Nema delimično regulisanog tržišta nekretnina u Srbiji

Republički geodetski zavod (RGZ) izneo je u javnost podatak da je ukupna vrednost tržišta nepokretnosti u prvoj polovini ove godine iznosila 3,3 milijarde evra, a da trećina od toga dolazi iz delimično regulisanog sistema tržišta nepokretnosti. Ukazali su građanima da treba pažljivo da odluče o tome gde ulažu novac, Naveli su da postoje tri sistema na tržištu nepokretnosti – regulisan, delimično regulisan i neregulisan.

Iz RGZ-a govori o tome da neke nepokretnosti nisu upisane u katastar. Pravni stručnjaci i advokati ukazuju da upravo katastar odugovlači i komplikuje upis, što je već dugi niz godina poznato i javnosti.

Pravnici objašnjavaju da na objektima u izgradnji, za koje je izdata građevinska dozvola i prijava radova, može da se upiše hipoteka, kako na objektu kao celini tako i na svakom posebnom delu.

Kupci koji kupuju stan u izgradnji iz kreditnih sredstava – upisuju hipoteku na stanu tako što investitor daje založnu izjavu koju sačinjava javni beležnik i prosleđuje katastru na upis hipoteke. Nakon toga investitor i kupac zaključuju i ugovor o kupoprodaji. Vrlo često investitori koji nemaju dovoljno sopstvenih sredstava podižu kredite radi projektnog finansiranja i stavljaju hipoteku na celom ili delu objekta, u zavisnosti od visine odobrenog zajma.

Na ovaj problem „Politika” je ukazala još pre tri godine, kada je u našem tekstu objašnjeno da se upisom predbeležbe dodatno doprinosi povećanju pravne sigurnosti.

Iz Javnobeležničke komore Srbije (JKS) sada navode da u Srbiji ne postoji „delimično regulisano” tržište nepokretnosti, da se svi ugovori o prometu potvrđuju i overavaju u javnobeležničkim kancelarijama, u skladu sa važećim propisima i dostavljaju nadležnim službama katastra na upis.

Smatraju da RGZ nanosi štetu tržištu nepokretnosti i svim učesnicima u ovom poslu – svojim izveštajem u kojem piše da tržište nepokretnosti obuhvata tri sistema – regulisan, delimično regulisan i neregulisan.

– Ovim izveštajem se, pored ostalog, stvara panika kod građana i privrede da većina prometa objekata u izgradnji pripada nekakvom delimično regulisanom tržištu u kome postoje znatni rizici i za kupce i za prodavce. U izveštaju se ne navodi činjenica da je, u skladu sa važećim Zakonom o upisu u katastar nepokretnosti i vodova i Zakonom o planiranju i izgradnji, obaveza katastra da objekte u izgradnji predbeleži – naglašava se u saopštenju Javnobeležničke komore Srbije.

Iz RGZ-a napominju da i delimično regulisani sistem tržišta nepokretnosti obuhvata nepokretnosti koje nisu upisane u katastar.

– Time dovodi celokupnu javnost u tešku zabludu da je protivzakonit promet nepokretnosti ili delova nepokretnosti u izgradnji ili izgrađenih u skladu sa zakonom, a koji, iz raznih razloga, još nisu zavedeni u katastru – navode iz JKS-a.

Podsećaju javnost, ali i RGZ, da javni beležnici solemnizuju ugovore o prometu nepokretnosti, da ulaze u sadržinu svakog pojedinačnog ugovora – proveravajući u detalje status nepokretnosti i dozvoljenost pravnog posla. Svaki promet nepokretnosti koji se obavi uz solemnizaciju ugovora kod javnog beležnika u potpunosti je regulisan važećim zakonskim propisima, bilo da je reč o novoizgrađenim, starim ili objektima u izgradnji.

– JKS već nekoliko godina insistira na doslednoj primeni zakona i upisu predbeležbi, ali taj koristan, zakonom predviđen alat, kojim bi se i u katastru videli objekti sa odgovarajućim dozvolama – u RGZ i dalje veoma retko koriste. Prema uvidu javnih beležnika, nepostojanje predbeležbi i veliki broj nerešenih prethodnih zahteva za upis u katastru su upravo najčešći razlozi za to što neki prometi nisu sprovedeni u katastru – piše u saopštenju.

Zakon o planiranju i izgradnji, naime, nalaže da svaki objekat u izgradnji i stan u tom objektu treba da bude predbeležen do izdavanja upotrebne dozvole, kada se predbeležba pretvara u uknjižbu. Kada se overi kupoprodajni ugovor za stan u izgradnji, katastar treba da izvrši predbeležbu kupca koji tako postaje predbeleženi vlasnik. JKS smatra da bi se tim postupkom katastra svakako, povećala pravna sigurnost.

– S obzirom na to da je tih predbeležbi malo u odnosu na broj objekata u izgradnji, javni beležnici na sve druge načine proveravaju status objekata gledajući građevinske dozvole, status investitora, registar prometovanih nepokretnosti... Imajući sve ovo u vidu, JKS apeluje na RGZ da u svojim izveštajima ne koristi termine poput delimično regulisanog tržišta, regulisanog ili neregulisanog, jer oni ni formalno ni suštinski ne postoje u pravnoj praksi u Republici Srbiji – objasnili su iz JKS-a.