Da li se stanovi grade samo za bogate

Koliko ograničene kamatne stope na stambene kredite od pet odsto u ovoj godini mogu uticati na dalje zaduživanje za kupovinu nekretnina ako se ima u vidu da je u četvrtom kvartalu 2024. najjeftinija starogradnja na Vračaru koštala 1.515 evra po kvadratu, u Novom Beogradu 1.097 evra, Zvezdari 1.014 evra, a na Savskom vencu 1.053 evra. Najveće cene za stanove postignute su u Beogradu, pa je tako najskuplji kvadrat prodat za 11.668 evra u Beogradu na vodi, a na ovoj lokaciji izdvojena je i najveća suma od 2,6 miliona evra za stan od 342 kvadratna metra.

Da li to govori da se stanovi grade samo za bogate kojima krediti najverovatnije i nisu potrebni? I da li ublažavanje monetarne politike Narodne banske Srbije (NBS) i Evropske centralne banke (ECB), koje se odražava na niže kamatne stope na nove kredite privredi i stanovništvu ipak dugoročno imaju efekta?

Krediti stanovništvu povećani su tokom prvog tromesečja za 41,5 milijarde dinara, vođeni rastom gotovinskih i stambenih kredita. Pored toga, povećano je i zaduživanje građana po tekućim računima i potrošačkim kreditima, dok je zaduženje po ostalim nekategorisanim kreditima smanjeno. Rast kredita stanovništvu podržan je ublaženim kreditnim standardima, nižim kamatnim stopama, ali i rastom zarada i zaposlenosti. Gotovinski krediti činili su nešto više od polovine prirasta kredita stanovništvu, što je uticalo na to da njihovo učešće u ukupnim kreditima stanovništvu bude povećano za 0,2 procentna poena, na 46,5 odsto u martu, pokazuje analiza NBS.

Građani su nastavili da se pretežno zadužuju u dinarima, što je uticalo na dalji neznatan rast dinarizacije plasmana stanovništvu, na 55,5 odsto u martu (sa 55,4 procenta krajem 2024).

Obim novoodobrenih kredita stanovništvu u prvom tromesečju iznosio je 216,3 milijarde dinara i bio je za 37,1 odsto viši nego u istom periodu 2024. Tome su doprineli pre svega gotovinski krediti, na koje se odnosilo 70 odsto novih kredita stanovništvu. Sledeći po zastupljenosti bili su stambeni krediti koji su činili 16 odsto novih kredita.

Kamatna stopa na dinarske kredite stanovništvu u martu 2025. je iznosila 9,9 odsto (9,9 odsto krajem 2024. i 12,5 procenata krajem 2023), dok su kamatne stope na stambene kredite ograničene na nivou od pet odsto u ovoj godini, a uvedena su ograničenja i na kamatne stope na druge vrste kredita fizičkim licima.

Kreditna aktivnost povećana je u 2024. godini za 8,2 odsto, vođena rastom kredita stanovništvu i privredi. Tom rastu doprineli su ublaženi kreditni standardi i niži troškovi finansiranja. Krediti privredi povećani su u 2024 za 4,8 odsto, a krediti stanovništvu za 10,4 procenta, uz izraženiji rast dinarskih kredita. Kreditna aktivnost dodatno je ubrzala međugodišnji rast tokom prvog kvartala 2025. na 10,0 odsto u martu, pri čemu su krediti stanovništvu ubrzali rast na 11,6 odsto, dok su krediti privredi bili viši za 7,4 odsto, navodi se u izveštaju o inflaciji NBS.

Kod postojećih i novih stambenih kredita s promenljivom kamatnom stopom ne može se primeniti nominalna kamatna stopa veća od pet odsto, a kod novih stambenih kredita s fiksnom kamatnom stopom ne može se ugovoriti nominalna kamatna stopa veća od pet odsto od 1. januara 2026. do 31. decembra 2027. godine.

Rezultati aprilske ankete NBS o kreditnoj aktivnosti banaka pokazuju da su banke u prvom tromesečju pooštrile standarde za kredite privredi, dok je kod stanovništva nastavljeno ublažavanje standarda na dinarske gotovinske kredite, kredite za refinansiranje i devizno indeksirane stambene kredite. Na ublažavanje standarda za kredite stanovništvu uticali su niži troškovi izvora finansiranja, zahvaljujući prethodnom ublažavanju monetarnih politika NBS i ECB, kao i delovanje konkurencije.

Stanovništvo je dodatno povećalo tražnju za kreditima, i to dinarskim gotovinskim i kreditima za refinansiranje, kao i za devizno indeksiranim stambenim kreditima. Prema oceni banaka, rast tražnje je bio opredeljen potrebama za refinansiranje postojećih kredita, rastom zarada i nabavkom trajnih potrošnih dobara, a pojedine banke navele su i da je na povećanu tražnju za kreditima uticala i odluka o ograničenju kamatnih stopa. U drugom tromesečju banke očekuju ublažavanje standarda i rast tražnje za kreditima i za privredu i za stanovništvo.