Nesavesni kupci i porez

Ustaljena praksa kod ugovora o kupoprodaji je da se porez na prenos apsolutnih prava prebacuje na kupca i da se unosi tzv. klauzula intabulando, koja daje pravo kupcu da posle isplate celokupnog iznosa cene i overe ugovora pred sudom može nesmetano da se uknjiži u javne knjige kao vlasnik, bez posebne saglasnosti i prisustva prodavca. Činjenica je, takođe, da kupac ne može da se uknjiži dok ne isplati porez na prenos apsolutnih prava (pod uslovom da je uknjižba moguća), ali to nije garancija da će kupac zaista i platiti porez. Može da se desi da kupac nema finansijskih sredstava za plaćanje poreza na prenos apsolutnih prava, pa tu obavezu prolongira do trenutka uknjižbe stana ili do dalje prodaje.

Poreska obaveza se utvrđuje na osnovu prijave koju podnosi poreski obveznik, ili, u njegovo ime a za svoj račun, njegov supsidijarni jemac, a to je kupac. Dešava se da kupac podnese prijavu poreskoj upravi, koja pokreće postupak za utvrđivanje poreza. Kako poreski postupak ne može da se sprovede bez prisustva poreskog obveznika, poreska uprava poziva kupca kao supsidijarnog jemca, koji je i podneo prijavu, da prisustvuje postupku. Kupac se, međutim, ne složi sa visinom utvrđenog poreza i, umesto da upotrebi propisane pravne lekove, ne prihvati da plati porez, a poreska uprava dostavi rešenje prodavcu kao zakonskom obvezniku.

Neretko se dešava da kupac živi u drugom mestu a ne u kupljenom stanu pa je teško dostupan. Poreska uprava nije voljna da traži kupca ako joj je prodavac pri ruci. U slučaju da prodavac ne privoli kupca da se drži ugovornih obaveza i plati porez, može svoja prava da zaštiti preko suda, pod uslovom da porez može da se naplati od kupca.

Prodavac ima dve mogućnosti, ili da plati porez državi, a zatim da od kupca traži naknadu, ili da odmah tuži kupca. Ako prodavac ne reaguje blagovremeno, pa prođe dosta vremena, raste kamata koja teče od trenutka donošenja rešenja o prezu. Ako se tome dodaju i dospele a neplaćene rate kredita koji je kupac uzeo za kupovinu stana, banka će se naplatiti iz hipoteke, a za prodavca šta ostane. Zato pre zaključenja ugovora treba povesti računa o tome ko je kupac i kako se zaštititi od nesavesnih kupaca.