Da li je bečka mustra primenljiva na srpske gazde

Rusi su iz Beograda odjednom nestali. To bi, barem, mogli pomisliti agenti za nekretnine poput Kaće Lazarević, koju u poslednjih desetak dana, za razliku od donedavne navale, jedva da je pozvao ijedan Rus da potraži stan za iznajmljivanje. I dalje u Beogradu ima Rusa, kao i Ukrajinaca, ali izgleda da su manje-više svi našli smeštaj, a novi praktično i ne dolaze.

To bi trebalo da je dobra vest za ljude kao što je Ognjen V., jednog od mnogobrojnih kojima je stanodavac drastično povećao kiriju zbog dolaska ruskih i ukrajinskih izbeglica u prestonicu Srbije. Ognjen je u septembru prošle godine iznajmio namešten stan od tridesetak kvadrata na Karaburmi za 230 evra, a u maju mu je vlasnik stana podigao zakup na 350 evra jer toliko su mu nudili i Rusi. Ognjen je prihvatio zato što, kako kaže, nije imao izbora: najam stana je svugde poskupeo i računao je da sličan na lokaciji koja bi mu zbog njegovog posla kuvara u centru grada takođe odgovarala – ionako ne bi našao.

Verovatno je Ognjen u pravu jer mnogi drugi zakupci stanova od njega su prošli i gore. Širom Beograda kirije su postale i dvostruko veće zbog priliva Rusa i Ukrajinaca koji u džepu imaju više novca od našeg prosečnog podstanara. Za zakup običnog jednosobnog stana vlasnici traže i 500 evra, što je mnogima cela plata. Onima koji nisu mogli da plate koliko i Rusi dešavalo se da dobiju ultimatum – ili da daju koliko stanodavac traži ili da se u roku od sedam dana isele.

Ako je pristizanju Rusa i Ukrajinaca kraj, kirije bi, zbog manje potražnje, trebalo da splasnu i ne bi bilo potrebe da se, kao poslednjih dana, žustro diskutuje o tome treba li ih zakonom ograničiti. Ali, Rusi i Ukrajinci bili su stanodavcima samo poslednji izgovor da podignu zakupnine, što su i pre početka rata u Ukrajini radili postepeno pravdajući se inflacijom. Izgovor im je pružio i skok cene kvadrata u novogradnji ubrzo nakon početka pandemije.

– Dok su cene zakupa možda samo privremeno visoke, evidentan je nedostatak ponude stanova za zakup, s obzirom na to da je u poslednjih pet godina izgrađeno samo oko 30.000 stanova u Beogradu – kaže Miodrag Gazibara, konsultant za nekretnine.

Drugim rečima, i pre navale stranaca, kirije je dizalo masovno doseljavanje građana Srbije u Beograd. Mnogi su ovde stan i kupili, ali, prema grubim procenama, u prestonici oko 100.000 ljudi živi kao podstanari. I oni koji ne dolaze lično u Beograd često tamo šalju decu na školovanje. Prema podacima Saveza studenata Beograda, samo na prestoničkom univerzitetu je između 30.000 i 40.000 devojaka i mladića iz unutrašnjosti, a u studentskim domovima ima jedva više od 10.000 mesta, što otprilike odgovara broju brucoša koji se svake godine upišu na BU.

– Računajući smeštaj, studentu je, prema našoj anketi, potrebno od 30.000 do 50.000 dinara da bi preživeo mesec, a pitanje je koliko roditelji mogu to da pokriju. Zato sve više akademaca konobariše ili radi sezonske poslove, što im otežava završetak studija. Dobro je što se školarine nisu mnogo podizale, ali sve ostalo jeste. Ako su iz mesta koja od Beograda nisu udaljenija od 100 kilometara, mnogi studenti se sada odlučuju da putuju od kuće na predavanja i ispite i natrag, jer iznajmljivanje stanova po sadašnjim cenama je luksuz i za zaposlene, a kamoli za one koji još ne rade – smatra Ilija Todorović, predsednik Saveza studenata Beograd.

Problem s visinom kirija pokret „Ne davimo Beograd” rešavao bi zakonom o ograničavanju zakupnina stanova i kuća. Njihov predlog predviđa da se za jedan kvadrat ne može plaćati više od jednog procenta prosečne neto plate. I to bi moglo biti umanjeno zavisno od lokacije, energetske efikasnosti i stanja nekretnine koja se izdaje. Tako bi za stan od 50 kvadrata kirija iznosila najviše 320 evra, a ako se nalazi na periferiji i dotrajali su mu stolarija i fasada, maksimalna cena zakupa bila bi niža. Od ovih pravila izuzete su zgrade mlađe od sedam godina.

