Demantujem sva gunđanja investitora

Pre nego što je Zakon o planiranju i izgradnji donet, ministar za životnu sredinu i prostorno planiranje Oliver Dulić je izjavio da će uznemiriti mnoge investitore. Šest meseci posle donošenja tog zakona, za koji je ministar tvrdio da će biti revolucionaran i pravedan, mnogi su zaista uznemireni, a strani investitori izjavljuju da se osećaju prevarenim.

Kako Vam danas izgleda ta najava i primena zakona?

Deluje mi kao dobra procena atmosfere koja će vladati kad zakon bude donet i kad budemo uredili nekoliko bolnih oblasti, pre svega mislim na konverziju prava korišćenja u pravo svojine i mislim na pritisak na lokalne samouprave da uđu u proceduru donošenja prostornog plana i plana regulacije na osnovu kojih će dozvola moći da se brzo izda. Kad pričamo o te dve stvari, mislim na veliki broj ljudi koji su kupovali fabrike kroz proces privatizacije, stečaja ili na neki drugi način dobijali zemljište ispod tržišne cene, verujući da će to pravo korišćenja jednog dana besplatno pretvoriti u pravo svojine i da će na osnovu toga moći da grade objekte i zarade novac. Kada pričam o procedurama za izdavanje dozvola, mislim na stotine onih koji su živeli sjajno od toga što su mogli da drže dozvole u fiokama i budu arbitrarni u određivanju spratnosti ili zauzeća površine i što su na taj način sebi obezbeđivali finansijsku korist. I jedni i drugi sada gunđaju i finansiraju akcije koje su okrenute protiv ministarstva i na sve načine žele da pokažu da zakon ne funkcioniše, što na svakom koraku kroz konkretne životne primere mogu da demantujem.

Ima stranih investitora koji se osećaju prevarenim?

Uredba je tako napravljena da svi oni koji su kupili neku fabriku i koji ne žele da je pretvore u građevinsko zemljište nego da se bave istom delatnošću kao i pre privatizacije, neće morati da plate konverziju zemljišta iz prava korišćenja u pravo svojine. Ili će platiti nešto minimalno, ali zato dobijaju nešto što je nova vrednost, a to je vlasništvo nad zemljištem.

Uostalom, ljudi i ne moraju da konvertuju pravo korišćenja u pravo svojine, ili mogu da konvertuju samo za one katastarske parcele na kojima žele da grade.

Preporučujem svakom stranom investitoru da uđe u proceduru i izračuna šta mu se više isplati.

Hrabri me moj poslednji razgovor s ministarkom finansija i ljudima iz Poreske uprave. Oni će formirati poseban tim koji će se isključivo baviti pitanjima konverzije. Sprema se uniformno modeliranje tržišne cene koja je najvažniji parametar u konverziji.

Kako parametar određivanja tržišne cene može biti prometovanje građevinskog zemljišta kad pravog trgovanja njime nije ni bilo jer nije bilo vlasništva nad zemljom?

Prodavalo se pravo korišćenja što je bilo osnov za izdavanje dozvola.

Ali, to je pravo korišćenja...

Postoje različite vrste prodaje.

Pitam za trgovanje svojinom nad zemljom čega do sada nije bilo u Srbiji, pa ne može ni biti parametar za određivanje cene jer je taj parametar nula.

U svakom gradu ko ulazi u konverziju može da nađe istorijski primer da je nekad postojalo neko prometovanje. Trgovalo se onim što je moglo da se prometuje da bi mogla da se izgradi zgrada.

Sada je ključna Poreska uprava, mi smo joj dali parametre koji su definisani, uredbom vlade ćemo definisati i model na koji način treba da se određuje tržišna cena i u situacijama gde nije bilo trgovine zemljištem.

Investitori se žale da parametri za određivanje cena konverzije nisu egzaktni i tvrde da im Poreska uprava ne daje ponudu nego poresko rešenje na osnovu kojeg treba da plate konverziju. A ako ne plate, skida im se sa računa. Ako im se ne sviđa, mogu da se žale Ministarstvu finansija pod čijom je ingerencijom Poreska uprava.

