Prvi stan u Amsterdamu

U Amsterdam sam došao u septembru 2008. godine. Dva meseca sam bio smešten u hotelu koji je kao mala garsonjera. Za ta dva meseca sam morao da nađem trajni smeštaj. Pošto sam se kao student puno puta selio i menjao razne podstanarske sobe u Beogradu pomislio sam da to neće biti veliki problem.

Ali onda se susretnete sa jako malim brojem stanova koji se iznajmljuju u odnosu na broj stanova koji se prodaju, pa onda i većina tih što se iznajmljuje ima jako visoke stanarine (preko 1000 eura mesečno) zatim sam gledao jeftinije varijante preko www.funda.nl i www.marktplaats.nl ali tamo ima i socijalnih stanova koji se nelegalno iznajmljuju. To naravno u Srbiji ne bi bio problem, ali ovde se morate registrovati (prijaviti na toj adresi) pa samim tim ta opcija je otpala u startu.

Za te socijalne stanove potrebno je imati mala primanja, puno dece, biti dugo na tim holandskim listama čekanja i razne druge stvari. Za te stanove se čeka nekih 5-7 godina u proseku (važi za Amsterdam), a koštaju od 200-300 eura za dvosoban stan. Na crnom tržištu (u prevodu iznajmite taj stan od nekog ko ima pravo ali više u njemu ne živi) dobijete ga za 600-700 eura ali se ne smete registrovati na toj adresi. Znači za sve one koji žele da zaobiđu sistem treba da nađu nekog ko ima svoj stan i ko bi ga hteo prijaviti na tu adresu (bilo gde u Holandiji), a onda nelegalno uzme taj stan.

Pošto to nisam znao ja sam ipak morao sve „lege artis“ jer sam se i bojao da me ne izbace iz države. Pa onda, nazovi garsonjere iznajmljuju za 900 eura ali ta garsonjera nije garsonjera u našem smislu reči već delite ili kuhinju ili kupatilo s nekim. I na kraju se odlučih da uzmem dvosoban stan skroz legalan, ali sam sam u njemu i ne delim WC ili kuhinju. Stan je skroz namešten što je meni isto jako važno bilo.

Pošto su to veliki novci da se bacaju odmah sam se počeo raspitivati kako se kupuju stanovi, koje su cene, uslovi, i sve oko toga. Ja sam tad imao ugovor na godinu dana pa nisam ni mogao da uzmem kredit ali sam mislio da će mi produžiti ugovor i da ću onda moći uzeti stan.

Od januara 2009 godine sam pratio „open house days“ (to su dani kada obično možete subotom da poglate kuće/stanove bez prethodnog zakazivanja. Pre razgledanja stanova važno je da znate svoj maksimalni limit za kredit a to je 5 godišnjih bruto plata (ali pazite bruto plata, a ne neto). I onda krenete da po internetu gledate ponude na www.funda.nl gde su sve nekretnine objavljene, a pretraživati možete po imenu grada, poštanskom broju i po ceni nekretnine.

(/slika2)Za naše ljude koji nemaju EU pasoš (holandski ili bilo koje druge države EU ili nisu oženjeni/udani za nekog ko je EU državljan) važno je da znaju da mogu da dobiju kredit u iznosu od 125% od cene nekretnine, ali moraju ići preko posebnih agencija koje to sređuju. Ovih 125% je od 90% kupovne cene stana (npr. stan od 100.000 eura x 90% = 90.000 eura x 125% = 112.500 eura). Uzima se tih dodatnih 10% od vrednosti stana zato što to pokriva i dodatne troškove „kost en koper“ (u šta spada 6% poreza državi, 1% provizija banci, 2-3% provizije makeraaru (ovo je opciono)).

Te agencije u Amsterdamu su www.expat-mortgages.nl a u Hagu EuroHoff.

Treba napomenuti da oni vas lično ništa ne koštaju. Sigurno se pitate koji je njihov interes? E pa oni dobijaju proviziju od 1% od uzetog kredita od banke kod koje uzmete kredit, ali vi tih 1% plaćate svejedno i da idete direktno u banku. Tako da vam je moj savet koristite te agencije za hipoteke i obavezno se sastanite sa 2-3 takve agencije da bi saznali sve cake i trikove.

Kod kupovine i prodaje stanova u Holandiji sve ide preko agencija za promet nekretninama, ali vi imate opciju kao kupac da uzmete svog agenta (hol. makelaar) ili da sami sve istražite. Ja sam sam sve radio jer uštedite od 2000-4000 eura na njihovoj proviziji koju morate vi lično platiti. Holanđani će vas savetovati da koristite njihove usluge, ali po meni oni su beskorisni.

Prednosti (što navode holanđani): naći će vam stan po „vašim“ kriterijumima (što sami možete da nađete preko interneta); pregovaraće tj. cenkaće se u vašu korist (što mislim da naši ljudi super znaju); uputiće vas na šta treba da obratite pažnju, ali ja ću vam napisati to ovde:

• Kvart grada – u Amsterdamu najlepši i najskuplji deo je Oud-Zuid (stari južni deo grada) gde je cena kvarta oko 4000 eura, ali tu su većinom zgrade sa početka XX veka (1930-1940) ali su zgrade lepo održavane kao i stanova. Onda je tu naravno centar grada koji je sličan po cenama, ali veliki problem je parkiranje auta jer je 5 eura/h, a na dozvolu za parkiranje za stanare se čeka 5 godina. Zgrade su uglavnom jako stare čak i preko 200 godina što možda nekome nije važno, ali ja mislim da to ne valja.

