Одржавање стана под закупом

Редовно одржавање стана под закупом пада на терет закупца. У редовно одржавање спада кречење, мање оправке и трошкови ситних оправки који настају због саме употребе ствари.

Веће поправке, инсталације, радијатори, бојлер, падају на терет закуподавца. Уколико је те поправке обавио закупац, закуподавац, односно власник стана, дужан је да му те трошкове надокнади или да за тај износ снизи цену. Уколико потребе поправке ометају закупца у мирном коришћењу стана, а закуподавац неће да их отклони, закупац има право да раскине уговор или на сразмерно снижење закупнине. Ако је потребно да се стан реновира, власник стана и закупац могу да се договоре о умањењу закупнине, тако да се закупнина умањује за вредност обављеног реновирања.

Власник стана може да дозволи реновирање под одређеним условима које закупац треба да испуни у погледу избора материјала и опреме, или то може препустити закупцу, нарочито ако закупац улази у недовршен стан или локал. У том случају, као и код доградње, закупац може на основу обављених радова, уколико се са радовима сагласио власник, да постане сувласник у проценту који одговара вредности тих радова. Међутим, када је у питању пословни простор, сувласништво се не може стећи на тај начин. Закупац не може правити веће измене у стану без сагласности власника. Такође, ни власник не може без пристанка закупца правити измене у стану за време трајања закупа, уколико би то ометало становање закупцу.

Уколико закупац обавља реновирање које превазилази редовно одржавање стана, без сагласности власника, власник стана може да раскине уговор о закупу и да тражи од закупца да врати стан у првобитно стање, а ако то није могуће, накнаду штете. Сву штету коју закупац нанесе стану у току трајања закупа, дужан је да отклони, односно да исплати накнаду власнику.

Закупац не сме да користи стан противно уговору. Ако је стан закупљен ради становања не сме се без сагласности закуподавца користити за обављање делатности нити на други начин противно уговору. Закупац је дужан да ствар употребљава као добар домаћин и одговоран је за штету која настане његовом радњом или радњом других лица која се у стану налазе, а такође у случају пропуштања да се спречи штета која може настати због непоправљања уређаја у стану или неблаговременог обавештавања власника да је потребно обавити поправке.

Власник је дужан да опомене закупца да престане са коришћењем стана противно уговору или противно намени, такође и у случају да закупац запушта одржавање стана. Ако закупац и после опомене настави да користи стан противно уговору или не предузима ништа за одржавање стана, тако да постоји опасност знатне штете за закуподавца, овај може отказати уговор без давања отказног рока. Уколико, на пример, закупац у стану држи животиње или узнемирава друге станаре, закуподавац може да му откаже уговор.

Закупац није члан скупштине зграде, и он не може давати сагласност на одлуке нити сагласност осталим станарима зграде за коришћење заједничких делова зграде, сем ако га власник стана на то не овласти. Често се власници који су дали стан под закуп налазе у иностранству, а закупац није заинтересован за одржавање стамбене зграде, иако користи лифтове, степениште и друге заједничке делове. Закон о одржавању стамбених зграда, регулише то питање само у случају конституисања скупштине зграде. Ако власник на две узастопне седнице за конституисање скупштине не одреди представника у скупштини, својство члана скупштине зграде има закупац стана или другог посебног дела зграде, са правом одлучивања о извођењу радова на текућем одржавању зграде док власник не одреди представника. Зато уговором треба регулисати обавезе закупца у погледу учешћа у одржавању заједничких делова зграде, нарочито када се ради о дугорочном закупу.