Расту цене станова, али и потражња

Просечна цена квадратног метра стана у новоградњи у Београду у трећем кварталу ове године износила је 2.080 евра, што је за око 250 евра више у односу на исти период 2020. Поскупели су и станови у старим зградама. Према подацима Републичког геодетског завода, просечно је за квадрат у староградњи потребно издвојити 1.545 евра, док је прошле године у просеку коштао 1.371 евро.

Када се цене упореде са 2019. пре пандемије, квадратни метар је поскупео за 470 евра у новоградњи и за око 250 евра у староградњи. Цене станова порасле су и у осталим градовима, али нешто мање него у Београду. У просеку је забележен раст цене квадрата од око 100 евра. Без обзира на поскупљење, у свим градовима порасла је тражња за око 13 одсто. У трећем кварталу ове године у Србији је продато 34.767 некретнина, што је за око 1.500 више него у истом периоду 2020.

Зашто цене некретнина толико расту?

Повећање цена новосаграђених станова било је очекивано због поскупљења грађевинског материјала за око 70 одсто овог лета.

Михаило Гајић, директор економске истраживачке јединице Либека, објашњава да раст цена некретнина у Србији није изолован случај, јер тако је у већини великих градова света.

– Највероватније је да исти они системски поремећаји који утичу на поскупљење у другим земљама, утичу и код нас. Просечан раст цена некретнина у земљама ОЕЦД-а био је 29 одсто у односу на 2015. Док је на пример у Немачкој износио чак 40 процената. Рекордер је била Мађарска, са растом цена некретнина од 78 одсто. Најзначајнији од системских ефеката јесте кретање каматних стопа. Са нижим каматама кредити постају доступнији, јер су ниже рате зајма – више људи ће бити у могућности да купи некретнину него пре, па то ланчано доводи до повећања цена – каже Гајић.

Наводи да раст броја потенцијалних купаца подиже цене. Пре свега, то су млади који се управо због скупих некретнина у иностранству враћају да живе у Србији и одавде раде за своје послодавце у Минхену или Лондону. Процена је да се сваке године враћа око 30.000 људи из иностранства, а највећи број њих су пензионери, који су радни век провели у Западној Европи. Већина њих купује станове у готовини.

Наш саговорник скреће пажњу да демографски фактор игра важну улогу, када је реч о повећаној тражњи и расту цена. Београд и даље прима више досељеника него што се из њега људи одсели. И то не само из Србије, већ и из Црне Горе и Босне и Херцеговине.

Док се од 2012. до 2019. број становника у Војводини смањио за 70.000, у западној Србији са Шумадијом за 118.000, а у јужној и источној Србији за 117.000, дотле је број становника Београда порастао за 30.000 (процене становништва Републичког завода за статистику).

Према његовим речима, значајан фактор за раст тражње је немогућност инвестирања у нешто друго. Док у земљама са развијеним тржиштима капитала средња класа може да улаже уштеђевину у инвестиционе фондове или директно на берзу преко брокера, ове могућности су код нас прилично сужене, па грађани купују некретнине и издају их.

Уврежено мишљење да се у Србији кроз куповину некретнина перу паре, будући да се две трећине плаћа готовином, Гајић на неки начин доводи у питање.

Он напомиње да највероватније има и тога, али се не слаже да је то доминантно на тржишту и да утиче на раст цена некретнина. Наглашава да процес куповине стана не иде тако што се неко појави са џипом и извади кофер са новцем да купи стан, већ се сва плаћања обављају преко банке, преносом средстава са рачуна купца на рачун продавца. Ако пословна банка у којој клијент има рачун, Народна банка или Пореска управа не постављају питање одакле некоме одједном 100.000 евра на рачуну да плати стан, онда значи да је систем контроле финансијских токова непостојећи тако да нема никакве потребе да купује некретнине да би опрао новац.

– Други проблем је што дилерима наркотика и сличним бизнисменима некретнине нису потребне, њима углавном треба готовина. Дакле, ако куповином некретнина перу паре, они би врло брзо желели да те исте некретнине и сами продају да би извукли новац. Ако хоће да поменуту имовину продају што пре, имајући у виду да тржиште некретнина у Србији није ликвидно (што значи да на купца обично морате да чекате месецима или недељама), онда морају да понуде и попуст, односно нешто нижу цену. Према томе, ако прање пара куповином некретнина доводи до раста цена станова, онда би њихова продаја да би се извукла готовина требало да доведе до пада цена, па би се ови ефекти углавном међусобно поништили – објашњава Гајић.

Он скреће пажњу на чињеницу да су на тржишту некретнина у Србији честе појаве да на пример деца продају већи стан наслеђен од родитеља да би поделили имовину, потом свако од њих купи по мањи стан од тих пара. Или продавац стана од добијеног новца купи стан на другој локацији.

– Довољно је да сваки стамбени кредит који банке одобре има мултипликатор од пет (то јест, собом повуче пет других продаја) па да све купопродаје некретнина потичу од издатих кредита. Колико овај мултипликатор за тржиште некретнина у Србији износи не знамо, али је сигурно много већи од један – наглашава Гајић.

Цена квадрата у Србији

У Београду су цене станова највише порасле на Палилули и то за 20 одсто и Звездари за око 17 процената. Квадратни метар новосаграђеног стана прошле године је на Звездари коштао око 1.648, а ове године је 1.922 евра. Станови у староградњи скупљи су за око 13 одсто и уместо 1.534, сада је потребно издвојити 1.737 евра. Цена квадрата у новим зградама на Палилули скочила је са 1.693 на 2.033 евра, док је у старим зградама са око 1.370, порасла на 1.597 евра.

На Вождовцу је стан у новоградњи у просеку скупљи за 13, а у староградњи за 17 одсто. У овом периоду, најмање су расле цене на Старом граду, само за два одсто у односу на трећи квартал прошле године, на Врачару око 10, док су на Савском венцу цене у новоградњи у просеку остале исте као 2020.

У Новом Саду је са 1.225 евра квадрат у старим зградама скочио на 1.366, а у новој градњи са 1.261 на 1.421 евро. Квадратни метар стана у Нишу 2020. коштао је око 792 евра у старој градњи и 937 у новоградњи, док је ове године потребно око 920 евра за стару градњу и 1.057 за нову.