Ideja pokreta „Ne davimo Beograd” je i to da se svaki ugovor o zakupu overi kod notara, a uslov za overu bio bi da ispunjava uslove o visini kirije. Kao podsticaj za stanodavce predviđa se i oslobađanje od poreza na prihod za izdavanje jednog stana.

– Imamo hroničan problem stanovanja u zemlji, a mi nudimo brzo rešenje u ovim nenormalnim okolnostima, kada je tržište eksplodiralo zbog priliva izbeglica izazvanog ratom u Ukrajini. Kontrolisana zakupnina je uobičajena pojava u svetu, u državama poput Austrije, Nemačke, Švedske, Poljske, Amerike, koje ograničavanje sprovode na različite načine, Austrija već duže od 100 godina. Beč ima 220.000 stanova u svom vlasništvu, izdaje ih prema striktnim pravilima i povlašćenim cenama koje su ispod tržišnih i, kao najveći stanodavac, diktira cenu i za privatne stanove, čije su zakupnine u velikoj meri kontrolisane. I u Srbiji je bilo takvih propisa za vreme vlade Stojana Protića 1919. i takav najam je važio do 1930, pre nego što ga je kralj Aleksandar ukinuo u šestojanuarskoj diktaturi – objašnjava Svetislav Kostić, vanredni profesor poreskog prava na Pravnom fakultetu u Beogradu, jedan od autora predloga pokreta „Ne davimo Beograd”.

Da li je bečki model izvodljiv u Beogradu, koji još nije ni popisao sve stanove kako bi znao koliko je daleko od prestonice Austrije? Ona je svakog četvrtog svog žitelja mogla smestiti u neku od tih nekretnina koje ima u javnoj svojini.

Kostićevoj ideji se prigovara i to da bi se umešala u tržište i ugrozila slobodu raspolaganja imovinom, a da ništa ne bi postigla.

– To se protivi Zakonu o obligacionim odnosima. Da li ćeš stan da izdaš za 200 ili 700 evra, pokazaće tržište i država u to ne treba da se meša. A i možeš da napraviš ugovor prema kojem stan iznajmljuješ za 200 evra, a zapravo ga daš u najam za 500 i upadamo u sivu zonu. I šta smo onda uradili – pita Lazarevićeva.

Kostić uzvraća:

– Praksa Evropskog suda za ljudska prava u vezi sa kontrolisanim zakupninama postoji već 40 godina. U svakom od tih sporova, a poslednji sličan našim okolnostima je onaj iz 2006. protiv Poljske, sud je potvrdio puno pravo da se uvode takve mere. Antrfile

Jagma za centrom Beograda: za 45 kvadrata 1.200 evra

Najveća potražnja je za malim stanovima od 30 do 50 kvadrata, kojih inače nema dovoljno na tržištu, kaže Kaća Lazarević. Ono što je na Vračaru pre dve godine koštalo 350 do 400 evra sada se izdaje za dvostruko više. Bilo je i nerealnih zahteva, dodaje ona, na primer da žena za stan u centru Beograda od 45 kvadrata traži 1.200 evra.

– Rusi obično zakupljuju manje stanove u užem centru Beograda, ne idu na periferiju i ne žele one sa starim nameštajem, vlagom u prizemlju... Strane zakupce ne prihvataju oberučke baš svi vlasnici jer ne žele da ih prijavljuju na tri meseca niti da ulaze u probleme ako dođe do sporova – kaže Lazarevićeva.

Od cena zakupnina u oglasima vrti se u glavi. Tako za nameštene stanove između 100 i 207 kvadrata na Vračaru oko Hrama Svetog Save vlasnici traže od 1.500 do 5.500 evra mesečno. U Novom Beogradu u luksuznijim kompleksima one staju od 700 evra za 36 kvadrata do 3.000 evra za 120 kvadrata. „Beograd na vodi” može da se zakupi od 700 evra za 29 kvadrata do 3.300 za 115 kvadrata. Na Banjici se za 70 kvadrata traži 700 evra, u Svetosavskoj ulici u Zemunu 35 kvadrata staje 280 evra, stan od 80 kvadrata kod Cvetkove pijace je 850 evra, na Kanarevom brdu 1.000 evra treba platiti za 92 kvadratna metra...