Ne tako davno kuća ili apartman u vlasništvu na italijanskoj ili grčkoj obali za ogromnu većinu naših građana bili su nedostižan san. Danas, prema podacima agencija specijalizovanih za prodaju nekretnina u inostranstvu, među vlasnicima kvadrata na egejskoj i jadranskoj obali svake godine je po nekoliko hiljada više onih sa srpskim pasošem.

Za vreme epidemije virusa korona, a zbog emotivne i porodične veze sa Trstom, na taj korak se odlučila i jedna Beograđanka koja nam je prenela svoja iskustva. U gradu koji većinu Srba asocira na neka „bolja vremena” vikend šoping tura pazarila je stan na zadovoljavajućoj lokaciji, i to, kako kaže, po povoljnoj ceni.

– Stan smo kupili, a da ga nismo ni videli. Dali smo poverenje našem prijatelju arhitekti, koji živi u Trstu duže od 40 godina – pratili smo oglase, slali mu, on je odlazio da pogleda i javljao nam šta valja, šta ne. Za stan koji smo na kraju kupili rekao nam je – mana je što je na četvrtom spratu u zgradi bez lifta, ali je inače odličan. I savetovao nas je da damo ponudu. Na kraju, stan od oko 68 kvadrata, odnosno 72 bruto, platili smo 54.000 evra, plus usluge agencije, notara i ostalog, što je još oko 15 odsto na tu sumu. Stan se inače nalazi u naselju San Đovani, na par kilometara od centra grada. U tom kraju je danas nezamislivo kupiti stan po tako povoljnoj ceni – ističe naša sagovornica.

Da cene stanova i kuća u Trstu beleže rast, potvrđuju i podaci sa sajta „Imobilijare”, koji je specijalizovan za prodaju nekretnina u Italiji. U februaru ove godine prosečna cena kvadrata bila je 2.624 evra, što je oko 11,6 odsto više nego u martu 2025.

– Potražnja ne pada, a ona diktira cenu. Do pre godinu dana, na lokacijama udaljenim petnaestak minuta hoda od centra Trsta, stambeni kvadrat je koštao između 1.600 i 1.800 evra, sada je cena od 2.000 do 2.300 evra – kaže za „Politiku” Radivoje Vojinović, agent za prodaju nekretnina u Trstu, naglašavajući da su manji stanovi skuplji, jer se najviše i traže.

– Na primer, garsonjera površine 25 kvadrata košta između 80.000 i 90.000 evra. Naši građani su najviše zainteresovani za stanove na komercijalnim lokacijama – Ospedale Mađore, Rojano, Sete Fontane, San Đakomo… To su delovi grada gde su cene relativno pristupačnije. U užem centru kvadrat je 4.000 evra pa naviše. Naravno, u ponudi su i luksuzne nekretnine čije cene dosežu i pola miliona evra, ali to nije realno tržište – kaže Vojinović.

Prema njegovim rečima, starogradnja dominira u gradskom jezgru Trsta, dok je novogradnja na periferiji i znatno je skuplja. Ono što se danas nudi kao „novo” najčešće su iznutra kompletno renovirane stare zgrade, sa očuvanim spoljnim izgledom. U ponudi ima i stanova u lošem stanju, ali i oni imaju svoje kupce, koji su odvažni da se samostalno upuste u temeljnu adaptaciju.

Kupovina nekretnine u Italiji podrazumeva i nekoliko dodatnih troškova, koji variraju u zavisnosti od vrednosti stana i modela kupoprodaje. Agencijska provizija uobičajeno je četiri odsto plus PDV, dok su troškovi uplate depozita na račun notara oko 2.000 evra. Proces kupovine uključuje i registraciju ugovora, koja košta od 200 do 350 evra u zavisnosti od kapare, kao i angažovanje sudskog prevodioca i svedoka, što dodatno iznosi oko 500 evra. Visina poreza zavisi od toga da li kupujete od fizičkog ili pravnog lica.

Za razliku od nekih drugih zemalja, kupovina nekretnine u Italiji ne donosi benefit u vidu boravišne dozvole, čak ni ako pazarite stan ili kuću „astronomske” vrednosti.

– Postoje takozvane frilenser vize, ali one zavise isključivo od ličnih primanja i finansijske stabilnosti osobe koja kupuje stan ili kuću. Ne dobijaju se lako, u mojoj praksi do njih su došla samo dva moja klijenta – naglašava Vojinović.

Za razliku od Italije, kupac nekretnine u Grčkoj, koji preskoči visok investicioni prag – u zavisnosti od regiona, od 400.000 do 850.000 (Atina) – dobija tzv. zlatnu vizu. To nije isto što i državljanstvo, ali njenom vlasniku omogućava život i kretanje u šengen zoni bez obaveze stalnog boravka. Iako je ova privilegija rezervisana za ultraplatežnu klijentelu, postoje i pogodnosti koje su dostupne našim građanima zainteresovanim da investiraju u kupovinu kvadrata na Egejskom i Jonskom moru.

