Нема делимично регулисаног тржишта некретнина у Србији

Републички геодетски завод (РГЗ) изнео је у јавност податак да је укупна вредност тржишта непокретности у првој половини ове године износила 3,3 милијарде евра, а да трећина од тога долази из делимично регулисаног система тржишта непокретности. Указали су грађанима да треба пажљиво да одлуче о томе где улажу новац, Навели су да постоје три система на тржишту непокретности – регулисан, делимично регулисан и нерегулисан.

Из РГЗ-а говори о томе да неке непокретности нису уписане у катастар. Правни стручњаци и адвокати указују да управо катастар одуговлачи и компликује упис, што је већ дуги низ година познато и јавности.

Правници објашњавају да на објектима у изградњи, за које је издата грађевинска дозвола и пријава радова, може да се упише хипотека, како на објекту као целини тако и на сваком посебном делу.

Купци који купују стан у изградњи из кредитних средстава – уписују хипотеку на стану тако што инвеститор даје заложну изјаву коју сачињава јавни бележник и прослеђује катастру на упис хипотеке. Након тога инвеститор и купац закључују и уговор о купопродаји. Врло често инвеститори који немају довољно сопствених средстава подижу кредите ради пројектног финансирања и стављају хипотеку на целом или делу објекта, у зависности од висине одобреног зајма.

На овај проблем „Политика” је указала још пре три године, када је у нашем тексту објашњено да се уписом предбележбе додатно доприноси повећању правне сигурности.

Из Јавнобележничке коморе Србије (ЈКС) сада наводе да у Србији не постоји „делимично регулисано” тржиште непокретности, да се сви уговори о промету потврђују и оверавају у јавнобележничким канцеларијама, у складу са важећим прописима и достављају надлежним службама катастра на упис.

Сматрају да РГЗ наноси штету тржишту непокретности и свим учесницима у овом послу – својим извештајем у којем пише да тржиште непокретности обухвата три система – регулисан, делимично регулисан и нерегулисан.

– Овим извештајем се, поред осталог, ствара паника код грађана и привреде да већина промета објеката у изградњи припада некаквом делимично регулисаном тржишту у коме постоје знатни ризици и за купце и за продавце. У извештају се не наводи чињеница да је, у складу са важећим Законом о упису у катастар непокретности и водова и Законом о планирању и изградњи, обавеза катастра да објекте у изградњи предбележи – наглашава се у саопштењу Јавнобележничке коморе Србије.

Из РГЗ-а напомињу да и делимично регулисани систем тржишта непокретности обухвата непокретности које нису уписане у катастар.

– Тиме доводи целокупну јавност у тешку заблуду да је противзаконит промет непокретности или делова непокретности у изградњи или изграђених у складу са законом, а који, из разних разлога, још нису заведени у катастру – наводе из ЈКС-а.

Подсећају јавност, али и РГЗ, да јавни бележници солемнизују уговоре о промету непокретности, да улазе у садржину сваког појединачног уговора – проверавајући у детаље статус непокретности и дозвољеност правног посла. Сваки промет непокретности који се обави уз солемнизацију уговора код јавног бележника у потпуности је регулисан важећим законским прописима, било да је реч о новоизграђеним, старим или објектима у изградњи.

– ЈКС већ неколико година инсистира на доследној примени закона и упису предбележби, али тај користан, законом предвиђен алат, којим би се и у катастру видели објекти са одговарајућим дозволама – у РГЗ и даље веома ретко користе. Према увиду јавних бележника, непостојање предбележби и велики број нерешених претходних захтева за упис у катастру су управо најчешћи разлози за то што неки промети нису спроведени у катастру – пише у саопштењу.

Закон о планирању и изградњи, наиме, налаже да сваки објекат у изградњи и стан у том објекту треба да буде предбележен до издавања употребне дозволе, када се предбележба претвара у укњижбу. Када се овери купопродајни уговор за стан у изградњи, катастар треба да изврши предбележбу купца који тако постаје предбележени власник. ЈКС сматра да би се тим поступком катастра свакако, повећала правна сигурност.

– С обзиром на то да је тих предбележби мало у односу на број објеката у изградњи, јавни бележници на све друге начине проверавају статус објеката гледајући грађевинске дозволе, статус инвеститора, регистар прометованих непокретности... Имајући све ово у виду, ЈКС апелује на РГЗ да у својим извештајима не користи термине попут делимично регулисаног тржишта, регулисаног или нерегулисаног, јер они ни формално ни суштински не постоје у правној пракси у Републици Србији – објаснили су из ЈКС-а.