Proveriti sve pojedinosti

Svetska banka je na teritoriji bivše SFRJ početkom devedesetih godina započela finansiranje projekta ustrojavanja katastra nepokretnosti. Običnim jezikom govoreći, taj proces treba da predstavlja gašenje evidencije zemljišne knjige (u nekim delovima Srbije se evidencija vodila u knjigama tapija ili gruntovnim knjigama na teritoriji kojom je nekada vladala Austrougarska) o imovinskim pravima na nepokretnostima i sjedinjavanje sa evidencijom katastra koji je do tada vodio samo evidenciju o površinama parcelama, njihovim deobama i slično.

Što se tiče Svetske banke, projekat je odavno trebao da bude završen i svi podaci digitalizovani i preneseni u jedinstvenu evidenciju.

U praksi, barem kada je Srbija u pitanju, ostalo je još mnogo toga da se uradi. Čelnici Republičkog geodetskog zavoda, institucije koja je glavnokomandujuća po pitanju ustrojavanja katastra nepokretnosti, već više od deset godina barataju cifrom od 86 odsto teritorije Srbije u kojoj je uspostavljena jedinstvena evidencija imovinskog i katastarskog stanja.

Sam proces ustrojavanja započinje prikupljanjem podataka iz zemljišnih ili drugih, pomenutih, javnih imovinskih knjiga. Zatim se ti, imovinski podaci, vezani za određenu parcelu, spajaju sa podacima za istu parcelu, koje vodi Republički geodetski zavod (u široko upotrebljavanom govoru „katastar“).

Krajnji rezultat ovog procesa je formiranje listova nepokretnosti koji liče na zemljišno-knjižne izvode i u kojima stoje imovinski podaci o određenoj parceli i nepokretnostima koje se nalaze na njoj. Uz listove se izrađuje i Digitalni katastarski plan, čija često upotrebljavana skraćenica glasi DKP. Najjednostavnije rečeno, to je digitalizovan crtež katastarske parcele smešten na svoje mesto u prostoru.

Kada se završi formiranje listova nepokretnosti i izrada digitalnog katastarskog plana, može da počne ono, što se stručno naziva: „Izlaganje podataka katastra nepokretnosti na javni uvid i upis prava na nepokretnostima”.

U praksi to izgleda ovako:

U određenim prostorijama u nekom delu grada ili samom katastru formira se jedna ili više komisija, za određenu katastarsku opštinu (ili deo katastarske opštine), koja se sastoji od predsednika (koji je pravnik) i nekoliko članova.

Zatim bi trebalo da oni pozovu stranke koje bi mogle imati prava na parceli (čije podatke imaju u javnim knjigama) i da u njihovom prisustvu sačine zapisnik koji ima istu snagu kao i rešenje koje kasnije, u postupku održavanja katastra nepokretnosti, dobijete kada predate dokumentaciju za upis prava na stanu, kući ili drugoj nepokretnosti.

Kako je katastar nepokretnosti trebao da bude ustrojen još krajem 2010. godine, a ni u ovoj mu se ne nazire kraj, izlaganje podataka se radi sve brže i grešaka je sve više.

Iz tog razloga ćemo vam navesti nekoliko razloga zbog kojih morate posetiti komisiju za izlaganje podataka katastarske opštine na kojoj se nalazi vaša nepokretnost, dok se isto ne završi, bez obzira na to, što ste, možda, već bili upisani kao vlasnik u zemljišnim ili drugim knjigama:

1. Može se desiti da usled rokova koje komisije imaju da završe izlaganje i velikog obima podataka katastarske opštine, oni zaborave da vašu nepokretnost prenesu u jedinstvenu evidenciju katastra nepokretnosti,

2. Nije redak slučaj ni da vas upišu kao vlasnika na komšijinom stanu ili kući, a komšiju na vašoj nepokretnosti, naročito u slučajevima kada stanovi ili kuće imaju slične oznake (1A, 1B,1V...);

3. Usled specifičnosti načina vođenja evidencije u zemljišnim i drugim knjigama i nedovoljne obučenosti kadra može se, takođe desiti da umesto vas upišu nekog od prethodnih vlasnika;

4. Na određenim teritorijama Srbije je šezdesetih i sedamdesetih godina prošlog veka rađena, takozvana, revizija premera. Ona je trebalo da predstavlja usklađivanje faktičkog sa katastarskim stanjem. Tom prilikom se nije vodilo računa o vlasničkoj evidenciji na parcelama, pa se dešavalo da se više katastarskih parcela spoji u jednu samo zato što na njihovim međama nije bilo ograde koja bi pokazala da pripadaju različitim vlasnicima ili zato što je opština imala nameru ili je već delimično izvršila izuzimanje i eksproprijaciju tih parcela. Ovaj problem je naročito izražen u nekim delovima Beograda (deo uz Zvezdarsku šumu, gotovo ceo Konjarnik, deo uz halu „Pionir“).

Za zemljišnu knjigu revizija premera gotovo nikada nije predstavljala pravni osnov i nije radila deobu niti spajanje parcela nastalih kao posledica revizije premera. Posledica, ovog, uglavnom neuspelog, eksperimenta, jeste da na katastarskom planu postoji jedna parcela, a u zemljišnoj knjizi više parcela sa različitim vlasnicima. Krajnji rezultat je da ćete se posle završetka izlaganja u katastru nepokretnosti vi i vaše komšije naći kao zajednički, neopredeljeni (idealni), sukorisnici na jednoj parceli ni krivi ni dužni. Ovo proizvodi da ćete morati, za svaku intervenciju koja zahteva odobrenje za gradnju ili sličan papir, zatražite saglasnost svojih komšija koji su se mimo svoje volje našli sa vama u istoj vreći.