– Grci su kroz određene olakšice omogućili da i državljani Srbije, iako naša zemlja nije u EU, mogu da postanu vlasnici nekretnina i da uđu u njihov poreski sistem. To pre desetak godina nije bilo moguće u ovom obliku. Sve izmene, zaključno sa tekućom godinom, išle su u smeru poboljšanja uslova, jačanja kupovne moći i olakšavanja celokupnog procesa kupovine. Danas su procedure transparentnije i pristupačnije za strane kupce – ocenjuje dr Zoran Đorđević, vlasnik dva apartmana u Paraliji.

– Moj savet je da se kupovina obavlja preko akreditovanih agencija. U njima često rade ljudi koji su našeg porekla i govore srpski, što nam značajno olakšava komunikaciju. Ceo proces može da počne onlajn, pregledom ponude, a zatim se nastavlja dolaskom na lice mesta i direktnim dogovorom. Obično i cena nije fiksna i o njoj se može pregovarati – kaže naš sagovornik.

Kao važan korak, ističe ostavljanje kapare, koja se obično kreće od 1.000 do 3.000 evra, čime se pokreće administrativna procedura.

– Čitav proces može biti jednostavniji ako kupac ovlasti agenciju da u njegovo ime obavlja administrativne poslove, od notara do poreske uprave. Kada sam kupovao prvi apartman, nisam to uradio, pa sam morao sam da obilazim advokata, banku i poresku upravu. Drugi put, uz pomoć agencije, dovoljno je bilo da dam ovlašćenje i da se pojavim na potpisivanju ugovora – naglašava Đorđević i potencijalne kupce upozorava na još jednu važnu činjenicu:

– Kada dolazite u Grčku sa gotovinom za kupovinu nekretnine, na carini prijavljujete iznos i dobijate potvrdu o legalnom unosu novca. Taj dokument je ključan za kasniju proceduru i lišava vas problema s poreskim organima. Ukupni troškovi procesa su devet do 10 odsto od vrednosti nekretnine. Tu ulaze porezi, agencijska provizija, troškovi notara, advokata i prevodioca – objašnjava on.

Porez na imovinu u Grčkoj se obračunava godišnje i zavisi od lokacije i tipa nekretnine – u proseku, oko dva evra po kvadratnom metru za stanove van najpopularnijih zona.

Zoran Đorđević iznosi još jedan indikativan podatak: kada je 2016. kupio prvi apartman u Paraliji, cena po kvadratu je bila 1.000 evra. Sedam godina kasnije postao je vlasnik i drugog apartmana, u istoj zgradi, ali je tada cena kvadrata bila – 2.000 evra.

Skok cena nekretnina potvrđuju i podaci Banke Grčke, a taj trend je naročito uočljiv na severu zemlje, posebno u Solunu i okolini.

– Tržište je u jasnom uzlaznom trendu, pod uticajem tražnje, turizma i sve većeg interesovanja stranih kupaca. Neki kupuju nekretnine i zbog zlatne vize. Usled nemira na Bliskom istoku, trenutno se ističu Izraelci – kaže Ana Nikolić, vlasnica turističkog portala „Nikana”, dodajući da je kratkoročno izdavanje stanova i kuća u Grčkoj sve više regulisano. Vlasnici moraju da upišu nekretninu u registar i prijavljuju goste, a od 2025. uvedeni su i stroži uslovi za rentiranje.

– Sve je više ljudi iz Srbije koji kupovinu nekretnine u Grčkoj ne posmatraju samo kao obezbeđivanje destinacije za vlastiti odmor, već kao kombinaciju ličnog uživanja i prihoda od izdavanja. Ali prilikom proračuna isplativosti investicije, od starta se moraju uračunati svi prateći troškovi – savetuje vlasnica turističkog portala „Nikana”.

Život u Italiji, rad u Sloveniji

U poslednje vreme u Trstu je primetan porast interesovanja kupaca iz Slovenije i Hrvatske.

– Cene su toliko porasle u nekim delovima Slovenije i Hrvatske da je povoljnije kupiti stan u Trstu i odavde putovati u domovinu na rad. Otuda povećano interesovanje kupaca iz Istre, Kopra i Izole, koji do svojih mesta mogu da stignu za 15 do 30 minuta. Jedna devojka iz Kopra je nedavno dolazila u našu agenciju i tražila stan za iznajmljivanje, jer kaže da je u tom slovenačkom gradu na obali Jadrana nemoguće pronaći stan po iole pristupačnoj ceni – kaže Radivoje Vojinović, agent za promet nekretnina u Trstu.

Apartmani po meri porodice najlakši za izdavanje

Najveće interesovanje domaćih kupaca i dalje je usmereno ka severu Grčke – pre svega ka Halkidikiju, Tasosu i Olimpskoj regiji, gde se izdvajaju mesta poput Nea Kalikratije, Nea Mudanije, Paralije i Olimpik Biča. Ove destinacije su popularne jer se do njih lako stiže automobilom i nude najpovoljniji odnos cene i kvaliteta – kaže Ana Nikolić, vlasnica turističkog portala „Nikana”.

Prema njenim rečima, najtraženiji su manji porodični apartmani blizu mora, a Nikiti na Sitoniji je veoma popularan među onima koji žele atraktivniju lokaciju i vredniju nekretninu. Najlakše se izdaju one smeštajne jedinice koje odgovaraju „porodičnom profilu gosta” – nisu prevelike ni preterano luksuzne, već uredne, blizu plaže i jednostavne za održavanje.