Обезбеђење кредита хипотеком

У многобројне услове које треба да испуни корисник стамбеног кредита спада и хипотека на непокретности као један од начина обезбеђења зајма. И некретнина која се залаже мора такође да испуњава одређене услове.

Кредит се, по правилу, обезбеђује хипотеком на непокретности која се купује или на некој другој непокретности. Власник друге непокретности не мора бити корисник кредита већ било које лице које жели да му буде заложни дужник. Непокретност мора да буде укњижена у земљишној књизи или катастру непокретности, а ако се налази на територији Републике Србије где не постоје земљишне књиге прихвата се евиденција непокретности по правилима тапијског система.

Процену вредности непокретности ради закључења уговора о хипотеци или давања заложне изјаве обавља вештак, а одређује га банка. Процењену вредност непокретности мора да верификује Национална корпорација за осигурање стамбених кредита, ако се ради о осигураним кредитима. Корпорација задржава право да врати на ревизију процену вредности некретнине, као и право да пошаље проценитеља по свом избору о трошку банке.

То се дешава када постоје неке мањкавости у процени, на пример, да процењена вредност није усаглашена са тренутним стањем на тржишту некретнина, или код укључивања неукњижених делова у укупну процењену вредност укњижене непокретности, затим ако се преувеличава вредност адаптација рађених на некретнини, или ако постоје аритметичке грешке и друго.

Све то успорава поступак и продужава рок добијања и исплате кредита, о чему треба водити рачуна приликом утврђивања рокова за исплату цене и предају непокретности по купопродајном уговору. Заложно право, односно хипотека, установљава се на основу овереног извршног уговора о хипотеци или оверене заложне изјаве о успостављању заложног права са пријемним печатом надлежног регистра непокретности, која има снагу извршне исправе (тзв. извршна вансудска хипотека). Ове исправе морају да буду сачињене у складу са Законом о хипотеци.

По правилу, хипотека треба да покрије цео износ кредита. Када су у питању кредити које субвенционише држава, заложном исправом се покрива пропорционално према проценту учешћа банке и државе у кредиту, и то за цео износ кредита банке, за цео износ кредита Републике Србије и гаранцијског депозита Републике Србије. Поред тога, код субвенционисаних кредита непокретност над којом се конституише хипотека мора бити осигурана на грађевинску вредност од основних ризика и допунског ризика излива воде, са винкулацијом у корист банке и Републике Србије.

Непокретност над којом се конституише хипотека мора бити без других терета, јер се тражи конституисање хипотеке првог реда. Према Закону о хипотеци, уговором о хипотеци не може да се искључи право власника да отуђи непокретност или да је оптерети хипотеком у корист доцнијег повериоца. Међутим, када су у питању кредити субвенционисани од стране државе, обавеза банке је да у уговор о кредиту унесе и одредбу о забрани отуђења заложне непокретности у првих пет година отплате кредита, као и санкцију за кршење ове одредбе у виду проглашења кредита доспелог у целости и надокнаде штете од стране корисника кредита причињене банци и Републици Србији. Обавеза уношења ових одредби у уговор проистиче из законских прописа који регулишу ове кредите.