Lek za ovo je da u toku izlaganja tražite: „vraćanje katastarskog na zemljišno-knjižno stanje“ upravo iz razloga što revizija premera nije vodila računa o imovinskom stanju i što svrha iste revizije više nema opravdanja,

5. Neretko se dešava da ukoliko u toku izlaganja podataka katastarske opštine zatražite upis prava svojine na objektu koji ima isti parcelarni broj kao okolno zemljište, dobijete samo upis vlasništva na objektu, a ne i pravo korišćenja (ili vlasništvo, ukoliko na toj teritoriji nije bilo nacionalizacije posle rata), na sopstvenom zemljištu. Već vam je, iz prethodno navedenog, jasno zašto se ovo dešava.

Savet je da istim zahtevom tražite upis prava na objektu i zemljištu koje nosi isti parcelarni broj kao objekat.

6. Veliki problem predstavljaju i katastarske opštine u kojima se brojevi zemljišno-knjižnih i katastarskih parcela razlikuju. Tu je naročito bitno da učestvujete u izlaganju vaše parcele ili nepokretnosti na javni uvid, jer jako mali broj zaposlenih u katastru zna da izvrši tačnu identifikaciju katastarskih sa zemljišno-knjižnim parcelama. Donesite sve papire koji potvrđuju da se vaša nepokretnost nalazi na baš određenoj katastarskoj parceli, a kojoj odgovara, baš određena zemljišno-knjižna parcela.

Svima onima čije se nepokretnosti nalaze u ustrojenoj evidenciji katastra nepokretnosti (stručni naziv je „održavanje katastra nepokretnosti”), a kojima se desio neki od navedenih slučajeva objasnićemo put koji vodi do ispravke greške koja se desila prilikom izlaganja podataka na javni uvid.

Za početak, morate imati u vidu, da bez obzira što je grešku napravila komisija koju je angažovao Republički geodetski zavod, vi ste ti koji morate da podnesete „Prigovor na izlaganje podataka katastarske opštine za parcelu...”

Procedura izgleda, uglavnom, ovako (kažemo „uglavnom“ jer razne službe katastra rade po prigovorima na načine koji predstavljaju njihovo slobodno tumačenje zakona):

 Nadležnoj službi RGZ (Republički geodetski zavod) podnosite prigovor. Imate rok od 5 godina od potvrđivanja određene katastarske opštine (nadamo se da u vreme kada ovaj tekst izađe u štampu ne stupi na snagu neka nova izmena Zakona o državnom premeru i katastru, koja će promeniti ovaj rok).

 Uz prigovor priložite dokaze da ste zaista vi vlasnik određene nepokretnosti (u originalu ili overenoj fotokopiji) i objasnite gde je nastala greška (sami će je teško pronaći). Dostavite i fotokopiju lične karte.

 Onda će katastar da zakaže „javnu raspravu” (zvuči zastrašujuće, zar ne?). Prvo pogreše, a onda vas zovu da zajedno sa ostalim kolateralnim štetama izlaganja konstatujete da vi treba da se upišete na svojoj kući, a komšija na svojoj. Ukoliko se desi, da iz bilo kog razloga, uredno pozvani komšija, trenutno upisan na vašoj kući, neće da se vrati u svoju, vaša agonija se nastavlja. Prvostepeni organ katastra vaš prigovor šalje drugostepenom organu pri Ministarstvu zaštite životne sredine, rudarstva i prostornog planiranja. Tamo će se zadržati, godinu, dve, dok se ne reši.

 Ukoliko je komšija saglasan sa činjenicom da je vaša kuća zaista vaša, a njegova zaista njegova, sačinjava se zaključak kojim se konstatuje da se vi upisujete na svojoj nepokretnosti, a komšija, ponovo, postaje vlasnik svoje. Da paradoks bude još veći, na taj akt se ima pravo žalbe u roku od 15 dana od dana dostavljanja istog.

 O detalju koji govori o tome kome se sve može dostaviti ovaj akt, na osnovu slobodne sudijske procene nadležnog pravnika, bolje da ne govorimo, jer se greške te prirode, zaista dešavaju jako retko.

Opšti savet je da proverite da li ste i dalje upisani na svojoj nepokretnosti. Ne treba to da činite često. Ako ste već jednom upisani u jedinstvenu evidenciju katastra nepokretnosti minimalne su šanse da se to promeni.

Ukoliko su vaše napokretnosti na katastarskoj opštini gde tek treba, ili se vrši izlaganje podataka katastra nepokretnosti na javni uvid, ispratite „izlaganje” vaše parcele, jer je ispravljanje ovakve greške u postupku „održavanja” katastra nepokretnosti daleko komplikovanije.

Na internet strani Republičkog geodetskog zavoda možete proveriti da li je katastarska opština i parcela na kojoj se nalazi vaša nepokretnost u postupku izlaganja ili je već na toj teritoriji ustrojen katastar nepokretnosti:

http://www.rgz.gov.rs/reg-opstina/default.aspx

Podnesci nadležnoj službi katastra nepokretnosti se predaju u pisarnici, jer ćete jedino tako saznati koji zavodni broj je dobio vaš predmet. Slanje poštom nije preporučljivo iz razloga što službe koje obuhvataju više katastarskih opština ne vode evidenciju o podnetim zahtevima na jednom mestu, pa možete lutati od jednog do drugog šaltera dok ne saznate zavodni broj vašeg predmeta.