Investitor – finansijer ili prevarant

U našim uslovima, kada se kupuje stan u izgradnji ili kada kao suinvestitor dajete staru kuću na čijem mestu će se izgraditi nova u čiji jedan od stanova očekujete da se uselite, ni dobro sačinjen ugovor nije dovoljna garancija da će to stvarno da se desi. Tržište je prepuno ponuda fizičkih lica koja se pojavljuju kao investitori, tj. predstavljaju kao finansijeri, koji se ugovorom obavezuju da će pribaviti potrebnu projektnu dokumentaciju, građevinsku i upotrebnu dozvolu i da će sazidati objekat i opremiti stanove po želji kupaca i suinvestitora, i predati im stanove u određenom roku po principu ključ u ruke.

Vrlo primamljivo zvuči i, ako dođe samo do kašnjenja završetka stana ili do nedostataka u njemu, može se reći da je kupac dobro prošao. Međutim, dešava se da se zgrada sazida, stavi pod krov, opremanje stanova dovede u završnu fazu i stanovi u izgradnji već prodaju preko neke od agencija, a da od dokumentacije postoji samo idejno rešenje; nema projekta, nema ni građevinske dozvole, pa upotrebna ne treba ni da se pominje, a samozvani investitor nema više sredstava da sve to privede kraju. Tada ili ulazi u kredite, ili započinje gradnju novog objekta prodajući još nezapočete stanove da bi došao do potrebnog novca, ili pribegava ponovnoj prodaji već prodatih stanova, i raskidanju već zaključenih ugovora sa prevaljivanjem razloga za raskid na kupce, ili čak i ponovnoj prodaji bez raskida prethodnog ugovora.

Kupci nisu zaštićeni jer iako je pravo na njihovoj strani i čak da sud bude efikasan, što je takođe vrlo oboriva pretpostavka, teško da će od investitora koji nema sredstava, po pravilu nigde ne radi i nema registrovanu preduzetničku radnju ili preduzeće, nema imovinu ili je krije, moći da povrati ono što je platio i da naplati pričinjenu štetu. Posebnog propisa koji bi regulisao ova pitanja nema. Sigurno je da ova oblast traži zakonsko regulisanje da bi se izbegle malverzacije i prevare i zaštitili kupci, a, osim toga, investitori koji nisu registrovali preduzetničku radnju ili preduzeće, koji čak i ne ulažu svoj novac već plaćaju građevinske radove sredstvima koja dobiju od prodaje stanova u izgradnji, ne plaćaju nikakav porez na prihode ostvarene prodajom stanova, iako se time bave u vidu zanimanja.