Ovo je pitanje za Ministarstvo finansija i Poresku upravu, s kojom ćemo bukvalno sutra modelirati uredbu vlade koja će pomoći da se izađe iz galimatijasa svih problema iz prošlosti u vezi sa procenom vrednosti bilo čega.

Nije nam namera da uredba o konverziji zaustavi „oslobađanje” silnog građevinskog zemljišta koje treba jednog dana da postane upotrebljeno, već da sve investitore stimulišemo i ohrabrimo da uđu u postupak konverzije.

Investitori navode i član 54. uredbe u kojoj se na kraju pobrajanja parametara kaže „i sl.”. Da li je tačno to što oni smatraju da to „sl.” ostavlja prostor za voluntarizam lokalnih činovnika?

Svi su dobili tumačenje toga „slično”. To nije osnov za voluntarizam.

Zakon je donet u godini kad je globalna ekonomska kriza zahvatila svet i Srbiju. Svima nedostaje kapital. Da li je tim zakonom zaustavljen priliv investicija i kapitala u Srbiju?

Mislim da nije. Slažem se da je bilo neophodno tri-četiri meseca da se administracija spremi za primenu novog zakona. Ključni problem, pre svega u Beogradu, jeste duži period čekanja zakona a zatim adekvatnog tumačenja zakona.

Mislite li da investitori imaju novca da konvertuju pravo korišćenja u pravo svojine nad zemljištem? Pre neki dan direktor „Kolijersa” izjavio je da je tržište nekretnina u Srbiji umrlo.

Neka uzmu kredit u banci, a neka zemljište stave u zalog.

Investitori tvrde da im banke obaraju kreditnu sposobnost jer im iz vrednosti firme izuzimaju zemljište?

Slažem se da je teško vreme. Moja preporuka investitorima koji imaju pravo korišćenja na velikim parcelama jeste da ih preparcelišu i da ih konvertuju komad po komad. A banke su spremne da kreditiraju konverziju.

Jedna od mera koju ćemo uskoro doneti jeste da se konverzija plaća na pet godišnjih rata ili uz popust ako se plati odjednom. Sa tim se nije saglasilo Ministarstvo finansija, a građevinska industrija smatra da bi to bilo dobro rešenje.

Imate li podatke o broju izdatih lokacijskih dozvola po novom zakonu?

U Novom Sadu je do kraja januara izdato 160, u Subotici 56, u Užicu oko pedesetak, grad Beograd je značajno nazadovao ali posle sastanka sa gradonačelnikom imam informaciju da je i u Beogradu krenulo sa izdavanjem tih dozvola.

Pre donošenja zakona, rekli ste da će biti i pravedan. Da li je sve pre toga bilo nepravedno. Recimo i u vreme ministra Dragoslava Šumarca?

Kad govorim o pravdi, govorim o rešenju problema svojine nad građevinskim zemljištem. Dakle, ko je dobio zemljište na poštenoj licitaciji i ko je platio tržišnu vrednost, taj sada ne mora ništa da plati. Onaj ko je kroz privatizaciju plaćao nešto drugo i verovao da će dobiti jeftino građevinsko zemljište, sada mora da plati...

Nije samo verovao, to mu je dozvoljavao Zakon o privatizaciji...

... Zakon o privatizaciji vrlo je jasno definisao pitanje pravo korišćenja građevinskim zemljištem...

... Dakle, kupac u privatizaciji je na osnovu zakona mogao i da gradi?

On je kupovao pravo korišćenja i, da, to je bio osnov za pravo dobijanja građevinske dozvole i gradnje. Sada po novom zakonu to više nije osnov za izdavanje građevinske dozvole...

Zar to nije retroaktivnost na koju se žale neki investitori?

Zašto bi bila retroaktivnost.

