Neki problemi kod uknjiženja

Kada se upis u zemljišne knjige i katastar nepokretnosti obavlja na osnovu isprave o pravnom poslu, a to je ugovor o kupoprodaji, o poklonu, o doživotnom izdržavanju, o razmeni, sporazum o deobi, po pravilu se takav upis obavlja na osnovu prijave sticaoca nepokretnosti, što se unosi i u sam ugovor u vidu klauzule da se novi vlasnik može upisati u javne knjige bez posebnog odobrenja i prisustva prenosioca.

U praksi nije retko da se obavi više pravnih poslova u nizu na osnovu kojih se vrši prenos prava svojine, ali ne i istovremeni upis u javne knjige. U tom slučaju, da bi se poslednji sticalac upisao kao vlasnik ili nosilac prava korišćenja na nepokretnosti potrebno je da se upišu svi prethodni vlasnici, hronološki, tako što poslednji sticalac predaje nadležnom organu sve prethodne isprave o prenosu.

Da bi se obavila uknjižba, ugovor kojim se prenosi svojina ili pravo korišćenja na nepokretnosti mora biti overen. Dešava se da je prodaja obavljena, ugovor nije overen, a potpisnici ugovora nisu više živi. Imovinskopravne odnose u tom slučaju moraju da rasprave naslednici. Kada je reč o prvoj uknjižbi stana, prvo se mora uknjižiti zgrada, zatim preduzeće koje je bilo prvobitni vlasnik, koje je gradilo ili naručilo gradnju. Tada mogu da nastanu različiti problemi, kao, na primer, ako preduzeće više ne postoji i nema pravnog sledbenika, zatim ako postoje nerešeni imovinski odnosi između dva preduzeća prilikom kupovine stanova ili zamene stanova, zatim ako ugovor nije overen pred sudom, ili je izgubljen, odnosno uništen a preduzeće više ne postoji.

Posle uknjiženja celog objekta i vlasnika objekta, prelazi se na uknjiženje njegovih posebnih delova, stanova i poslovnog prostora, i njihovih vlasnika.U nekim slučajevima se faktičko stanje ne podudara sa stanjem u zemljišnim knjigama, jer kupac, na primer, faktički kupuje određenu kuću, ali prodavac nije upisan kao vlasnik kuće kao celine već je upisan kao suvlasnik određenog idealnog dela na nekoliko objekata na istoj parceli, što je posledica ranijeg knjiženja cele ulice na jednoj katastarskoj parceli.