

Koji kredit je za mene povoljniji, pitaju potencijalni dužnici kredita za krov nad glavom? Može li to neko da mi izračuna? Da li znači da ću, ako izaberem promenljivu kamatu, a euribor skoči na pet odsto kao što je bio pre krize, da plaćam kamatu od preko sedam odsto?

Na ovo pitanje ni bankari, ni stručnjaci nemaju odgovor. Jedno je sigurno. Kuća uvek dobija bilo da je reč o kazinu ili banci.

Zoran Grubišić, sa Beogradske bankarske akademije, kaže da na to pitanje niko ne može da odgovori, jer nema kristalnu kuglu da vidi šta će biti kroz 20 ili 30 godina koliko se otplaćuje stambeni kredit. Drugim rečima, odgovora na pitanje koji je zajam povoljniji – nema.

– Kada je kamata fiksna, što znači da ne zavisi od euribora, i rata je fiksna u evrima za sav period otplate. Kod ove vrste kredita banka ceo teret promene tržišnih uslova preuzima na sebe i ne sme da se pozove na skok euribora. Rečju nema kamatnog rizika, već za klijenta ostaje samo valutni rizik zbog odnosa evro dinar. Slažem se da je to bio hrabar potez za banku da predloži stambeni zajam sa fiksnom kamatom na rok od 20 godina, kaže Grubišić.

Što se tiče vrste zajma gde klijent na svake tri godine može da bira da li mu je povoljnija fiksna kamata ili varijabilna kakvu, na primer, ima ponudu Sosijete ženeral banka, Grubišić kaže da kod ovog modela klijent u oba slučaj dobija tržišnu kamatu bilo da se radi o fiksnoj ili varijabilnoj.

U slučaju sada vrlo aktuelne mogućnosti da se stambeni kredit refinansira bilo kod druge bilo kod svoje banke, jer su u poslednjih deset godina kamate više nego prepolovljene, Grubišić kaže da tu treba biti oprezan zbog pratećih troškova te operacije.

– Ukoliko može da se dobije znatno povoljniji procenat za novi zajam refinansiranje ima smisla. Međutim, valja računati na „bočne” troškove poput skidanja i stavljanja hipoteke na drugu vrednost nekretnine, novi trošak osiguranja kod Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih zajmova i ostalo. Moj savet građanima je da odu u banku kod koje imaju stambeni zajam i da kažu dobio sam nekoliko ponuda iz drugih banaka da refinansiram zajam kod njih i da pregovaranjem isposluju bolje uslove za dalju otplatu kredita. U tom slučaju ne radi se o novom kreditu, već se samo sklapa aneks ugovora. I da se dobiju samo malo bolji uslovi to je bolje rešenje, jer nema bočnih troškova koji poskupljuju refinansiranje, kaže Grubišić.

Dejan Vučinić, izvršni direktor direkcije mreže Sosijete ženeral banke, potvrđuje da odgovor na postavljeno pitanje nema.

– Promena modela zajma na svake tri godine kada klijent može da pređe s fiksne kamate na promenljivu i obratno, omogućava mu drugačiju opciju kada on nije siguran da je za njega promenljiva kamata, euribor plus marža, dovoljno dobro rešenje da se obaveže dugoročno. Kada menjaju model zajma klijenti u tom trenutku dobijaju promenljivu ili fiksnu kamatu koja važi na tržištu – kaže Vučinić dodajući da su već imali slučajeve da su klijenti posle tri godine prelazili na drugi tip kamate. Po njegovim rečima, oni su dobro informisani o kamatnim prilikama na tržištu što se vidi i po tome što se stambeni zajmovi sve više refinansiraju.

U Banci Inteza kažu da su prvi uveli stambene kredite u evrima sa fiksnom mesečnom ratom tokom čitavog perioda otplate do 20 godina. Ovi krediti osigurani su kod NKOSK i odobravaju se sa godišnjom kamatnom stopom od 3,5 odsto za vreme celog perioda otplate. Banka je takođe snizila kamate za stambene kredite u evrima osigurane kod NKOSK koje plasira sa godišnjom kamatnom stopom od 2,59 odsto (šestomesečni euribor plus 2,79 odsto) i rokom otplate do 15 godina, odnosno 2,70 odsto sa periodom otplate od 15 do 30 godina.

U ovoj banci kažu da je interesovanje klijenata za oba kreditna modela značajno, što potvrđuje i podatak da su tokom prvih deset meseci ove godine povećali plasman stambenih kredita više od 50 odsto u poređenju sa istim periodom prošle godine. S obzirom na to da su krediti sa fiksnom kamatnom stopom nedavno uvedeni i da imaju kraću ročnost, krediti sa varijabilnom kamatnom stopom u ovom trenutku i dalje čine značajniji deo novih zahteva. U poslednjih godinu dana povećano je interesovanje građana i za refinansiranje stambenih kredita, a ovakvi zahtevi trenutno čine oko pet odsto ukupne produkcije stambenih zajmova.

– Mi težimo da klijentima na potpuno transparentan način predočimo sve uslove otplate kredita i ukažemo na potencijalne rizike koje njihovim korišćenjem preuzimaju na sebe. U slučaju stambenih kredita sa varijabilnom kamatnom stopom, promene kretanja referentnih kamatnih stopa za koje se vezuje znače i veći stepen neizvesnosti u pogledu iznosa mesečnih rata za građane, dok kod kredita sa fiksnom kamatnom stopom banka snosi rizik promene referente stope, a otplata kredita sa istim iznosom rate građanima donosi izvesnost i predvidivost tokom celog perioda otplate, kažu u Inteza banci.