Zato što je kupio pod jednim uslovima, a sada mu se nameću drugi uslovi.

Ne menjaju se uslovi, menja se samo svojina na zemljištu, mi smo ovim zakonom samo primenili Ustav.

Zakon je obavezao vlasnike firmi koji hoće da grade na tom zemljištu da obave konverziju u roku od 18 meseci. U međuvremenu, uredbe vlade kasne šest meseci. Hoće li se investitorima produžiti rok za konverziju?

Da, rok se pomera i o tome ćemo izdati tumačenje.

Možete li da garantujete da će ovaj zakon provući investitore?

Svi ozbiljni investitori koji imaju proizvodnju hoće da konvertuju pravo korišćenja u pravo svojine zemljišta jer dobijaju novu vrednost i tako postaju kreditno snažniji pred bankama.

Što se tiče divelopera građevinskim zemljištem, za njih je ovo dobra prilika da na legalan način dođu do zemljišta a zatim ga puste u promet ili na njemu grade. Zakon će omogućiti da zemljište pojeftini i postane dostupnije. Siguran sam da će biti više investitora jer je vlada donela i druge mere podsticaja i subvencionisanja stanova i projektnog finansiranja.

Hoćete da kažete da je atmosfera za investitore u Srbiji ohrabrujuća a ne zabrinjavajuća?

U odnosu na onu s kraja prošle godine, ova ohrabruje. Naravno, prave godine za investicije su tek pred nama.

Miša Brkić

-----------------------------------------------------------

Dulvil je veći od Novog Beograda

Da li projekat izgradnje stanova na lokaciji bivše kasarne „4. juli” u Beogradu podrazumeva konverziju korišćenja građevinskog zemljišta u pravo svojine?

Ne podrazumeva, zbog toga što je to bilo vojno zemljište koje ima poseban status i sada se predaje državi. Svi koji budu kupovali stanove na ovoj lokaciji, a maksimalna cena će biti 1.290 evra, kupovaće i pravo svojine na zemljištu na kome je stan.

S obzirom da Ministarstvo izdaje dozvole, garantujem brzu proceduru i već je blizu izdavanje lokacijske dozvole. A 18. februara preneto je zemljište sa Vojske na Građevinsku direkciju Srbije koja će biti investitor. Prva gradnja bi mogla da počne već u julu, a prvi stanari moći će da uđu u te stanove do kraja 2011. godine. Za te stanove važi i uredba o subvencionisanim stambenim kreditima.

Određeni broj stanova dobiće Vojska, a veći deo od ukupno 5.000 stanova biće na tržištu.

Da li će taj model za vojnu imovinu koja nije potrebna Vojsci biti korišćen i za druge objekte i opštine?

Svuda će biti korišćen. Ovo je „ledolomac” koji će biti ogroman podsticaj za sve lokalne samouprave. Postoji veliko interesovanje da se po ovom modelu radi i u Novom Sadu, Kragujevcu, Nišu... Ali, to će moći da se radi narednih godina.

Ovo je najveće gradilište u istoriji Srbije, veće čak i od početne izgradnje Novog Beograda i duplo je veće od Belvila.

Kažu da je već dobilo ime Dulvil?

Da, da... ha, ha... Baš je impresivno.

Da li će ga graditi domaći građevinari?

Nadam se, ali moraće da pobede na tenderu. Ja sam im poručio da se ujedine i dobiju posao.

-----------------------------------------------------------

„Argus” je dobro, ali se zbog krize ne koristi često

Dugo nema u akciji broda „Argus” koji je nemačka pokrajina Hesen poklonila Srbiji 2002. godine. Da li je taj brod u funkciji?

Radi, redovno ga održavamo. Prošlog proleća smo obišli Dunav, merili smo kvalitet vode. „Argus” redovno radi mada je njegovo održavanje skupo, sada je kriza i ne može često da se koristi.

Ali, hvala na pitanju, „Argus” je živ i zdrav. I laboratorija je očuvana.