Нема више јефтиног земљишта

Kупци друштвених предузећа неће више моћи да поруше хале у којима је производња замрла и на њиховом месту саграде луксузни стамбено-пословни комплекс. То ће моћи да ураде само уколико држави претходно плате разлику између цене по којој је предузеће (са земљиштем) продато и његове нове тржишне вредности у тренутку кад се власник одлучи за пренамену.

До сада су бизнисмени, углавном за мале паре, куповали фабрике управо због атрактивног земљишта, на којем су (зато што је сва земља и даље у државном власништву) имали само право коришћења али их ништа није спречавало да промене намену парцеле и на њој подигну вреднији објекат. Прекатегоризација земљишта њима није посебно наплаћивана док је државу коштала трошкова за другачије комунално и инфраструктурно уређење.

Овакву досадашњу праксу тербало би да промени нови закон о уређењу простора, грађевинском земљишту и изградњи, чији би нацрт могао да се нађе пред владом 2. јула.

Када закон буде усвојен, нови власници некадашњих друштвених предузећа, уколико намеравају да граде објекте за другачију делатност, мораће прво да замене право коришћења у право приватне својине над земљиштем, што и њима омогућава потпуно власништво. Тако ће Србија, како јој налаже Устав, најзад започети приватизацију градског грађевинског земљишта, зашта се већ годинама залажу домаћи и страни инвеститори. За конверзију права коришћења у право приватне својине остављен је рок од 18 месеци пошто закон ступи на снагу.

– Држава је решила да право коришћења конвертује у својину и да за то наплати одговарајућу цену. Критеријуми за утврђивање висине накнаде биће одређени уредбом владе, непосредно по ступању на снагу новог закона. Више се неће дешавати да неко јефтино добије земљиште и касније извуче велики профит на штету државе. Сви који намеравају да наставе обављање делатности предузећа могу да добију грађевинску дозволу за изградњу објеката у функцији делатности и пре конвертовања права коришћења у право својине. Ако, међутим, пре истека рока од 18 месеци буде измењен плански документ, односно промени се намена земљишта, мора се конвертовати право коришћења јер оно више неће бити основ за добијање дозволе за градњу – каже Александра Дамњановић-Петровић, помоћница министра животне средине и просторног планирања.

На пример, власници Луке Београд су приватизацијом тог друштвеног предузећа стекли право коришћења ексклузивног земљишта на десној обали Дунава. Све док обављају лучку делатност, у складу са Генералним планом у којем је ова зона означена као индустријска, они објекте те намене могу да подижу на основу права коришћења док не истекне рок за његову конверзију. Уколико се одлуче, као што су најавили, да на том подручју тешку индустрију замене стамбено-пословним комплексом, („градом на води”) од 2,5 милиона квадрата, и то им буде омогућено променом плана – мораће да конвертују право коришћења у право приватне својине. За то ће платити тржишну вредност земљишта у моменту конверзије права умањену за трошкове прибављања права коришћења земљишта. Другим речима – од нове тржишне вредности плаца одбиће се свота којом су платили предузеће.

Осим што ће убирати приходе од конверзије, држава ће и пренамену земљишта наплаћивати кроз порез на имовину, односно на нове зграде саграђене према измењеном планском документу.

– Ако инвеститор не плати накнаду за пренамену неће моћи да добије локацијску дозволу, а кроз порез на имовину наплаћује се увећана вредност тог земљишта. Државни органи ће имати нарочиту обавезу у случајевима када се пољопривредно земљиште преименује у грађевинско. Сваку такву промену општине ће, одмах по ступању на снагу планског документа којим је извршена пренамена, бити дужне да пријаве Републичком геодетском заводу, који књижи промену и решење доставља Пореској управи – истиче Александра Дамњановић-Петровић.

Од плаћања конверзије ослобођене су три категорије корисника земљишта. Прва су ранији сопственици којима је имовина на грађевинском земљишту одузета Законом о национализацији. Право својине ће аутоматски стећи и државни органи, Република Србија, јединице локалне самоуправе, аутономне покрајине и јавна предузећа чији је оснивач република, покрајина или локална самоуправа. Трећа категорија су власници посебних делова у кућама, стамбеним и пословним зградама изузев особа које су право коришћења стекле приватизацијом. Потешкоћа је што грађани који се воде као власници објеката на грађевинском земљишту често нису уписани и као корисници земљишта. Пре него што се право коришћења конвертује у право својине у овом случају, мора се одредити земљиште за редовну употребу објекта. У кратком поступку, каже саговорница „Политике”, према планским документима за конкретну зону и прописаним стандардима одредиће се земљиште око објекта које му мора припадати да би био коришћен.

– Ако се утврди да је катастарска парцела на којој је објекат саграђен идентична земљишту за редовну употребу, власници објекта без накнаде конвертују право коришћења у право својине. Могуће су две ситуације када се утврди да је земљиште веће од земљишта утврђеног за редовну употребу постојећег објекта. Ако се од остатка може формирати засебна грађевинска парцела, општина даје вишак на лицитацију. Ако се не може формирати посебан грађевински плац, могуће је дати остатак у закуп непосредном погодбом или ће га држава отуђити власнику објекта по тржишним условима – објашњава Александра Дамњановић-Петровић.

Д. Мучибабић – В. Вукасовић