Стан на кредит сигурност за купца

Грађани који купују стан у изградњи на кредит готово да су стопостотно заштићени у односу на оне који се одлуче да до крова над главом дођу са или без помоћи посредника. Разлог је што банке али и Национална корпорација за осигурање стамбених кредита одобравају кредит само ако је објекат гледано у целини изграђен минимум 80 одсто, тврди Даница Милисављевић, судски вештак грађевинске струке.

– Вероватноћа да инвеститор не заврши градњу некретнине за коју је платио 80 одсто или више радова предвиђених да би објекат био завршен, постоји само у теорији. Реч је о огромним издацима и инвеститору се не исплати. То подразумева да је фасада бар започета, да има све прикључне инсталације, завршне подлоге за подове, керамичке плочице, столарију, и лифтови морају да буду уграђени. Тако да су купци који подижу стамбене кредите сигурнији јер банка штитећи своју хипотеку и те како штити и њих. Банка има и друге механизме, ангажује судског вештака који осим што утврђује тржишну вредност непокретности, мора да прегледа документацију и да потпише изјаву да ли је изградња објекта у складу са главним пројектом. Судски вештак обави увид у тај документ и утврди да ли има одступања односно да ли је градња легална – објашњава Милисављевићева.

Премда су бројнији купци који пазаре некретнине у изградњи на кредит, с друге стране на хиљаде је суграђана који практично кредитирају инвеститоре, купују „мачку у џаку”, а заузврат не добијају заштиту и нe уђу у своје домове.

Непоштовање уговора, закидање на квадратури, лош квалитет градње, пробијање рокова за окончавање радова погађа већину оних који се одлуче на куповину станова у изградњи који су и до 20 одсто јевтинији. И што је најгоре, у држави не постоје правни механизми који би их у таквим ситуацијама у потпуности заштитили, каже Марија Рабреновић, адвокат.

– У старту се мора разбити илузија да постоји апсолутна сигурност код куповине некретнина код нас. Али, да би се смањио ризик да купац на било који начин буде оштећен за почетак мора детаљно да провери документацију. Инвеститори који немају оверен главни пројекат и потврду о пријави почетка извођења радова не могу ни да почну да зидају. Јер, то значи да нису измирили обавезе према Дирекцији за грађевинско земљиште, да немају услове и сагласности јавних комуналних предузећа и самим тим не могу легално да граде. Бесправна градња је кривично дело – истиче Рабреновићева.

У пракси компликације најчешће настају када инвеститори и поред тога што уредно и у складу са Законом почну посао из неких разлога на пола пута стану. Иако купац има право да тражи све оно што стоји у уговору, да га раскине, да тражи пенале, да тужи инвеститора па чак и да добије спор али најтужније је што све то кошта, траје вечност и што је најгоре питање је да ли ће моћи да наплати оно што му припада. Дешава се и то да таква грађевинска предузећа или инвеститори у међувремену постану неликвидни.

– Једини спас је провера репутације онога коме се новац даје. Како је градио друге објекте, да ли је имао проблема, да ли коме дугује. Општине или град који издају дозволе немају начина да инвеститору на лошем гласу не издају папире ако је он испоштовао Закон о планирању и изградњи за одређену локацију, иако има проблема на некој другој. Постоје предузимачи који региструју фирму на чланове породице и наставе да се несавесно понашају и крше закон – наглашава Рабреновићева.

Однос понуде и тражње такође доприноси томе да инвеститори могу да уцењују па и да продају све и свашта посебно уколико купац, што је најчешћи случај, нема искуства и није упознат са трговином непокретности.

– Опрезни људи или не купују стан у изградњи или захтевају гаранцију коју неће добити јер шест купаца чека да узме то исто. Механизам заштите приликом куповине станова у фази темеља може да буде тај да тражите од инвеститора да стави хипотеку на своју личну имовину, кућу или стан. Или да то захтевате од банке. Међутим то нећете испословати. Стручна помоћ, најмање адвокат, приликом куповине некретнина у земљи Србији је неопходна јер је будућем власнику циљ да је добије и са закашњењем од три или осам месеци али не и осам година – каже Милисављевићева.

Она додаје да проблема са папирима када је реч о продаји станова који су 80 одсто саграђени нема у Новом Београду, на Врачару и Звездари и да су ретки и на другим локацијама.

Као евентуални излаз из зачараног круга Рабреновићева види у изменама Закона о планирању и изградњи који је у поређењу са деведесетим годинама у великој мери унео ред на тржишту некретнина.

– Банкарским гаранцијама, рецимо могла би да се допуни грађевинска дозвола, тако да обавеже инвеститора да депонује извесну суму новца и да то буде доказ да је солвентан и да ће моћи да обештети купца ако му пропадне посао. У Америци део дозволе је засађивање стабла на тачно предвиђеном месту на парцели на којој је никла некретнина. То је дужност али и симболика која значи да је инвеститор испунио обавезе према купцима али и граду – истиче Рабреновићева.

За нелегалну градњу законом су предвиђене затворске казне – за инвеститоре три године, а за извођаче радова годину дана. Инспекцијски надзор фактички почиње достављањем потврде о усаглашености изграђених темеља са главним пројектом јер је то доказ да се гради у габариту и на месту предвиђеном овереном документацијом. Упућени тврде да би првенствено инспекција требало детаљније да обавља посао како би се смањиле преваре купаца. Инспекција обично тврди да подноси кривичне пријаве али да судског епилога нема.

– Општине те захтеве спорадично извршавају јер чекају да се изврши сваки накнадни судски поступак иако жалба не одлаже извршење. Затим обично нема новца за рушење или је у току легализација за коју нема основа. Постоје силни захтеви за легализацију по којима општине не поступају – закључује Рабреновићева.