Ni poklon, ni harač

Proteklih nedelja na stranicama „Politike” čitamo jednoglasne napade na Zakon o planiranju i izgradnji i prateću Uredbu o konverziji prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu, mada sa, istinabog, dijametralno suprotnih stanovišta. Profesor Danilo Šuković (1. marta) poručuje srpskoj javnosti da se zakonom i uredbom, tajkunima koji su privatizovali srpsku privredu, građevinsko zemljište poklanja, a potom nam Milan R. Kovačević, konsultant za strana ulaganja (17. marta) poručuje da je ovim zakonom i uredbom država uvela globu i harač srpskoj privredi koju je, da podsetimo, po mišljenju prof. Šukovića, privatizovao sve sam tajkun i poneki strani ulagač.

Jedno od ova dva ne može biti tačno, tako nalaže prosta logika. Ili je tajkunima zemljište poklonjeno ili je stranim ulagačima nametnut neizdrživ namet.

Bojimo se da ni jedno ni drugo nije tačno. Niti je zemljište tajkunima poklonjeno, niti je stranim ulagačima nametnut neizdrživ harač. Obe premise, naime, polaze od jedne pravilne i jedne pogrešne pretpostavke. Profesor Šuković polazi od pravilne pretpostavke da građevinsko zemljište nije ulazilo u početnu vrednost preduzeća koja su privatizovana na licitacijama i tenderima. To je, naime, tačno.

Građevinsko zemljište je bilo u državnoj svojini i pravo gradnje (što jeste suština svojine na zemljištu) nije ulazilo u početnu vrednost preduzeća. Pogrešna pretpostavka je, međutim, da pravo gradnje na privatizovanom zemljištu ni u jednom slučaju nije bilo plaćeno državi.

Gospodin Milan R. Kovačević polazi od pravilne pretpostavke da pravo korišćenja građevinskog zemljišta jeste bilo predmet privatizacije, ali, takođe, postavlja pogrešnu pretpostavku da je pravo korišćenja po zakonu značilo i pravo na izgradnju, te da su na primer svi koji su u privatizaciji kupili, npr. fabriku čarapa po niskoj ceni, kupili i pravo na izgradnju stambeno-komercijalnog prostora jer je u, međuvremenu, izmenjen urbanistički plan.
Da sumiramo, u privatizaciji nije bilo prodavano pravo na izgradnju, jeste bilo prodavano pravo korišćenja. Jeste da pravo korišćenja ne podrazumeva pravo na izgradnju, ali jeste da su neki za pravo korišćenja platili kao da ono podrazumeva pravo na izgradnju.

„Kako to”, upitaće se svako. Zbog nejasno definisanih odnosa na građevinskom zemljištu, naime, što jeste greška države. Po Zakonu o planiranju i izgradnji iz 2003. godine pravo na izgradnju bilo je dato samo onim korisnicima građevinskog zemljišta koji su imali i rešenje iz člana 84 istog zakona kojim se utvrđuje pravo ranijeg vlasnika građevinskog zemljišta. Međutim, zbog nejasnih formulacija zakona, i izmena i dopuna zakona, mnoge opštine i gradovi, pa i Grad Beograd izdavali su, od 2003. do 2010. godine, odobrenja za izgradnju korisnicima građevinskog zemljišta i bez famoznog rešenja iz člana 84. Što znači da je neko mogao da kupi navedenu fabriku čarapa za 100.000 evra, a potom da ishoduje promenu urbanističkog plana i odobrenje za izgradnju, čime je zemljište dostizalo vrednost od više miliona evra.

Činjenica je, međutim, da su neki kupci (npr. strani investitori) fabrika na dobrim lokacijama, poučeni praksom, za preduzeća čija je početna vrednost bila 100.000 evra plaćali npr. i 20 miliona evra misleći da imaju pravo da grade stanove i tržne centre u skladu sa izmenjenim urbanističkim planom (jer vrednost zemljišta zavisi od namene i mogućnosti gradnje definisane planom).

E, sad, profesor Šuković želi da strani investitor, koji je kupio u stečaju propalu fabriku donjeg veša npr. za 20 miliona evra, imajući u vidu da tamo može da se gradi tržni centar po urbanističkom planu, pored 20 miliona evra, koliko je već platio, i što jeste bila tržišna vrednost građevinskog zemljišta , plati duplo, odnosno još 20 miliona evra, jer toliko vredi građevinsko zemljište. Pa, hajde da se saglasimo da bi ovakvo rešenje odbilo, u budućnosti, svakog stranog investitora od Srbije.

Milan R. Kovačević, međutim, hoće da nas ubedi da je neko ko je platio preduzeće 100.000 evra, potom ishodovao promenu urbanističkog plana tako da to zemljište sada vredi 20 miliona evra, ima pravo da gradi tržne centre i stanove. Pa, nema. Po zakonu i uredbi imaće to pravo ukoliko državi plati još tačno 19,9 miliona evra kolika je razlika između vrednosti zemljišta i onoga koliko je plaćeno za preduzeće.

A po zakonu i uredbi, oni koji su npr. fabriku kupili za pet miliona evra radi nastavljanja proizvodnje, a ne radi prenamene zemljišta, istina je, možda za razliku neće morati ništa da plate, jer zemljište kome nije promenjena namena i na kome se mogu graditi samo fabričke hale na tržištu vredi mnogo manje od zemljišta na kome se mogu zidati stanovi i tržni centri, možda i manje od onoga koliko je plaćeno za preduzeće.

I istina je, smatramo da je od toga manja šteta od moguće koristi što će neko moći bez doplate da digne novu proizvodnu halu. Jer teško da Srbija samo od tržnih centara preživeti može...

pomoćnik ministra u Ministarstvu životne sredine i prostornog planiranja