Promet građevinskog zemljišta

Jedan od uslova da ugovor o kupoprodaji bude valjan jeste da se radi o nepokretnosti koja može da bude u prometu. Kada se kupuje zemljište radi izgradnje treba obratiti pažnju da li ono može da bude u prometu, da li je dozvoljena gradnja i pod kojim uslovima.
Javno građevinsko zemljište je u državnoj svojini i na njemu su izgrađeni javni objekti od opšteg interesa i javne površine, a određuje ga opštim aktom opština u skladu sa zakonom i urbanističkim planom. Ovo zemljište se ne može otuđiti iz državne svojine – ne može biti u prometu pa ni predmet kupoprodajnog ugovora. Opština može neizgrađeno zemljište da daje u zakup na određeno vreme do privođenja planiranoj nameni, i to putem javnog nadmetanja ili prikupljanja ponuda javnim oglasom.

Zemljište koje nije određeno kao javno građevinsko zemljište, ali je izgrađeno ili je namenjeno za izgradnju spada u kategoriju ostalo građevinsko zemljište. Može biti u privatnoj svojini, kada nema ograničenja u prometu, ili u državnoj svojini, kada može da se daje u zakup radi izgradnje.

Posebna kategorija je zemljište koje spada u ostalo građevinsko zemljište u državnoj svojini, na kome je izgrađen objekat u privatnoj svojini. Vlasnici ovih objekata, ako su izgrađeni u skladu sa zakonom, tj. legalizovani, imaju pravo korišćenja postojeće građevinske parcele na kojoj je objekat sve dok taj objekat postoji. Prenosom vlasništva na objektu, prenosi se i pravo korišćenja zemljišta na predmetnoj parceli.

Pravo korišćenja na neizgrađenom ostalom građevinskom zemljištu ima i raniji sopstvenik, tj. lice koje je bilo vlasnik zemljišta pre donošenja Zakona o nacionalizaciji najamnih zgrada i građevinskog zemljišta i Zakona o određivanju građevinskog zemljišta u gradovima i naseljima gradskog karaktera. To pravo imaju i njegovi naslednici, kao i lica kojima je raniji sopstvenik preneo pravo korišćenja, ali u skladu sa zakonom.

Zahtev za utvrđivanje prava korišćenja po ovom osnovu donosi nadležna opštinska uprava. Ovo pravo korišćenja je u prometu, što znači da se može zaključiti ugovor o prenosu koji se overava na osnovu pravosnažnog rešenja opštinske uprave kojim je utvrđeno pravo korišćenja. Ugovor koji bi sadržao odredbe o sticanju prava svojine ne bi mogao biti overen, a u slučaju da je ipak overen, ili da je zaključen u vreme kada overa nije bila uslov zaključenja, bio bi ništav, ili bi bile ništave takve odredbe, zavisno od toga šta se u konkretnom slučaju tim ugovorom reguliše. Lica kojima opština nije utvrdila pravo korišćenja, imaju pravo da koriste zemljište do njegovog privođenja nameni, i ne mogu ga prenositi na druga lica. Odluku o prestanku korišćenja zemljišta ovih lica donosi nadležna opštinska uprava uz odgovarajuću naknadu koja se utvrđuje po propisima o eksproprijaciji.