Реч правника

Навикнути на дугогодишњи систем друштвене својине, када је о одржавању стамбене зграде водио рачуна неко други, власници станова и пословног простора у зградама за становање тешко се навикавају на то да морају да воде рачуна о одржавању заједничких делова зграде, као и саме зграде у целини, и да за то издвајају одређена средства. Томе доприноси и недовољно разрађена законска регулатива, поготову онај део који би требало да регулише последице одбијања власника станова да се понашају у складу са обавезама, како у погледу омогућавања обављања радова потребних за одржавање, тако и у погледу плаћања накнаде за то одржавање коју утврди скупштина зграде.

Средства за одржавање стамбене зграде морају да обезбеде власници станова и других посебних делова зграде, као што је то случај и другим државама.

Организовање послова одржавања је, према Закону о одржавању стамбених зграда и станова, у надлежности скупштине или савета зграде, која доноси акт о начину организовања послова одржавања, и то сагласношћу власника станова и других посебних делова зграде којима припада више од половине укупне површине станова и других посебних делова зграде. Овај акт скупштина је дужна да достави општинској, односно градској управи у року од 15 дана од дана доношења.

Организовање послова одржавања обавља се тако што скупштина зграде поверава обављање свих или појединих послова јавном предузећу за стамбене услуге, другом предузећу или предузетнику или на други начин којим се обезбеђује организовано извођење послова одржавања. У пракси, ови уговори се најчешће закључују са јавним предузећем за стамбене услуге, иако закон дозвољава да то може бити и друго предузеће или предузетник.

Ово може бити значајно за новоизграђене зграде, где би било врло целисходно закључити уговор о одржавању са лицем (предузећем или предузетником) које је зграду изградило или са градитељем, с обзиром на то да су најупућенији у сам пројекат зграде, инсталације и све остало што подлеже редовном и инвестиционом одржавању. Оно што је битно, јесте утврђивање међусобних права и обавеза у случају настанка штете на згради и инсталацијама која може настати услед неодржавања или неблаговременог извођења потребних радова.

Оно што се често заборавља, јесте да је редовно одржавање веома битно и јефтиније него ремонт или замена дотрајалих инсталација које су пропале због неодржавања. Законом о локалној самоуправи регулисано је да се општина, преко својих органа, стара о одржавању стамбених зграда и безбедности њиховог коришћења и утврђује висину накнаде за одржавање стамбених зграда. Међутим, ова одредбаније даље образложена, тако да зависи од општина како ће је примењивати. Оно што је сигурно, јесте да су општинске инспекције надлежне да обављајунадзор над стамбеним зградама, и у случају када стамбена зграда не обезбеди извођење радова неопходних за спречавање опасности за живот и здравље људи, извођење радова ће обезбедити надлежни орган општине преко јавног предузећа за стамбене услуге, односно другог предузећа или предузетника, и на терет стамбене зграде.

Стамбена зграда је дужна да општини накнади трошковеизведених радова. У пракси то изгледамало другачије, јер општина по правилу немафинансијска средства, па се налаже скупштини зграде (или власницима када серади о породичној стамбеној згради) да обаве потребне радове.