Reč pravnika

Naviknuti na dugogodišnji sistem društvene svojine, kada je o održavanju stambene zgrade vodio računa neko drugi, vlasnici stanova i poslovnog prostora u zgradama za stanovanje teško se navikavaju na to da moraju da vode računa o održavanju zajedničkih delova zgrade, kao i same zgrade u celini, i da za to izdvajaju određena sredstva. Tome doprinosi i nedovoljno razrađena zakonska regulativa, pogotovu onaj deo koji bi trebalo da reguliše posledice odbijanja vlasnika stanova da se ponašaju u skladu sa obavezama, kako u pogledu omogućavanja obavljanja radova potrebnih za održavanje, tako i u pogledu plaćanja naknade za to održavanje koju utvrdi skupština zgrade.

Sredstva za održavanje stambene zgrade moraju da obezbede vlasnici stanova i drugih posebnih delova zgrade, kao što je to slučaj i drugim državama.

Organizovanje poslova održavanja je, prema Zakonu o održavanju stambenih zgrada i stanova, u nadležnosti skupštine ili saveta zgrade, koja donosi akt o načinu organizovanja poslova održavanja, i to saglasnošću vlasnika stanova i drugih posebnih delova zgrade kojima pripada više od polovine ukupne površine stanova i drugih posebnih delova zgrade. Ovaj akt skupština je dužna da dostavi opštinskoj, odnosno gradskoj upravi u roku od 15 dana od dana donošenja.

Organizovanje poslova održavanja obavlja se tako što skupština zgrade poverava obavljanje svih ili pojedinih poslova javnom preduzeću za stambene usluge, drugom preduzeću ili preduzetniku ili na drugi način kojim se obezbeđuje organizovano izvođenje poslova održavanja. U praksi, ovi ugovori se najčešće zaključuju sa javnim preduzećem za stambene usluge, iako zakon dozvoljava da to može biti i drugo preduzeće ili preduzetnik.

Ovo može biti značajno za novoizgrađene zgrade, gde bi bilo vrlo celishodno zaključiti ugovor o održavanju sa licem (preduzećem ili preduzetnikom) koje je zgradu izgradilo ili sa graditeljem, s obzirom na to da su najupućeniji u sam projekat zgrade, instalacije i sve ostalo što podleže redovnom i investicionom održavanju. Ono što je bitno, jeste utvrđivanje međusobnih prava i obaveza u slučaju nastanka štete na zgradi i instalacijama koja može nastati usled neodržavanja ili neblagovremenog izvođenja potrebnih radova.

Ono što se često zaboravlja, jeste da je redovno održavanje veoma bitno i jeftinije nego remont ili zamena dotrajalih instalacija koje su propale zbog neodržavanja. Zakonom o lokalnoj samoupravi regulisano je da se opština, preko svojih organa, stara o održavanju stambenih zgrada i bezbednosti njihovog korišćenja i utvrđuje visinu naknade za održavanje stambenih zgrada. Međutim, ova odredbanije dalje obrazložena, tako da zavisi od opština kako će je primenjivati. Ono što je sigurno, jeste da su opštinske inspekcije nadležne da obavljajunadzor nad stambenim zgradama, i u slučaju kada stambena zgrada ne obezbedi izvođenje radova neophodnih za sprečavanje opasnosti za život i zdravlje ljudi, izvođenje radova će obezbediti nadležni organ opštine preko javnog preduzeća za stambene usluge, odnosno drugog preduzeća ili preduzetnika, i na teret stambene zgrade.

Stambena zgrada je dužna da opštini naknadi troškoveizvedenih radova. U praksi to izgledamalo drugačije, jer opština po pravilu nemafinansijska sredstva, pa se nalaže skupštini zgrade (ili vlasnicima kada seradi o porodičnoj stambenoj zgradi) da obave potrebne radove.