Oblast oko Arene – po cenama kvadrata je dosta niska oko 1200-1500 eura i sve je skoro novogradnja, super stanovi, ali je problem što je siromašna četvrt, pa samim tim i nije nešto pogodna za život. Ja sam odabrao predgrađe Amstelveen. Na 20-25 minuta je metroom ili tramvajem do centra i 15 minuta busom do aerdroma, kvart je siguran i lep za život.

• Zemljište ispod zgrade – tu postoje 3 varijante i morate biti jako pažljivi:
1. Vaše vlasništvo – (hol. volle eigendom) što je najbolja opcija pa kad kupite stan vlasnik ste i dela zemljišta ispod zgrade. To u Srbiji ne postoji kao opcija.

2. Državno (hol. erfpacht) – kao i kod nas – po onda godišnje plaćate kao neku naknadu za iznajmljivanje zemljišta (ali to nije zanemarljivo kao kod nas već može biti i oko 2000 eura za dvosoban stan godišnje).

3. Tuđe (privatno) vlasništvo – razlikuje se od prve varijante jer je neko drugi vlasnik zemljišta ispod vaše zgrade. To je najgora opcija i uglavnom se nalazi u centru Amsterdama. Znači vi ste vlasnik stana ili kuće, a neko deseti je vlasnik zemljišta gde se kuća nalazi pa mu plaćate „zakupninu“. Opasno je jer on stalno može dizati cenu zakupa. Jeste to delimično regulisano, ali ako možete izbegnite tu opciju.

• Stanje zgrade – Raspitajte se koliki su zajednički troškovi (service costs) i koliko je udruženje stanara uštedelo za radove i kakvo je stanje krova zgrade i koji su planirani radovi u idućih 5-10 godina. Za razliku od nas u Holandiji je obavezno održavanje zgrada - znači zgrada se kreči i izvana i iznutra, menjaju se liftovi i osvetljenje, sandučići, prozori na svim stanovima odjednom da bi svi bili identični. Znači zgrada se skroz održava.

• Za stanove izgađene pre 1994.godine pitajte i za azbest – gde ga ima i da li su planirali njegovo uklanjanje? Malo više su paranoični u vezi azbesta nego što treba, ali treba napomenuti da azbest jeste toksičan ako se udišu čestice, ali ako je ugrađen u podrum u neku izolaciju nikome ne šteti za zdravlje.

Za dvosoban stan service costs su obično oko 100 eura (bez grejanja, struje i tople vode).

(/slika3)Sad obilaženje i traženje stanova!

Prvo vidite da zgrade iz 60-ih godina su užasno građene, a većinom je goli beton na podovima. Obično čujete vlasnika kako ponosno kaže da je on lično nešto radio, tj. gradio – što obično znači da ništa ne valja i da je urađeno kao da su se deca igrala. Gledajte da ima centralno grejanje ili za celu zgradu ili za stan. Mada je ovde sever oni nemaju gradsko centralno grejanje.

Svi stanovi su uknjiženi,a cenu stana koju je taj sadašnji vlasnik platio možete proveriti stanjem SMS poruke na 2255 u sledećem formatu: KOOPSOM 1234AB 55 (znači KOOPSOM_poštanski broj_kućni broj) to vas košta 1,5 eura. Poruka sadrži ispis iz državnih zemljišnih knjiga i dobijete tačno kad je kupljen stan i za koju cenu. Barem ćete znati koliko možete da se cenkati. Sada u doba krize inicijalnu ponudu možete spustiti 15% i cenkate se do 10% tražene cene (ovo bi rekao da važi kao pravilo za stanove do nekih 250.000 eura) dok za one skuplje može sigurno i više da se cenka.

Ovde u Holandiji možete i dogovoriti šta vam od stvari ostaje u stanu, a šta ne. Kada ste dogovorili cenu, a to cenkanje obično traje 2-3 nedelje zato što sve ide preko tih agenata idete kod javnog beležnika da potpišete preliminarni kupo-prodajni ugovor. Ako znate holandski onda tražite jeftinije notare, a ako kupujete sve na engleskom onda bi preporučio notara:

Kantoor Notaris mr S.L. Kornelis; Honthorststraat 8; 1071 DD Amsterdam - koji je 200-300eura skuplji, ali celi ugovor dobijete na engleskom 4-5 dana pre da sve možete unapred proučiti i proveriti. Nakon toga imate 1 mesec da date 10% depozita (ili vi u kešu ili banka da da garanciju što je najčešće slučaj). A zatim još dodatnih mesec dana da banka sredi još neke formalnosti.

Kod beležnika (notara) važno je da mu napomenete da upiše ugovor da ste vi kupac u katastru (zemljišne knjige) da ne bi prodavac 2 ili više puta prodao isti stan. Ova opcija nije obavezna ali ja bi to svima preporučio jer iako je ovo zapad i ovde se dešavaju prevare kao i kod nas. To vas košta dodatnih 200 eura, ali vas štiti od svega.

Pre same primopredaje ključeva i prebacivanja novca idete u inspekciju stana da li je sve onako kako ste se dogovorili i onda idete kod beležnika da potpišete finalni kupo-prodajni ugovor i da potpišete kredit s bankom.

Nastavak o radovima i o majstorima dolazi za par meseci – ali bi pozvao i čitaoce da ako imaju brojeve nekih poljaka ili naših radnika (keramičara, vodoinstalatera, električara) da napišu jer će mi to trebati u budućnosti.