Održavanje stana pod zakupom

Redovno održavanje stana pod zakupom pada na teret zakupca. U redovno održavanje spada krečenje, manje opravke i troškovi sitnih opravki koji nastaju zbog same upotrebe stvari.

Veće popravke, instalacije, radijatori, bojler, padaju na teret zakupodavca. Ukoliko je te popravke obavio zakupac, zakupodavac, odnosno vlasnik stana, dužan je da mu te troškove nadoknadi ili da za taj iznos snizi cenu. Ukoliko potrebe popravke ometaju zakupca u mirnom korišćenju stana, a zakupodavac neće da ih otkloni, zakupac ima pravo da raskine ugovor ili na srazmerno sniženje zakupnine. Ako je potrebno da se stan renovira, vlasnik stana i zakupac mogu da se dogovore o umanjenju zakupnine, tako da se zakupnina umanjuje za vrednost obavljenog renoviranja.

Vlasnik stana može da dozvoli renoviranje pod određenim uslovima koje zakupac treba da ispuni u pogledu izbora materijala i opreme, ili to može prepustiti zakupcu, naročito ako zakupac ulazi u nedovršen stan ili lokal. U tom slučaju, kao i kod dogradnje, zakupac može na osnovu obavljenih radova, ukoliko se sa radovima saglasio vlasnik, da postane suvlasnik u procentu koji odgovara vrednosti tih radova. Međutim, kada je u pitanju poslovni prostor, suvlasništvo se ne može steći na taj način. Zakupac ne može praviti veće izmene u stanu bez saglasnosti vlasnika. Takođe, ni vlasnik ne može bez pristanka zakupca praviti izmene u stanu za vreme trajanja zakupa, ukoliko bi to ometalo stanovanje zakupcu.

Ukoliko zakupac obavlja renoviranje koje prevazilazi redovno održavanje stana, bez saglasnosti vlasnika, vlasnik stana može da raskine ugovor o zakupu i da traži od zakupca da vrati stan u prvobitno stanje, a ako to nije moguće, naknadu štete. Svu štetu koju zakupac nanese stanu u toku trajanja zakupa, dužan je da otkloni, odnosno da isplati naknadu vlasniku.

Zakupac ne sme da koristi stan protivno ugovoru. Ako je stan zakupljen radi stanovanja ne sme se bez saglasnosti zakupodavca koristiti za obavljanje delatnosti niti na drugi način protivno ugovoru. Zakupac je dužan da stvar upotrebljava kao dobar domaćin i odgovoran je za štetu koja nastane njegovom radnjom ili radnjom drugih lica koja se u stanu nalaze, a takođe u slučaju propuštanja da se spreči šteta koja može nastati zbog nepopravljanja uređaja u stanu ili neblagovremenog obaveštavanja vlasnika da je potrebno obaviti popravke.

Vlasnik je dužan da opomene zakupca da prestane sa korišćenjem stana protivno ugovoru ili protivno nameni, takođe i u slučaju da zakupac zapušta održavanje stana. Ako zakupac i posle opomene nastavi da koristi stan protivno ugovoru ili ne preduzima ništa za održavanje stana, tako da postoji opasnost znatne štete za zakupodavca, ovaj može otkazati ugovor bez davanja otkaznog roka. Ukoliko, na primer, zakupac u stanu drži životinje ili uznemirava druge stanare, zakupodavac može da mu otkaže ugovor.

Zakupac nije član skupštine zgrade, i on ne može davati saglasnost na odluke niti saglasnost ostalim stanarima zgrade za korišćenje zajedničkih delova zgrade, sem ako ga vlasnik stana na to ne ovlasti. Često se vlasnici koji su dali stan pod zakup nalaze u inostranstvu, a zakupac nije zainteresovan za održavanje stambene zgrade, iako koristi liftove, stepenište i druge zajedničke delove. Zakon o održavanju stambenih zgrada, reguliše to pitanje samo u slučaju konstituisanja skupštine zgrade. Ako vlasnik na dve uzastopne sednice za konstituisanje skupštine ne odredi predstavnika u skupštini, svojstvo člana skupštine zgrade ima zakupac stana ili drugog posebnog dela zgrade, sa pravom odlučivanja o izvođenju radova na tekućem održavanju zgrade dok vlasnik ne odredi predstavnika. Zato ugovorom treba regulisati obaveze zakupca u pogledu učešća u održavanju zajedničkih delova zgrade, naročito kada se radi o dugoročnom zakupu.