Obezbeđenje kredita hipotekom

U mnogobrojne uslove koje treba da ispuni korisnik stambenog kredita spada i hipoteka na nepokretnosti kao jedan od načina obezbeđenja zajma. I nekretnina koja se zalaže mora takođe da ispunjava određene uslove.

Kredit se, po pravilu, obezbeđuje hipotekom na nepokretnosti koja se kupuje ili na nekoj drugoj nepokretnosti. Vlasnik druge nepokretnosti ne mora biti korisnik kredita već bilo koje lice koje želi da mu bude založni dužnik. Nepokretnost mora da bude uknjižena u zemljišnoj knjizi ili katastru nepokretnosti, a ako se nalazi na teritoriji Republike Srbije gde ne postoje zemljišne knjige prihvata se evidencija nepokretnosti po pravilima tapijskog sistema.

Procenu vrednosti nepokretnosti radi zaključenja ugovora o hipoteci ili davanja založne izjave obavlja veštak, a određuje ga banka. Procenjenu vrednost nepokretnosti mora da verifikuje Nacionalna korporacija za osiguranje stambenih kredita, ako se radi o osiguranim kreditima. Korporacija zadržava pravo da vrati na reviziju procenu vrednosti nekretnine, kao i pravo da pošalje procenitelja po svom izboru o trošku banke.

To se dešava kada postoje neke manjkavosti u proceni, na primer, da procenjena vrednost nije usaglašena sa trenutnim stanjem na tržištu nekretnina, ili kod uključivanja neuknjiženih delova u ukupnu procenjenu vrednost uknjižene nepokretnosti, zatim ako se preuveličava vrednost adaptacija rađenih na nekretnini, ili ako postoje aritmetičke greške i drugo.

Sve to usporava postupak i produžava rok dobijanja i isplate kredita, o čemu treba voditi računa prilikom utvrđivanja rokova za isplatu cene i predaju nepokretnosti po kupoprodajnom ugovoru. Založno pravo, odnosno hipoteka, ustanovljava se na osnovu overenog izvršnog ugovora o hipoteci ili overene založne izjave o uspostavljanju založnog prava sa prijemnim pečatom nadležnog registra nepokretnosti, koja ima snagu izvršne isprave (tzv. izvršna vansudska hipoteka). Ove isprave moraju da budu sačinjene u skladu sa Zakonom o hipoteci.

Po pravilu, hipoteka treba da pokrije ceo iznos kredita. Kada su u pitanju krediti koje subvencioniše država, založnom ispravom se pokriva proporcionalno prema procentu učešća banke i države u kreditu, i to za ceo iznos kredita banke, za ceo iznos kredita Republike Srbije i garancijskog depozita Republike Srbije. Pored toga, kod subvencionisanih kredita nepokretnost nad kojom se konstituiše hipoteka mora biti osigurana na građevinsku vrednost od osnovnih rizika i dopunskog rizika izliva vode, sa vinkulacijom u korist banke i Republike Srbije.

Nepokretnost nad kojom se konstituiše hipoteka mora biti bez drugih tereta, jer se traži konstituisanje hipoteke prvog reda. Prema Zakonu o hipoteci, ugovorom o hipoteci ne može da se isključi pravo vlasnika da otuđi nepokretnost ili da je optereti hipotekom u korist docnijeg poverioca. Međutim, kada su u pitanju krediti subvencionisani od strane države, obaveza banke je da u ugovor o kreditu unese i odredbu o zabrani otuđenja založne nepokretnosti u prvih pet godina otplate kredita, kao i sankciju za kršenje ove odredbe u vidu proglašenja kredita dospelog u celosti i nadoknade štete od strane korisnika kredita pričinjene banci i Republici Srbiji. Obaveza unošenja ovih odredbi u ugovor proističe iz zakonskih propisa koji regulišu ove kredite.